Описание проблемы:
В 2016 г. был заключен договор долевого участия в строительстве, участниками договора являются клиентка и ее супруг.
Впоследствии брак с супругом расторгнут.
В 2019 г. был заключен брачный договор, чтобы определить права требования по договору долевого участия в строительстве личными правами клиентки. Клиентка не уведомляла никого о его заключении.
30.12.2022 дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Приходили смс с уведомлением о том, что дом введен в эксплуатацию и надо записаться на получение ключей.
Все, что приобретается в браке по возмездным сделкам, как правило, относится к общей совместной собственности, и не важно, на кого из супругов оно записано. Иногда требуется изменить режим совместной собственности и разделить имущество. Это может потребоваться и во время брака, и после его расторжения.
После раздела имущества возникает вопрос, с какого именно момента единоличным собственником будет считаться супруг, нужно ли переоформлять документы на имущество, в частности, договор участия в долевом строительстве.
В каких случаях осуществляется раздел квартиры по ДДУ при разводе?
Объект долевого строительства по сути представляет собой право требование к застройщику о передаче объекта, который он должен построить.
Это тоже имущество, а, соответственно, в зависимости от условий его приобретения оно может быть совместно нажитым, а может быть и личным, в последнем случае второй супруг не сможет претендовать на него.
Тут возможны следующие варианты:
- договор заключен в период брака – по общему правилу право требования и оставшийся долг подлежат разделу между супругами;
- договор долевого участия заключен в браке, но оплачен личными денежными средствами супруга (полученными по наследству, в дар, от продажи личного имущества) – объект не является совместно нажитым имуществом;
- договор заключен и взнос оплачен одним из супругов до брака - имущество будет считаться его личным и не подлежащим разделу, даже если приемка готовой квартиры произошла в период брака;
- договор заключен до брака, но часть оплаты была уже после заключения брака за счет общих денежных средств супругов – в таком случае суд может признать долю, оплаченную до брака, личным имуществом оплатившего ее супруга, а остальную часть - совместным имуществом супругов.
Какие есть способы раздела объекта по договору долевого участия при разводе?
Согласно Семейному кодексу РФ режим общей совместной собственности супругов может быть разделен двумя способами: путем заключения брачного договора и соглашения о разделе общего имущества (ст. 38 и ст.39).
И тот, и другой документ удостоверяется нотариально.
Соглашение о разделе заключается только в отношении имеющегося имущества супругов, в то время как брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов (ст.42 Семейного кодекса).
ВАЖНО! После развода брачный договор заключить уже нельзя, только соглашение о разделе общего имущества.
Кроме того, при недостижении соглашения супруги могут разделить совместное имущество через суд.
Как переоформить договор ДДУ при разводе на одного из супругов?
Супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе общества имущества в отношении объекта долевого строительства (квартиры) и установить, что он является, например, личной собственностью супруги.
Признать объект долевого строительства личной собственностью одного из супругов можно и в судебном порядке.
На основании брачного договора или соглашения о разделе супруге, либо решения суда следует обратиться к застройщику с требованием внести изменения в договор участия в долевом строительстве.
Принимать квартиру после введения дома в эксплуатацию и подписывать акт приема-передачи готовой квартиры супруга будет уже единолично, как единственный собственник.
В какой срок должна осуществляться передача и принятие участником готового объекта долевого строительства?
Передача объекта долевого строительства осуществляется застройщиком не ранее чем после введения в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в предусмотренный договором срок (п.2 и п.3 ст.8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»). Досрочное исполнение им обязательства по передаче объекта по общему правилу не допускается.
В п.6 ст.8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» закреплено, что при уклонении покупателя от принятия объекта застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта покупателю, вправе составить односторонний акт приема-передачи.
В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 включительно установлены некоторые особенности передачи объектов долевого строительства и срок сокращен до 1 месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта покупателю (п. 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380).
Что делать, если договор ДДУ после развода еще не переоформлен, а срок приемки объекта уже наступил?
Застройщик может затягивать внесение изменений в договор, в то время как квартира уже будет построена и потребуется ее приемка.
Но это не препятствует супруге в осмотре квартиры и предъявления претензий в отношении ее качества.
ВАЖНО! Именно с момента заключения брачного договора или соглашения о разделе супруг, к которому имущество перешло в личную собственность, является новым единоличным собственником.
Брачный договор и соглашение о разделе вступают в силу сразу после их нотариального удостоверения, а не с момента переоформления объектов собственности, на что, в том числе, указывал Верховный суд РФ (Определение от 08 ноября 2011 г. № 83-В11-5).
Если раздел осуществлялся в судебном порядке – имущество переходит в личную собственность с момента вступления решения суда в законную силу.
Тем не менее, застройщик может утверждать, что покупатель якобы уклоняется от приемки квартиры, т.к. договор еще не переоформлен и в приемке должны участвовать оба супруга.
Однако, супруга точно не может считаться уклоняющейся от подписания акта приема-передачи объекта, если она обратилась к застройщику с требованием переоформить договор, тем более если еще и направила претензию об обнаруженных недостатках.
Конечно, застройщик может повести себя недобросовестно и все равно составить акт приема-передачи в одностороннем порядке.
Однако, это не лишит супругу права на предъявление к нему претензий.
Принятие квартиры от застройщика с недостатками не лишает покупателя права требовать устранения обнаруженных недостатков или заявить иные требования в течение всего гарантийного срока.
Можно ли направить претензию по недостаткам застройщику, если договор долевого участия при разводе еще не переоформлен?
Недостатки в квартире обычно фиксируются в передаточном акте.
При наличии разногласий между участником и застройщиком относительно перечня недостатков может быть составлен и акт осмотра с участием специалиста.
В период с 30.12.2023 по 31.12.2024 при обнаружении существенных недостатков при приемке составление акта осмотра с участием специалиста является обязательным.
Также покупатель может направить застройщику отдельную претензию в свободной форме.
Согласно закону участник долевого строительства еще до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта с указанием всех недостатков объекта (п.5 ст.8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»).
Изображение от Freepik
Заключить брачный договор (возможно только до развода) или соглашение о разделе общего имущества.
При наличии споров между супругами относительно раздела имущества – обратиться в суд с иском о разделе.
Обратиться к застройщику с требованием внести изменения в договор участия в долевом строительстве.
Принять квартиру и подписать акт приема-передачи супругом, в собственность которого перешло право требование по договору долевого участия после развода.
