Описание проблемы:
Собственник квартиры хочет сделать из зала большую кухню, совмещенную с гостиной, соответственно, перенести все коммуникации для кухни в зал, а из кухни сделать гардеробную.
Довольно часто собственники переделывают квартиры под себя, изменяя место размещения коммуникаций, делая из зала большую кухню, а из кухни – спальню, объединяя комнаты между собой и разделяя их.
Однако, далеко не все задумываются о том, что такие действия подлежат согласованию с уполномоченными органами.
Что считается перепланировкой в квартире и переустройством?
Переустройство квартиры – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (ч. 1 ст. 25 Жилищного кодекса).
Перепланировка же представляет собой изменение ее конфигурации, которое также требует изменения технического паспорта квартиры (п.2 ст.25 Жилищного кодекса).
Разница между перепланировкой и переустройством квартиры в том, что при переустройстве переносятся или меняются коммуникации или иное оборудование, например, вместо электрической плиты устанавливается газовая, переносится кухня и водопровод для кухонной мойки протягивается в другую комнату, а при перепланировке изменяется план квартиры, например, путем переноса перегородок, расширении площади за счет балкона, сноса стен.
К переустройству относится даже замена полотенцесушителя, который не имеет отдельных отключающих устройств, если новый отличается конфигурацией от старого.
ВАЖНО! Перед проведением работ требуется получение разрешения на перепланировку квартиры (ее переустройство).
Какую перепланировку можно делать без разрешения?
Если работы по ремонту квартиры не затрагивают конструкцию дома, и не требуют внесения изменений в технический паспорт помещения, то это не считается перепланировкой или переустройством, соответственно, разрешение на них не требуется.
К таким работам можно отнести следующие:
- косметический ремонт (штукатурка и покраска стен, замена и поклейка обоев, укладка кафеля, ламината или иного напольного покрытия);
- замена дверей, стеклопакетов;
- замена оборудования на аналогичное (например, замена труб, ванны, смесителя);
- перестановка электроплиты в пределах кухни.
ВАЖНО! Согласовывать остекление лоджий и балконов не требуется, если оно не ведет к нарушению архитектурного облика жилого дома, снижению прочности или разрушению несущих конструкций дома, нарушению в работе инженерных систем, противопожарных устройств.
В чем отличие между реконструкцией и перепланировкой квартиры (переустройством)?
Реконструкция – это глобальное изменение параметров объекта капитального строительства, а также модификация их частей и качества инженерно-технического оборудования и сетей, то есть это такие изменения, которые затрагивают саму конструкцию многоквартирного дома.
В данном случае речь идет об увеличении высоты здания, количества этажей, постройке лоджии или балкона, пристройки.
Процедура реконструкции гораздо сложнее.
ВАЖНО! Для проведения реконструкции требуется разрешение на строительство.
Квартира, находящаяся в многоквартирном доме, является частью многоквартирного дома, но не самостоятельным объектом капитального строительства.
Изменение конфигурации квартиры по общему правилу является не реконструкцией, а перепланировкой.
Однако, в некоторых случаях изменение квартиры будет признаваться реконструкцией дома, например:
- к помещению на первом этаже оборудуется отдельный вход с улицы посредством разрушения части внешней стены дома, являющейся несущей конструкцией;
- к помещению на первом этаже возводится пристройка;
- оборудование отдельного входа в помещение путем образования дверного проема в несущей стене дома;
- работы влекут изменение архитектурно-градостроительного облика многоквартирного дома (Обзор, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).
Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя
Очевидно, что не всегда перепланировка и переустройство квартиры допускаются, в первую очередь, с точки зрения безопасности.
Например, согласовать перепланировку и переустройство квартиры не получится, если перепланировка или переустройство ведет к следующим последствиям (п. 1.7.2 Правил, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170):
- нарушение прочности или разрушение несущих конструкций здания;
- нарушение работы инженерных систем или установленного на нем оборудования;
- ухудшение сохранности и внешнего вида фасадов;
- нарушение работы противопожарных устройств;
Изображение от vectorjuice на Freepik
- ухудшение условий эксплуатации и проживания граждан дома или квартиры;
- к иным последствиям, предусмотренным местным законодательством.
Например, в г. Москве не допускается:
- устройство или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления, на лоджии, балконе, веранде и террасе;
- ликвидация, изменение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов (шкафов);
- объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями;
- устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления;
- иные ограничения, предусмотренные п.9 Постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП.
ВАЖНО! Перепланировка и переустройство не должны нарушать права и законные интересы граждан и создавать угрозу их жизни или здоровью.
Так, например, не допускается размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (п.10 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).
Таким образом, в зависимости от региона будут различаться и требования к перепланировке и переустройству, можно делать только ту перепланировку (переустройства), которая не нарушает установленные ограничения.
Так, например, возможно проведение следующих работ:
- замена электрической плиты на газовую и наоборот;
- перенос кухни и требуемых коммуникаций в другую комнату;
- объединение комнат путем сноса перегородки;
- установка перегородки и разделение комнаты;
- объединение двух квартир в одну квартиру, или, наоборот, разделение одной квартиры на две отдельные.
Объединение двух квартир в одну как перепланировка квартиры
Объединение двух квартир в одну тоже является перепланировкой, если при этом не изменяются и не переносятся коммуникации или иное оборудование.
Для объединения квартир помимо общих условий перепланировки необходимо соблюдение следующих условий:
- обе квартиры принадлежат на одном праве – собственности или в социальном найме;
- не допускается объединение квартиры с нежилым помещением – для этого сначала нужно перевести нежилое помещение в жилое (ознакомиться с данным вопросом можно в статье «Перевод нежилого помещения в жилое»).
В остальном объединение двух квартир в одну происходит по общим правилам перепланировки.
ВАЖНО! Объединение комнат в одну квартиру, если при этом не меняется конфигурация помещений, например, границы между комнатами, не является перепланировкой.
В таком случае потребуется лишь соглашение об образовании квартиры на праве общей долевой или совместной собственности, и технический план образованной квартиры.
Можно ли разделить квартиру на две отдельные в рамках перепланировки квартиры?
Как правило, квартиры являются недвижимым имуществом, и разделить квартиру на две отдельных можно в исключительных случаях.
Раздел квартиры тоже является перепланировкой.
ВАЖНО! Если в результате раздела отдельный вход в одну из вновь образуемых квартир будет оборудован путем образования дверного проема в несущей стене дома – это уже будет реконструкция МКД.
Каждая из образуемых квартир должна отвечать следующим требованиям:
- быть изолированной;
- иметь отдельный вход;
- иметь свои необходимые подсобные помещения: кухню, санузел;
- жилая площадь, приходящаяся на долю каждого из собственников, должна быть не менее 6 кв.м;
- иметь коммуникации и иное оборудование (водопровод, электричество, отопление и т.д.);
- соответствовать всем нормам, предъявляемым к жилым помещениям, в том числе противопожарным, санитарным и т.д.
Где согласовать перепланировку квартиры?
Согласование перепланировки и переустройства квартиры осуществляется в уполномоченном органе местного самоуправления.
В г. Москве таким органом является Мосжилинспекция. Напрямую туда обращаются только юридические лица, а граждане подают заявление в МФЦ или в электронном виде через сайт mos.ru.
Чем грозит незаконная перепланировка квартиры?
Переустройство или перепланировка квартиры считается самовольной, то есть незаконной, если она проведена без согласования с органом местного самоуправления, либо с нарушением проекта перепланировки (переустройства).
Самовольные переустройство или перепланировка помещения в многоквартирном доме влечет административную ответственность по ч.2 ст.7.21 КоАП.
Для граждан размер штрафа составляет от 2 до 2,5 тысяч рублей.
Кроме того, собственник или наниматель квартиры должен будет привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок.
Последствия самовольного проведения переустройства или перепланировки могут возникнуть, если в соответствующий орган поступила жалоба от соседей или родственников. А также при желании человека продать или подарить свою собственность.
ВАЖНО! В случае отказа привести жилое помещение в прежнее состояние квартира собственника может быть продана с публичных торгов, а если квартира находится в социальном найме – наниматель и члены его семьи могут быть выселены и договор социального найма расторгнут (ст.29 Жилищного кодекса).
Чтобы избежать таких последствий, придется обращаться в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение в измененном виде.
Подробнее данный вопрос рассмотрен в статье «Как узаконить перепланировку в квартире?».
Какие документы нужны для согласования перепланировки квартиры?
В первую очередь, потребуется подготовить проект перепланировки (переустройства) квартиры.
Выполнить такие работы может только ИП или организация, являющиеся членом соответствующей СРО.
Кроме того, необходимо согласие всех собственников квартиры. А при нахождении квартиры в социальном найме потребуется согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя.
Если требуется присоединение части общего имущества в многоквартирном доме – необходимо также получить согласие всех собственников помещений в доме, которое оформляется протоколом общего собрания собственников.
При изменении размера общего имущества в коммунальной квартире – необходимо согласие собственников всех комнат в такой квартире (п.12 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).
А если квартира находится в доме, который является памятником архитектуры, истории или культуры, потребуется также заключение органа по охране таких объектов о допустимости проведения перепланировки (переустройства).
Изображение от BayuGondrong на Freepik
Собрать требуемые документы.
Подать в уполномоченный орган заявление о перепланировке (переустройстве) квартиры.
Получить разрешение на перепланировку (переустройство) квартиры или отказ в согласовании.
Срок для принятия решения – 45 дней, отслеживать статус заявления можно в личном кабинете на Госуслугах.
Если проект перепланировки (переустройства) не соответствует требованиям или представлены не все документы – в выдаче разрешения откажут.
В случае получения необоснованного отказа в согласовании – его можно обжаловать в суде в течение 3-х месяцев с момента получения.
Провести перепланировку (переустройство) квартиры в соответствии с проектом.
Получить акт приемочной комиссии о соответствии или несоответствии выполненных работ требованиям.
Заказать новый технический план у кадастрового инженера.
Внести изменения в сведения ЕГРН.