Получение квартиры по договору долевого участия в строительстве одним супругом в Москве
Описание проблемы
В 2016 г. был заключен договор долевого участия в строительстве, участниками договора являются клиентка и ее супруг.
Впоследствии брак с супругом расторгнут.
В 2019 г. был заключен брачный договор, чтобы определить права требования по договору долевого участия в строительстве личными правами клиентки. Клиентка не уведомляла никого о его заключении.
30.12.2022 дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Приходили смс с уведомлением о том, что дом введен в эксплуатацию и надо записаться на получение ключей.
Актуальность проблемы:
Все, что приобретается в браке по возмездным сделкам, как правило, относится к общей совместной собственности, и не важно, на кого из супругов оно записано. Иногда требуется изменить режим совместной собственности и разделить имущество. Это может потребоваться и во время брака, и после его расторжения.
После раздела имущества возникает вопрос, с какого именно момента единоличным собственником будет считаться супруг, нужно ли переоформлять документы на имущество, в частности, договор участия в долевом строительстве.
*Источник: https://razdel-imushhestva.org/nedvizhimost/ddu.html
Какие есть способы раздела совместно нажитого имущества супругов?
Согласно Семейному кодексу РФ режим общей совместной собственности супругов может быть разделен двумя способами: путем заключения брачного договора и соглашения о разделе общего имущества (ст. 38 и ст.39).
И тот, и другой документ удостоверяется нотариально.
Соглашение о разделе заключается только в отношении имеющегося имущества супругов, в то время как брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов (ст.42 Семейного кодекса).
.jpg)
ВАЖНО! После развода брачный договор заключить уже нельзя, только соглашение о разделе общего имущества.
Как переоформить договор долевого участия в строительстве на одного из супругов?
Супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе общества имущества в отношении объекта долевого строительства (квартиры) и установить, что он является, например, личной собственностью супруги.
На основании брачного договора или соглашения о разделе супруге следует обратиться к застройщику с требованием внести изменения в договор участия в долевом строительстве.
Принимать квартиру после введения дома в эксплуатацию и подписывать акт приема-передачи готовой квартиры супруга будет уже единолично, как единственный собственник.
В какой срок должна осуществляться передача и принятие участником готового объекта долевого строительства?
Передача объекта долевого строительства осуществляется застройщиком не ранее чем после введения в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в предусмотренный договором срок (п.2 и п.3 ст.8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»). Досрочное исполнение им обязательства по передаче объекта по общему правилу не допускается.
.jpg)
В п.6 ст.8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» закреплено, что при уклонении покупателя от принятия объекта застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта покупателю, вправе составить односторонний акт приема-передачи.
В период с 25.03.2022 по 30.06.2023 включительно были установлены некоторые особенности передачи объектов долевого строительства и срок был сокращен до 1 месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта покупателю (п. 1 Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 N 442).
Что делать, если договор участия в долевом строительстве еще не переоформлен на одного супруга, а срок приемки объекта уже наступил?
Застройщик может затягивать внесение изменений в договор, в то время как квартира уже будет построена и потребуется ее приемка.
Но это не препятствует супруге в осмотре квартиры и предъявления претензий в отношении ее качества.
ВАЖНО! Именно с момента заключения брачного договора или соглашения о разделе супруг, к которому имущество перешло в личную собственность, является новым единоличным собственником.
Брачный договор и соглашение о разделе вступают в силу сразу после их нотариального удостоверения, а не с момента переоформления объектов собственности, на что, в том числе, указывал Верховный суд РФ (Определение от 08 ноября 2011 г. № 83-В11-5).
Последствия подписания застройщиком акта приема-передачи в одностороннем порядке
Застройщик может утверждать, что покупатель якобы уклоняется от приемки квартиры, т.к. договор еще не переоформлен и в приемке должны участвовать оба супруга.
Однако, супруга точно не может считаться уклоняющейся от подписания акта приема-передачи объекта, если она обратилась к застройщику с требованием переоформить договор, тем более если еще и направила претензию об обнаруженных недостатках.
Конечно, застройщик может повести себя недобросовестно и все равно составить акт приема-передачи в одностороннем порядке.
Однако, это не лишит супругу права на предъявление к нему претензий.
Принятие квартиры от застройщика с недостатками не лишает покупателя права требовать устранения обнаруженных недостатков или заявить иные требования в течение всего гарантийного срока.
Как направить претензию по недостаткам в квартире застройщику?
Недостатки в квартире обычно фиксируются в передаточном акте.
Но участник долевого строительства еще до подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта с указанием всех недостатков объекта и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком своих обязанностей (п.5 ст.8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»).
Таким образом, супруга уже до переоформления договора может направить претензию об устранении недостатков. Следует отнести ее застройщику нарочно с отметкой о вручении, либо направить заказным письмом с описью вложения. Претензия составляется в свободной форме.
Что делать, если застройщик откажется устранять недостатки?
При отказе застройщика устранить недостатки можно обратиться в суд с требованием об их устранении, соразмерном уменьшении цены договора или возмещении своих расходов на устранение недостатков.
Также можно взыскать неустойку за просрочку устранения недостатков, компенсацию морального вреда и штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя по п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей.
.jpg)
При существенных недостатках возможно даже отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов (п.2 и п.3 ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»)
