Признание права на самовольную постройку
Проблемная ситуация:
На земельном участке построен дом без разрешения на строительство.
Требуется узаконить возведенный дом.
Актуальность проблемы признания права собственности на самовольную постройку:
Признание постройки самовольной влечет за собой серьезные последствия, вплоть до необходимости ее сноса или даже изъятия земельного участка.
У построившего ее лица не возникает права собственности, ее необходимо снести за свой счет либо реконструировать.
Поэтому вопрос легализации самовольной постройки является очень актуальным.
Изображение от wirestock на Freepik
Как можно легализовать самовольную постройку?
Самовольной постройкой признается здание или любое иное строение, которое построено на земельном участке не в соответствии с его разрешенным использованием, либо без необходимых разрешений или согласований (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса).
При этом соответствующие требования должны действовать на дату начала возведения и на дату выявления постройки.
Самовольной постройкой может быть здание как полностью построенное без соблюдения соответствующих требований, так и в случае незаконной пристройки к уже существующему зданию.
Самовольная постройка подлежит сносу или реконструкции для
приведения ее в соответствие с требованиями.
А в определенных случаях земельный участок даже может быть изъят у собственника в связи с возведением самовольной постройки.
Чтобы избежать таких последствий, рекомендуется узаконить самовольную постройку.
Изображение от Freepik
Есть два способа легализации самовольной постройки:
- административный (внесудебный);
- судебный.
Легализовать и приобрести право собственности на самовольную постройку может:
- собственник земельного участка;
- владелец участка, у которого он находится в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
- арендатор, которому государственный или муниципальный участок предоставлен в целях строительства;
- наследник, к которому перешло право собственности или пожизненного наследуемого владения участком под самовольной постройкой.
ВАЖНО! Если постройку возвело другое лицо, после регистрации права собственности на постройку необходимо возместить ему расходы на постройку за вычетом расходов на ее легализацию (п.3.2 ст.222 Гражданского кодекса).
Что делать для признания самовольной постройки легальной, если принято решение о ее сносе или приведении в соответствие с требованиями закона?
Орган местного самоуправления или суд по иску такого органа может принять решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с требованиями закона.
Выбор способа исполнения такого решения – снос или приведение в соответствие осуществляется владельцем земельного участка.
Для приведения самовольной постройки в соответствие с требованиями закона после получения решения необходимо:
- представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки;
- провести реконструкцию самовольной постройки;
- зарегистрировать право собственности на постройку в ЕГРН.
Срок для сноса по решению органа местного самоуправления может быть дан от 3-х до 12-ти месяцев, а для реконструкции – от 6-ти месяцев до 3-х лет.
Если органом местного самоуправления или судом было принято решение исключительно о сносе самовольной постройки, его можно оспорить в установленном порядке и представить доказательства того, что постройку можно привести в соответствие с действующими требованиями.
Источник: https://ru.freepik.com/free-vector/demolition-concept-illustration_33756658.htm
Изображение от storyset на Freepik
Решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с требованиями не может быть принято в отношении объектов ИЖС на земельных участках для ИЖС или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов, на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:
- права на объекты зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
- объекты соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции;
- земельный участок принадлежит на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов (п.3 ст.22 Закона о введении в действие части первой Гражданского кодекса).
Последствия неисполнения решения о сносе или приведении в соответствие с требованиями закона самовольной постройки
При невыполнении обязанности по сносу самовольной постройки или приведению ее в соответствие с требованиями закона земельный участок могут изъять в связи с его использованием с нарушениями и продать с публичных торгов (ст.285 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Если на участке помимо самовольной постройки есть иные объекты, участок с самовольной постройкой сначала должен быть выделен и лишь после этого подлежит изъятию.
В случае невозможности раздела участка без нарушения требований к образованию участков, изъятие участка не допускается.
Кроме того, неисполнение решения влечет за собой административную ответственность.
Что делать для признания права собственности на самовольную постройку через суд?
Принять меры к легализации самовольной постройки.
Например, попытаться получить разрешение на строительство, акт ввода объекта в эксплуатацию.
Если такие меры не принимались или были представлены не все документы в уполномоченный орган – в иске о признании права собственности на самовольную постройку будет отказано (п.9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).
Собрать доказательства.
Перед обращением в суд необходимо собрать доказательства следующих обстоятельств:
- самовольная постройка является объектом недвижимости;
- права на земельный участок допускали строительство;
- на день обращения в суд постройка соответствует всем требованиям закона;
- сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
Зарегистрировать право собственности на постройку в ЕГРН.
Кроме того, при обращении в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать следующее:
- при незаконной перепланировке, переустройстве (переоборудовании), в результате которых не создан новый объект недвижимости, необходимо обращаться с требованием о признании законной перепланировки, переустройства (переоборудования);
- если незаконно сделана пристройка – признавать право собственности необходимо на объект в целом вместе с пристройкой, а не отдельно на пристройку.
ВАЖНО! Иск о признании права собственности на самовольную постройку будет удовлетворен, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого принимались надлежащие меры (п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).