Снос самовольной постройки – основания, решения суда и правила обжалования
Проблемная ситуация:
На земельном участке построен дом без разрешения на строительство.
Получено решение органа местного самоуправления о сносе дома как самовольной постройки.
Актуальность проблемы сноса самовольной постройки:
Признание постройки самовольной влечет за собой серьезные последствия, вплоть до необходимости ее сноса.
При этом неисполнение решения о сносе постройки влечет за собой серьезные последствия вплоть до изъятия земельного участка.
Изображение от Freepik
Что такое самовольная постройка?
Самовольной постройкой признается здание или любое иное строение, которое построено на земельном участке не в соответствии с его разрешенным использованием, либо без необходимых разрешений или согласований (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса).
При этом соответствующие требования должны действовать на дату начала возведения и на дату выявления постройки.
Самовольной постройкой может быть здание как полностью построенное без соблюдения соответствующих требований, так и в случае незаконной пристройки к уже существующему зданию.
Самовольная постройка подлежит сносу или реконструкции для приведения ее в соответствие с требованиями.
Кто может принять решение о сносе самовольной постройки?
Орган местного самоуправления или суд по иску такого органа, прокурора или заинтересованного лица может принять решение:
- о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с требованиями закона;
- о сносе самовольной постройки.
В первом случае выбор способа исполнения такого решения – снос или приведение в соответствие осуществляется владельцем земельного участка.
Во втором случае возможен только снос самовольной постройки.
По общему правилу решение о сносе принимает суд.
Изображение от storyset на Freepik
Орган местного самоуправления может принять решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с требованиями закона, если:
- вид разрешенного использования участка не допускает строительства на нем такого объекта;
- постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории (п.4 ст.222 Гражданского кодекса).
Решение о сносе самовольной постройки принимается ими в следующих случаях:
- отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок;
- вид разрешенного использования земельного участка не допускает строительства на нем такого объекта, при этом участок расположен в границах территории общего пользования.
Срок для сноса по решению органа местного самоуправления может быть дан от 3-х до 12-ти месяцев.
ВАЖНО! Решение о сносе может быть принято органами местного самоуправления только в указанных случаях, и только если участок находится в государственной или муниципальной собственности либо самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В остальных случаях снос возможен только по решению суда.
Кроме того, в любом случае решение в отношении самовольной постройки может принять только суд в следующих случаях:
- право собственности на нее зарегистрировано в ЕГРН;
- право собственности на нее признано в судебном порядке;
- ранее суд отказал в иске о сносе постройки;
Изображение от wirestock на Freepik
- постройка является многоквартирным домом, жилым или садовым домом;
- постройка относится к имуществу религиозного назначения или предназначена для его обслуживания или образует с ним единый монастырский, храмовый или иной культовый комплекс;
- в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооруженного до 30.10.2001;
- в связи с отсутствием разрешения на строительство объекта, созданного до 14.05.1998;
- право собственности на постройку возникло в силу выплаты паевого взноса за гараж, предоставленный кооперативом;
- право собственности на объект или его часть зарегистрировано и он был самовольно реконструирован;
- в отношении самовольной пристройки к многоквартирному дому.
Решение о сносе зачастую принимается при отказе в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку.
В каких случаях не могут принять решение о сносе самовольной постройки?
Решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с требованиями не может быть принято:
- в отношении движимого имущества;
- в отношении легализованной постройки;
- если постройка нарушает ограничения на участок, но собственник не знал и не мог знать о наличии таких ограничений;
- в отношении объектов ИЖС на земельных участках для ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов, на дачных и садовых земельных участках, находящихся в собственности или в ином законом владении, если права на объекты зарегистрированы до 1 сентября 2018 года, они соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции (п.3 ст.22 Закона о введении в действие части первой Гражданскогокодекса).
Последствия неисполнения решения о сносе самовольной постройки
При невыполнении обязанности по сносу самовольной постройки или приведению ее в соответствие с требованиями закона земельный участок могут изъять в связи с его использованием с нарушениями и продать с публичных торгов (ст.285 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Если на участке помимо самовольной постройки есть иные объекты, участок с самовольной постройкой сначала должен быть выделен и лишь после этого подлежит изъятию.
В случае невозможности раздела участка без нарушения требований к образованию участков, изъятие участка не допускается.
Кроме того, неисполнение решения влечет за собой административную ответственность.
Можно ли обжаловать решение о сносе самовольной постройки?
Решение о сносе можно обжаловать в следующем порядке:
- если оно было принято органом местного самоуправления – обратиться в суд с требованием об оспаривании решения;
- если было принято решение суда – можно обжаловать его в установленном процессуальном порядке.
Решение о сносе можно изменить на решение о сносе или приведении в соответствие с требованиями закона самовольной постройки, и узаконить ее, проведя соответствующие работы по реконструкции.
В таком случае потребуется представить доказательства того, что нарушения норм незначительные и постройку можно привести в соответствие с действующими требованиями, а также, что она не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Изображение от vectorjuice на Freepik
ВАЖНО! Одновременно можно заявить требование о признании права собственности на самовольную постройку, если на день обращения в суд она соответствует всем требованиям закона, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Что делать при получении решения о сносе самовольной постройки?
Если решение принято органом местного самоуправления – проверить, мог ли орган самостоятельно принять решение о сносе в рассматриваемом случае.
Собрать доказательства.
Может потребоваться доказать следующие факты:
- подтверждающие возможность приведения самовольной постройки в соответствие с действующим законодательством;
- отсутствие оснований для признания постройки самовольной;
- недопустимость ее сноса при наличии оснований.
Обратиться в суд с требованием об оспаривании решения о сносе, а при соответствии постройки всем требованиям – также о признании права собственности на самовольную постройку.
Если иск о сносе еще только предъявлен – подать возражения на исковое заявление, можно подать встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку.
Если требование о сносе законно и нельзя привести ее в соответствие с требованиями – снести постройку, снять с кадастрового учета и зарегистрировать прекращение права собственности в ЕГРН (если оно было зарегистрировано).