Досрочное расторжение договора аренды земельного участка
Проблемная ситуация:
Клиент заключил договор аренды земельного участка на 11 месяцев.
Арендодатель требует досрочного расторжения договора аренды.
Актуальность проблемы:
Законом предусмотрены различные основания для прекращения аренды недвижимости.
Однако, в связи с особым статусом земельных участков, особенно сельскохозяйственных, для расторжения договора аренды земельного участка предусмотрено дополнительные основания расторжения.
Изображение от Drazen Zigic на Freepik
Способы расторжения договора аренды земельного участка
Расторгнуть договор аренды земельного участка можно путем:
- заключения соглашения о расторжении;
- одностороннего отказа от исполнения договора;
- расторжения в судебном порядке.
Самый простой способ – это расторжение путем заключения сторонами соглашения о расторжении, которое должно быть в той же форме, что и сам договор.
То есть, если договор аренды был нотариально удостоверен, то и соглашение о его расторжении потребуется удостоверить у нотариуса.
Изображение от pressfoto на Freepik
В судебном порядке договор расторгается по инициативе одной из сторон при наличии каких-либо нарушений с другой стороны.
ВАЖНО! Следует отличать возможность одностороннего отказа от исполнения договора и его расторжения.
Отказ предполагает внесудебный порядок, в то время как расторжение договора обычно рассматривается именно как расторжение в судебном порядке.
Если основанием для расторжения послужило существенное нарушение договора другой стороной, можно потребовать также возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п.5 ст.453 Гражданского кодекса).
Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды земельного участка без обращения в суд?
Договор аренды, как правило, заключается на определенный срок, указанный в договоре.
В таком случае в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды земельного участка по общему правилу нельзя, если иное не предусмотрено договором.
Если же в договоре срок аренды не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок.
При заключении договора аренды на неопределенный срок от его исполнения можно отказаться в одностороннем порядке, письменно уведомив другую сторону за 3 месяца (ст.610 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Немотивированный отказ во внесудебном порядке от исполнения договора аренды возможен с предупреждением за 3 месяца, только если договор заключен на неопределенный срок.
Если участок находится в федеральной собственности и предоставлен в аренду бессрочно для развития жилищного строительства, арендодатель должен направить арендатору уведомление за 1 месяц (п.5 ст.15 Закона о содействии развитию жилищного строительства).
Арендодатель также может в одностороннем порядке отказаться от договора аренды земельного участка в случае, если не выполнены обязанности по сносу самовольной постройки или приведению ее в соответствие с требованиями закона (ст.46 Земельного кодекса).
ВАЖНО! Если на участке помимо самовольной постройки есть иные объекты, участок с самовольной постройкой сначала должен быть выделен и лишь после этого прекращается аренда участка с самовольной постройкой.
В случае невозможности раздела участка без нарушения требований к образованию участков, прекращение договора аренды по этому основанию не допускается.
Кроме того, досрочное прекращение договора аренды земельных участков предусмотрено в следующих случаях:
- изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
- в случае расторжения договора о комплексном развитии территории, на основании которого участок был предоставлен в аренду;
- изъятие в связи с решением о комплексном развитии территории;
- использование участка в соответствии с его разрешенным использованием стало невозможным в связи с включением в зону с особыми условиями использования территории (п. 2.4 ст. 46 Земельного кодекса).
ВАЖНО! Если в аренду взяты земли публичной собственности (государственной или муниципальной) на срок более 5-ти лет, арендодатель может досрочно расторгнуть договор только в судебном порядке и при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса).
В каких случаях арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке?
Арендодатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке при нарушениях со стороны арендатора, в частности, если арендатор:
- более двух раз подряд просрочил арендную плату - заявить требование в таком случае можно даже после уплаты долга, но в разумный срок (п.1 ст. 619 Гражданского кодекса);
- не использует участок, предназначенный для ведения сельского хозяйства, жилищного или иного строительства, по целевому назначению в течение 3-х лет, при этом расторжение не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ;
- использует участок не по целевому назначению;
- использует участок таким образом, что это приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде, порче земель;
- не выполняет обязанности по рекультивации земель, обязательные мероприятия по улучшению земель и охране почв;
- не выполняет обязанности по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (п.2 ст.46 Земельного кодекса);
- иным образом существенно ухудшает качество земельного участка или допустил существенное нарушение условий договора (п.2 ст.450 Гражданского кодекса);
- в иных случаях, которые стороны предусмотрели в договоре.
Предварительно необходимо направить арендатору предупреждение о необходимости исполнить обязательства согласно ст.619 Гражданского кодекса.
Кроме того, согласно требованиям ст.452 Гражданского кодекса необходимо также направить предложение о расторжении договора до обращения в суд.
ВАЖНО! Для того, чтобы расторгнуть договор аренды в судебном порядке, нужно направить арендатору и предупреждение о необходимости исполнить обязательство, и предложение о расторжении (п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
При этом запрета на одновременное их направление не предусмотрено.
Порой суды отказывают в расторжении договора аренды даже при наличии нарушений, например, если просроченные суммы оплаты являются незначительными, или если арендатор не платил из-за того, что арендодатель препятствовал ему в пользовании объектом аренды.
Также суд откажет, если в разумный срок нарушения были устранены арендатором (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).
В каких случаях арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка в судебном порядке?
Арендатор может обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка в следующих случаях:
- арендодатель не передает участок арендатору или создает препятствия пользованию землей;
- участок имеет препятствующие его использованию по назначению недостатки, которые не были оговорены сторонами;
- участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказался в состоянии, не пригодном для использования по назначению (ст.620 Гражданского кодекса);
- оказалось, что на участок имеют право третьи лица (п.2 ст.613 Гражданского кодекса);
- арендодатель допустил существенное нарушение условий договора (п.2 ст.450 Гражданского кодекса);
- в иных случаях, предусмотренных договором.
ВАЖНО! Арендатор не обязан направлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнить обязательства, однако, соблюдение досудебного порядка все равно является обязательным, арендатор должен сначала направить предложение о расторжении договора (ст.452 Гражданского кодекса).
Кроме того, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений земельного участка, сделанных с согласия аренододателя, например, его замощения, покрытия, устройства ливневой канализации.
Если такое согласие отсутствовало, то и право на их возмещение отсутствует.
Что делать для расторжения договора аренды земельного участка?
Направить односторонний отказ от исполнения договора аренды, если такая возможность предусмотрена договором или законом.
При достижении между сторонами согласия – заключить соглашение о расторжении договора аренды.
Помимо оформления соглашения, необходимо вернуть земельный участок арендодателю, подписав соответствующий акт приема-передачи (возврата).
Если сторонам не удается договориться – придется обращаться в суд и соблюсти досудебный порядок.
Арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство.
В предупреждении должно быть указано, какое именно нарушение допустил арендатор, предложение устранить его в разумный срок.
Как правило, разумный срок предполагает не менее недели, исходя из требований п.2 ст.314 Гражданского кодекса.
Предупреждение направляется заказным письмом по юридическому адресу или адресу, указанному в договору, либо вручается нарочно.
При наличии ЭДО оно может быть направлено с использованием ЭЦП.
Если это предусмотрено договором – предупреждение может быть направлено и по электронной почте, и через мессенджеры, и иными способами.
Направить другой стороне предложение о расторжении договора аренды.
Требование о направлении данного документа предусмотрено п.2 ст.452 Гражданского кодекса. Направляется по тому же адресу и тем же способом, что и предупреждение.
В предложении должны быть указаны основания расторжения и приложено соглашение о расторжении.
Срок для ответа – 30 дней, если иное не установлено договором.
Обратиться в суд с иском о расторжении договора.
Если договор аренды был зарегистрирован – зарегистрировать в ЕГРН прекращение аренды.