Описание проблемы:
Был заключен Договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с ООО "Строительно-монтажная фирма "Строитель", договор зарегистрирован в Росреестре.
Впоследствии участник долевого строительства узнал, что теперь застройщиком является Общество с ограниченной ответственностью «РЕГИОНАЛЬНАЯ КОМПАНИЯ».
Смена застройщика это довольно сложная процедура.
Она может проходить для участника довольно болезненно, сопровождаться сложными юридическими процедурами, особенно когда речь идет о банкротстве.
Зачастую новый застройщик требует каких-то доплат и отказывается исполнять обязательства перед дольщиками, которые не готовы к дополнительному финансированию.
Однако, такие требования противоречат закону, и суд практически всегда встает на сторону дольщиков как слабой и менее защищенной стороны договора.
Изображение от frimufilms на Freepik
В каких случаях возможна смена застройщика в процессе строительства?
Смена застройщика по сути представляет собой замену одной из сторон договора участия в долевом строительстве.
Смену застройщика следует отличать от смены наименования застройщика – в таком случае юридическое лицо осталось прежним, изменилось только название организации, что ни коим образом не влияет на отношения сторон и не требует заключения соглашения об изменении договора.
Смена застройщика возможна в следующих случаях:
Передача прав и обязанностей Фонду развития территорий или другому застройщику в случае признания застройщика банкротом.
Реорганизация застройщика.
Передача прав и обязанностей другому застройщику по соглашению.
Передача обязанностей застройщика в случае признания его банкротом
В случае принятия Фондом развития территорий решения о целесообразности финансирования завершения строительства, по решению арбитражного суда недостроенный дом могут передать Фонду. Для этого строительство должно быть завершено не менее чем на 80 процентов.
Также при наличии в субъекте РФ своего Фонда защиты прав дольщиков, решение о финансировании завершения строительства может быть принято таким Фондом и незавершенный объект может быть передан ему.
Если же Фонд примет решение о нецелесообразности такого финансирования, застройщиком может стать любое юридическое лицо, изъявившее такое желание и соответствующее требованиям, установленным к застройщикам.
Подробно вопрос о возможных действиях дольщика при банкротстве застройщика рассмотрен в статье «Банкротство застройщика».
Реорганизация застройщика
Юридическое лицо может быть реорганизовано путем:
- слияния с другим юридическим лицом – то есть объединения двух юридических лиц в одно новое;
- присоединения – в таком случае присоединившееся юридическое лицо перестает существовать, а все права и обязанности переходят к той организации, к которой оно присоединилось;
- разделения на два юридических лица – правопреемник в таком случае определяется согласно акту;
- выделения из состава нового юридического лица – права и обязанности могут перейти к новой организации согласно передаточному акту;
- преобразования в юридическое лицо с другой организационно-правовой формой (ст.58 Гражданского кодекса).
Отследить все изменения в результате реорганизации можно по выпискам из ЕГРЮЛ.
После принятия решения о реорганизации юридическое лицо должно дважды, с интервалом в один месяц, опубликовать сведения о реорганизации в «Вестнике государственной регистрации».
Также сведения о начале реорганизации обязательно вносятся в ЕГРЮЛ.
ВАЖНО! Желательно периодически заходить на сайт налоговой и проверять статус своего застройщика по сведениям в ЕГРЮЛ.
Участник долевого строительства в течение 30 дней с момента публикации последнего уведомления может:
- потребовать досрочно исполнить обязательство, но вряд ли возможно быстро достроить дом;
- расторгнуть договор в судебном порядке и потребовать возврата денег, а также компенсации всех причиненных убытков (ст.60 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Если участник не воспользовался правом на расторжение договора, то требовать исполнения договора он может с правопреемника реорганизованного юридического лица.
Смена застройщика по договору
Застройщик является должником по отношению к участнику долевого строительства, так как имеет перед ним обязательство построить и передать объект долевого строительства.
Перевод долга допускается только с согласия кредитора (п.2 ст.391 Гражданского кодекса).
ВАЖНО! Таким образом, застройщик может передать по соглашению свои права и обязанности другому застройщику только с согласия участника долевого строительства.
Требование о получении согласия дольщика может быть соблюдено путем заключения трехстороннего дополнительного соглашения к договору, или получения письменного согласия участника в другом виде.
Автор фото с Pexels: Sora Shimazaki: https://www.pexels.com/ru-ru/photo/5673488/
Сделка без такого согласия является ничтожной – не влечет юридических последствий.
Что делать, если застройщик сменился без согласия участника долевого строительства?
Обратиться в суд с требованием о применений последствий недействительности ничтожной сделки.
Срок для обращения составляет 3 года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что застройщик сменился.
При этом срок в любом случае не может превышать 10 лет со дня нарушения права (п.2 ст.196 Гражданского кодекса).
При наличии уважительных причин, срок может быть восстановлен судом (ст.205 Гражданского кодекса).
В случае удовлетворения требований, обязанным по договору останется первоначальный застройщик.
Потребовать передачи квартиры от нового застройщика.
Если срок для признания сделки недействительной все-таки пропущен, или применение последствий ее недействительности нецелесообразно, можно потребовать исполнения обязательств по договору от нового застройщика
В случае уклонения нового застройщика от передачи квартиры – обратиться в суд.
Последствия смены застройщика
Смена застройщика не влияет на права участника долевого строительства, он может потребовать исполнения обязательств по договору от нового застройщика.
ВАЖНО! Новый застройщик не вправе требовать от участника долевого строительства каких-либо дополнительных денежных средств. Если застройщик отказывается передать построенный объект по причине отсутствия дополнительной оплаты, необходимо обратиться в суд за защитой своих прав с требованием о передаче объекта долевого строительства.
