Изъятие земель для государственных нужд
Проблемная ситуация:
У собственника есть земельный участок.
Собственник не пользовался земельным участком более 5 лет с момента покупки.
Получено уведомление об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Актуальность проблемы:
Государство может изъять земельный участок в своих интересах, например, при строительстве федеральных трасс, взлетной полосы, Сколково, объектов олимпиады, иных объектов, которые имеют очень большое значение для общества.
В таких случаях собственнику положена компенсация за изымаемый участок.
При этом не важно, кому принадлежит участок – физическому лицу или юридическому лицу, в какой собственности он находится – в частной, муниципальной или государственной.
Источник: https://unsplash.com/photos/WPapb9IqRKw
В каких целях участок могут изъять для государственных и муниципальных нужд?
Земельные участки могут изыматься для государственных или муниципальных нужд в исключительных случаях, предусмотренных ст.49 Земельного кодекса, для следующих целей:
- выполнения международных договоров РФ;
- строительства (реконструкции) важных объектов государственного или местного значения при отсутствии возможности их размещения в другом месте, например энергетических систем, атомных электростанций, аэропортов, железнодорожных путей, централизованных систем водоснабжения, трасс, и т.д.
- в иных случаях, предусмотренных федеральными законами, например, под инновационный центр «Сколково», или при проведении олимпиады в Сочи.
ВАЖНО! Строящиеся для государственных и муниципальных нужд объекты должны быть предусмотрены документами территориального планирования (генеральным планом) и проектами планировки территории.
Выкуп осуществляется соответственно Российской Федерацией, регионом или муниципальным образованием в зависимости от цели изъятия.
Какие земельные участки могут изъять для государственных и муниципальных нужд?
Изъять могут участки любого назначения и разрешенного использования, находящиеся на праве:
- собственности;
- постоянного (бессрочного) пользования;
- пожизненного наследуемого владения
- аренде или безвозмездного пользования участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
ВАЖНО! Изъятие для государственных и муниципальных нужд не зависит от формы собственности на земельный участок и владельца.
Могут ли изъять земельный участок в связи с его неиспользованием?
Изъять земельный участок в связи с его неиспользованием можно только при наличии следующих условий:
- участок предназначен для ведения сельского хозяйства, жилищного или иного строительства;
- участок не используется по целевому назначению в течение 3-х лет (ст.284 Гражданского кодекса).
В указанный период не включается время на освоение участка (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), а также период, в течение которого участок нельзя было использовать в силу стихийных бедствий или иных исключительных обстоятельств.
Данная процедура отличается от изъятия для государственных и муниципальных нужд, так как изъятие осуществляется по иным причинам.
В таком случае участок подлежит продаже с публичных торгов, а, соответственно, его стоимость наверняка будет намного ниже, чем при выкупе.
Процедура изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд
Принятие решения об изъятии земельного участка.
Решение принимается органом государственной власти, органом государственной власти субъекта, либо органом местного самоуправления.
Инициатором может быть как сам орган, так и организация, которая будет осуществлять строительство.
Решение может быть принято в течение 6 лет со дня утверждения проекта планировки территории (п.3 ст.56.3 Земельного кодекса).
Срок действия решения – 3 года.
Письменное уведомление правообладателя о решении.
Направляется письмом с уведомлением о вручении по почтовому адресу, указанному в ЕГРН, а также по электронной почте при наличии о ней сведений (ст.56.6 Земельного кодекса).
Владелец участка считается извещенным, если оно было доставлено по надлежащему адресу, даже если он не получил письмо.
Сведения о правообладателе берутся из ЕГРН, а при отсутствии там сведений – из архивных документов.
Одновременно решение направляется в Росреестр для внесения сведений о предстоящем изъятии в ЕГРН, а также публикуется на сайте принявшего решение органа и в местном СМИ.
Если владелец не найдется, уполномоченный орган обратится в суд для признания права собственности на участок.
Оценка изымаемого участка, при необходимости проведение кадастровых работ.
Заключение соглашения об изъятии земельного участка.
Владелец участка должен подписать соглашение в течение 90 дней с момента его получения.
В соглашении прописывается сумма возмещения, выплачиваемая за изымаемый участок на основании проведенной оценки.
Если правообладатель не подписал соглашение в установленный срок – изъятие осуществляется в судебном порядке.
Как определяется сумма возмещения за изымаемый земельный участок?
Основной камень преткновения при изъятии участка – это обычно размер выкупной цены.
Владельцу изымаемого участка выплачивается возмещение стоимости земельного участка за счет средств бюджета соответствующего уровня (ст.56.8 Земельного кодекса).
Если изъятие осуществляется на основании ходатайства частной организации – то возмещение выплачивает такая организация.
ВАЖНО! В размер возмещения включаются:
- рыночная стоимость земельного участка, а при аренде и безвозмездном пользовании – стоимость аренды до конца срока действия договоров;
- рыночная стоимость объектов, построенных на участке;
- убытки, причиненные изъятием, в том числе упущенная выгода.
Доказать упущенную выгоду достаточно сложно, это можно сделать в случае, если участок использовался для предпринимательской деятельности, например, для посева пшеницы, которую владелец продает.
При определении размера возмещения не учитываются:
- самовольные постройки на участке;
- неотделимые улучшения, сделанные после получения уведомления об изъятии;
- объекты, построенные после получения уведомления об изъятии;
- сделки, заключенные после уведомления об изъятии, если они влекут за собой увеличение убытков.
Рыночная стоимость определяется путем проведения оценки не позднее, чем за 60 дней до направления соглашения об изъятии участка.
В качестве возмещения может быть предоставлен иной земельный участок или иное недвижимое имущество по согласованию с владельцем участка.
Что делать, если получено решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд?
Обратиться в суд с требованием об оспаривании решения об изъятии при отсутствии оснований для его принятия.
В случае достижения соглашения о размере возмещения – заключить соглашение об изъятии участка.
В случае несогласия с размером возмещения – отказаться от подписания соглашения и обратиться в суд.
В суде заявить ходатайство о проведении экспертизы действительной стоимости изымаемого участка, представить доказательства размера убытков, в том числе упущенной выгоды.