Неиспользование земельного участка
Проблемная ситуация:
Получено решение об изъятии земельного участка сельскохозяйственного назначения в связи с его неиспользованием по назначению.
Ранее никаких предписаний получено не было.
Актуальность проблемы:
Далеко не всегда собственники и иные владельцы пользуются своим участком по назначению.
Однако, нецелевое использование, либо иное использование с нарушениями может повлечь за собой серьезные последствия вплоть до того, что собственник лишится участка без какой-либо компенсации его стоимости.
Источник: https://unsplash.com/photos/green-grass-field-during-daytime-qD7tpy_VozY
В каких случаях могут изъять земельный участок в связи с его неиспользованием?
Изъять земельный участок в связи с его неиспользованием можно только при наличии следующих условий:
- участок предназначен для ведения сельского хозяйства, жилищного или иного строительства;
- участок не используется по целевому назначению в течение 3-х лет (ст.284 Гражданского кодекса).
В указанный период не включается время на освоение участка (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), а также период, в течение которого участок нельзя было использовать в силу стихийных бедствий или иных исключительных обстоятельств.
В каких случаях могут изъять земельный участок в связи с его использованием с нарушениями?
Могут изъять земельный участок в связи с его использованием с нарушениями в следующих случаях:
- используется не по целевому назначению;
- не выполнены обязанности по сносу самовольной постройки или приведению ее в соответствие с требованиями закона;
- иное использование с нарушением требований законодательства (ст.285 Гражданского кодекса).
Участок сельскохозяйственного назначения может быть изъят в случае, если
- участок используется с нарушением законодательства не менее 3-х лет с даты выявления нарушения;
- использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде (п.1 ст.6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Изображение от storyset на Freepik
ВАЖНО! Если на участке помимо самовольной постройки есть иные объекты, участок с самовольной постройкой сначала должен быть выделен и лишь после этого подлежит изъятию.
В случае невозможности раздела участка без нарушения требований к образованию участков, изъятие участка не допускается.
Кроме того, за использование земельного участка не по целевому назначению предусмотрена административная ответственность по ст.8.8 КоАП в виде штрафа.
Что понимается под нецелевым использованием земельного участка?
У каждого участка есть определенная категория и вид разрешенного использования (ВРИ) в соответствии с Классификатором, в соответствии с которыми владельцы должны использовать участки.
Узнать, к какой категории и ВРИ относится участок можно из сведений в ЕГРН.
Использованием не по целевому назначению считается, в том числе:
- ведение деятельности в здании на земельном участке, не соответствующей ВРИ земельного участка, например, когда в здании расположен магазин, а участок предоставлен для производственных целей;
- использование части земельного участка не в соответствии с ВРИ;
- зарастание участка сельскохозяйственного назначения на 50 и более процентов площади сорными растениями или древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле- и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений).
Какие земельные участки могут изъять в связи с неиспользованием или использованием с нарушениями?
Изъять могут участки любого назначения и разрешенного использования, находящиеся на праве:
- собственности;
- постоянного (бессрочного) пользования;
- пожизненного наследуемого владения.
Нарушение правил использования участка является также основанием для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя.
ВАЖНО! Ненадлежащее использование земельного участка может повлечь за собой прекращение права на него независимо от того, находится участок в собственности или нет.
Порядок изъятия земельного участка в связи с неиспользованием или использованием с нарушениями
Изъятие участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в следующем порядке (ст.54.1 Земельного кодекса):
Вынесение предписания об устранении нарушений в использовании земельного участка уполномоченным органом с указанием срока для устранения нарушений.
Привлечение к административной ответственности за неисполнение предписания в случае неустранения нарушений.
Если изымается участок из земель сельскохозяйственного назначения – направление уполномоченным органом в Росреестр заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права собственности на участок, или обременения такого участка, до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии.
Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка.
В случае согласия собственника с решением органа – участок сразу продается с торгов.
В случае несогласия собственника уполномоченный орган обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка.
Принятие судом решения об изъятии земельного участка.
В случае несогласия с решением суда об изъятии участка – его можно обжаловать в установленном процессуальным законодательством порядке.
Проведение рыночной оценки стоимости участка.
Продажа земельного участка с публичных торгов уполномоченным органом.
Проведение повторных публичных торгов в течение 2х месяцев, если участок не продался.
Начальная цена снижается на 20%, а если она была равна нулю – повторные торги не проводятся, участок сразу переходит в муниципальную или государственную собственность.
Если участок так и не удастся продать с неоднократных публичных торгов, а затраты на торги превысят стоимость участка – он перейдет в муниципальную или государственную собственность. Собственнику в этом случае ничего не выплачивается.
Если не состоятся повторные торги сельскохозяйственного участка – проводится продажа посредством проведения торгов в форме публичного предложения.
Если его не выкупят и на этих торгах – его выкупает муниципальный орган по минимальной цене торгов.
Выплата вырученных средств собственнику за вычетом расходов на оценку, подготовку и проведение торгов.
Процедура изъятия участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, проходит примерно так же, за исключением проведения торгов:
- вынесение предписания об устранении нарушений;
- привлечение к административной ответственности за неисполнение предписания;
- обращение уполномоченного органа в суд для вынесения решения об изъятии участка, при этом изъятие на основании решения уполномоченного органа возможно только если участок предоставлен государственному или муниципальному учреждению, либо казенному предприятию (ст.54 Земельного кодекса).
На основании решения суда или уполномоченного органа право пользования (владения) участком прекращается.
В случае несогласия с решением или актом – его тоже можно обжаловать в судебном порядке.
ВАЖНО! Имеется судебная практика, согласно которой если владелец участка предварительно не получал предписание об устранении нарушений и не привлекался к административной ответственности за неисполнение предписания – изъятие земельного участка является незаконным.
Как определяется цена изымаемого участка при продаже его с торгов?
Начальной ценой является стоимость по результатам рыночной оценки. Однако, при наличии на участке самовольной постройки, из
начальной цены вычитается стоимость ее сноса.
Если стоимость сноса и затраты на торги превышают стоимость участка, то начальная цена равна нулю.
Для земельного участка сельскохозяйственного назначения за начальную цену может быть взята кадастровая стоимость, если она утверждена не более 5-ти лет назад.
При этом если требуется проведение мероприятий, связанных с воспроизводством плодородия земель сельскохозяйственного назначения, начальная цена уменьшается на их стоимость, но не более чем на 30 процентов (ст.6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
Что делать, если получено решение об изъятии земельного участка в связи с его использованием не по целевому назначению или иными нарушениями?
В случае несогласия с решением уполномоченного органа – направить ему уведомление о своем несогласии с решением.
Принять участие в судебном разбирательстве по вопросу изъятия земельного участка.
В случае несогласия с принятым решением суда – обжаловать его в установленном порядке.