Передача дорог внутри жилого комплекса муниципалитету и ответственность за их содержание
Описание проблемы:
Внутри жилого комплекса имеются дороги, собственники жилых помещений данного жилого комплекса хотели бы передать указанные дороги в собственность муниципалитета, чтобы снять с себя обязанность по их обслуживанию за свой счет.
Актуальность проблемы принадлежности дорог внутри жилого комплекса:
Иногда собственники квартир платят за содержание имущества, которые они в принципе не должны содержать – например, дороги общего пользования. Они могут быть даже включены в придомовую территорию согласно межевому плану. В таких случаях требуется исключить эту территорию из земельного участка под многоквартирным домом.
Что такое общее имущество в многоквартирном доме (МКД)?
Статьей 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся:
- помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одной квартиры: лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и т.д.;
- иные помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и подобных мероприятий,
- не принадлежащие собственникам машино-места;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, общедомовое оборудование и коммуникации;
- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и все объекты на нем.
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД).
Можно ли отказаться от земельного участка со спорной дорогой?
Как граждане, так и организации могут отказаться от права собственности на земельный участок.
Земельным кодексом установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, такие объекты следуют судьбе земельных участков.
Также и в п.4 ст.37 Жилищного кодекса установлено, что собственник помещения в МКД не вправе отчуждать свою долю на общее имущество в МКД, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли, отдельно от права собственности на помещение.
Соответственно, можно сделать вывод о том, что право на долю в общей собственности на земельный участок, на котором расположен МКД, неразрывно связано и следует за правом собственности лица на помещение в МКД.
Поэтому отказаться от права на долю в общей собственности на земельный участок, на котором расположен МКД, нельзя, не отказавшись от права собственности на помещение в этом доме.
ВАЖНО! Нельзя просто отказаться от части земельного участка МКД, на котором расположена дорога.
Кто должен содержать дороги в жилом комплексе?
Если дорога является частью общей придомовой территории, то она в равных долях принадлежит всем собственникам помещений в МКД.
А собственники помещений в МКД должны содержать общее имущество в многоквартирном доме.
ВАЖНО! Если дорога является частью общей придомовой территории – ее должны содержать собственники квартир и иных помещений в МКД.
Ответственность за ремонт дороги будет нести управляющая компания или ТСЖ.
Но если дорога является дорогой общего пользования, то есть предназначенной для движения транспортных средств неограниченного круга лиц, а не только жителей МКД, то она не является общим имуществом в МКД, и за ее содержание должны отвечать органы местного самоуправления или государственной власти.
Как узнать, входит ли дорога в состав придомовой территории?
Можно запросить кадастровый паспорт МКД в управляющей компании или ТСЖ, либо посмотреть границы участка на публичной кадастровой карте, и выяснить, входит ли дорога в состав придомового имущества и, соответственно, обязаны ли собственники МКД нести расходы на ее содержание.
Здесь возможны следующие варианты по результатам анализа документов:
Дорога не входит в состав общего имущества МКД, но указана в договоре с управляющей компанией.
В таком случае собственники помещений в МКД могут потребовать изменения договора и исключения из него платы за содержание дороги, а также потребовать возврата излишне уплаченных сумм на ее содержание.
Дорога не входит в состав общего имущества в МКД и не указана в договоре с управляющей компанией.
В таком случае собственники вправе отказаться от внесения платы за ее содержание и требовать от управляющей компании возврата излишне уплаченных сумм как неосновательного обогащения.
Земельный участок под МКД вообще не сформирован.
Если земельный участок не был образован до введения в действие нового Жилищного кодекса 1 марта 2005 года, это значит, что он так и находится в собственности мунипалицета либо государства.
В таком случае и бремя его содержания лежит на муниципалитете или государстве соответственно, а собственники вправе потребовать от управляющей компании возврата уплаченных за содержание дороги сумм как неосновательного обогащения.
Дорога общего пользования входит в состав общего имущества в МКД по документам.
Очевидно, дорога общего пользования была включена в придомовую территорию при составлении проекта межевания территории.
Согласно пункту 1 статьи 11.3 Земельного кодекса образование земельных участков осуществляется в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в соответствии с Градостроительным кодексом органом местного самоуправления или государственной власти.
.jpg)
Границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Согласно статье 85 Земельного кодекса земельные участки общего пользования, в том числе занятые автомобильными дорогами, не могут быть приватизированы, а, соответственно, находиться в собственности частных лиц.
ВАЖНО! Таким образом, дорога общего пользования не может входить в земельный участок под МКД и в состав общедомового имущества.
В противном случае такой проект межевания может быть оспорен.
Что делать, чтобы передать дорогу общего пользования в собственность муниципалитета?
Можно попробовать отказаться от земельного участка под дорогой путем подачи заявления в Росреестр. После чего она должна перейти в собственность муниципального образования. Но такой вариант маловероятен, так как для этого земельный участок должен быть разделен, выделен отдельный земельный участок под дорогу и поставлен на учет. Также Росреестр, скорее всего, откажет в регистрации отказа, так как участок включен в состав общего имущества в МКД, а, соответственно, следует судьбе помещения в МКД.
Поэтому более вероятно оспорить проект межевания, по которому дорога общего пользования вошла в состав общего имущества МКД.
Собственники вправе оспорить в судебном порядке действия органов государственной власти и местного самоуправления по формированию земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе по разработке проекта межевания земельного участка (п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22).
При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Таким образом, для пересмотра границ земельного участка необходимо:
Обратиться в суд с заявлением об оспаривании постановления местной администрации (органа государственной власти) об утверждении проекта межевания земельного участка и границ земельного участка, об изменении границ земельного участка под МКД по причине того, что в него включен участок с дорогой общего пользования, не являющейся придомовой территорией.
Внести изменения в сведения о данном земельном участке в ЕГРН на основании решения суда, которым установлены новые границы земельного участка.
