Описание проблемы:
Отец проживает с ребенком в квартире, предоставленной ему по договору специализированного найма.
В квартире зарегистрированы ребенок и бывшая супруга.
Бывшая супруга не проживает с ними уже больше двух лет.
Отец хочет снять бывшую супругу с регистрационного учета, чтобы у нее не было права на проживание в квартире.
Иногда приходится в принудительном порядке выселять из квартиры каких-то граждан.
Особенно часто это требуется при выселении бывшего супруга либо иных членов семьи, которые по факту не проживают в квартире.
Снятие с регистрационного учета может существенно понизить платежи за ЖКХ, кроме того, лицо больше не сможет потребовать вселения в жилое помещение.
Способы расторжения договора специализированного найма жилого помещения
По договору специализированного найма жилого помещения предоставляются жилые помещения, например, в качестве мер социальной защиты, детям-сиротам, служебные жилые помещения по трудовым договорам или военнослужащим.
Расторжение договора специализированного найма возможно следующими способами:
- по соглашению сторон;
- по инициативе нанимателя путем подачи заявления об отказе от договора специализированного найма;
- по требованию наймодателя или иных заинтересованных лиц в судебном порядке.
Таким образом, возможно и добровольное расторжение договора, и принудительное выселение.
ВАЖНО! Выселение возможно как нанимателя и членов его семьи, так и отдельных членов семьи нанимателя.
Договор специализированного найма при этом расторгается либо полностью, либо в отношении отдельных членов семьи.
Основания расторжения договора специализированного найма через суд
Выселение лиц из жилых помещений по договору специализированного найма возможно в следующих случаях:
- невнесение платы за ЖКХ больше 6-ти месяцев подряд без уважительных причин;
- неисполнение нанимателем и его членами семьи иных обязательств по договору найма;
- использование жилого помещения с нарушениями, а именно разрушение или систематическое повреждение жилого помещения нанимателем или членами семьи, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, использование жилого помещения не по назначению;
- признание утратившим право пользования жилым помещением в связи с прекращением трудовых отношений, пребывания на государственной службе, на основании которых было предоставлено жилое помещение;
- признание утратившим или не приобретшим право пользования жилым помещением в случае проживания в другом месте.
ВАЖНО! Факт приобретения в собственность иного жилого помещения не является основанием для выселения из жилого помещения, предоставленного по договору специализированного найма (п.11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020).
Основания расторжения договора специализированного найма с сиротой в судебном порядке
Для лиц, получивших жилые помещения в специализированный наем как дети-сироты или дети, оставшиеся без попечения родителей, предусмотрены несколько иные основания выселения:
- невнесение платы за ЖКХ больше 1-го года при отсутствии соглашения по погашению задолженности;
- использование жилого помещения с нарушениями (его разрушение или систематическое повреждение, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, использование жилого помещения не по назначению).
ВАЖНО! Таким образом, нельзя выселить сироту при иных нарушениях условий договора специализированного найма или его выезде на другое место жительство.
А срок просрочки оплаты ЖКХ для выселения увеличен до 1-го года по сравнению с иными лицами.
Что признается использованием жилого помещения с нарушениями при расторжении договора специализированного найма?
Использованием жилого помещения не по назначению признается его фактическое использование как нежилого помещения, например, в качестве офиса, склада, ночного клуба, содержания и разведения животных или растений.
Нарушение прав и интересов соседей может выражаться в нарушении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований, например, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимого уровня шума, содержание домашних животных в антисанитарных условиях.
При этом нарушения должны быть систематическими, то есть неоднократными и постоянно повторяющимися.
Разрушение или повреждение квартиры может выражаться в существенном повреждении либо уничтожении окон, дверей, пола, стен, коммуникаций и т.д.
Выселение из специализированного жилья в связи с выездом на новое место жительство
Члена семьи нанимателя, в том числе бывшего, можно признать утратившим право пользования квартирой в связи с выездом на другое место жительство, если он не проживает в квартире.
Обратиться в суд с таким требованием могут заинтересованные лица: собственник или наниматель.
При рассмотрении вопроса о том, можно ли выселить несовершеннолетнего ребенка, который, например, фактически проживает с бывшей супругой, не являющейся нанимателем жилого помещения, необходимо учитывать некоторые особенности.
ВАЖНО! Признать утратившим право пользования несовершеннолетнего ребенка только в силу прекращения брака между родителями нельзя, так как его право пользования квартирой является производным и от права родителя, которому квартира предоставлена в специализированный наем.
Однако, если родители определили соглашением место жительства ребенка по месту проживания бывшего супруга в другом жилом помещении, иск о выселении несовершеннолетнего могут удовлетворить.
Если гражданин вообще не вселялся в жилое помещение и не проживает в нем, его можно признать не приобретшим права пользования жилым помещением.
Порядок принудительного выселения из специализированного жилья
Принудительное выселение возможно только через суд.
Выселение по общему правилу осуществляется без предоставления другого жилого помещения.
Однако, при рассмотрении иска о выселении в связи с неоплатой коммунальных услуг суд может с учетом конкретных обстоятельств отказать в выселении, если нанимателю не будет предоставлено другое жилое помещение.
ВАЖНО! Наймодатель перед подачей иска о выселении должен соблюсти досудебный претензионный порядок и направить нарушителю требование об оплате задолженности, предупреждение о необходимости устранить нарушения или требование об освобождении жилого помещения в связи с прекращением трудовых (служебных) отношений.
Лица, в отношении которых не допускается выселение из специализированного жилья без предоставления иного жилого помещения
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления иного жилого помещения:
- члены семьи военнослужащих, сотрудников МВД, ФСБ, таможни, противопожарной службы, ФСИН;
- пенсионеры по старости;
- члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
- инвалиды I или II групп.
При этом указанные лица должны отвечать следующим требованиям:
- не являться нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя;
- не являться собственниками жилых помещений или членами семьи собственника;
- состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст.103 Жилищный кодекс).
Рекомендации при предъявлении иска о выселении из специализированного жилья
Проверить, был ли соблюден досудебный порядок.
В частности, направлялось ли предупреждение о необходимости устранить нарушения, требование о погашении задолженности, об освобождении жилого помещения.
Если предъявлено требование о расторжении договора специализированного найма – направлялось ли уведомление о расторжении.
Собрать доказательства, подтверждающие отсутствие оснований для расторжения договора специализированного найма.
Так, в качестве уважительных причин просрочки оплаты коммунальных услуг суды признают увольнение с работы, трудную жизненную ситуацию, например, в связи с состоянием здоровья.
Для подтверждения фактов устранения нарушений можно представить, например, доказательства устранения мусора из квартиры, уборки, ремонта.
Если заявлено о снятии с регистрационного учета в связи с выездом на новое место жительство – можно доказать вынужденный характер такого выезда, его кратковременность и т.д.
Представить доказательства отсутствия противоправного поведения со стороны нанимателя.
Если, например, разрушение жилого помещения допускал только один из жильцов, то суд может удовлетворить требование о выселении только в отношении данного лица, а сам договор специализированного найма оставить в силе, сохранив за нанимателем и иными членами семьи право проживания в квартире.