Как можно лишиться права собственности на квартиру за нарушения
Проблемная ситуация:
Собственник квартиры получил предупреждение о необходимости устранить нарушения в использовании квартиры по причине жалоб от соседей на громкую музыку в ночное время.
Актуальность проблемы:
Принято считать, что право собственности является наиболее защищенным вещным правом.
Однако, в некоторых случаях можно лишиться своей собственности.
Так, законом предусмотрена возможность продажи квартиры собственника с публичных торгов, если он систематически нарушает права соседей, использует жилое помещение не по назначению или бесхозяйственно обращается с ним.
Это крайняя мера, применяемая в исключительных случаях и с соблюдением определенной процедуры.
Изображение от vectorjuice на Freepik
В каких случаях собственника могут лишить права собственности на квартиру из-за ее использования с нарушениями?
Квартиру собственника могут продать с публичных торгов и выселить из нее собственника, если он:
- использует квартиру не по назначению;
- систематически нарушает права и интересы соседей;
- бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение (ст.287.7 Гражданского кодекса).
Использованием жилого помещения не по назначению признается, например, его фактическое использование как нежилого помещения в качестве офиса, склада, ночного клуба, для содержания и разведения животных или растений.
По общему правилу не допускается и размещение в квартире офиса или иного помещения организации для осуществления коммерческой деятельности.
ВАЖНО! Допускается использование жилого помещения для осуществления деятельности самозанятого или индивидуального предпринимателя, а также создания адвокатского кабинета, при условии, что это не нарушает права и законные интересы соседей и требований к жилым помещениям.
Нарушение прав и интересов соседей может выражаться в нарушении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований, например, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимого уровня шума, содержание домашних животных в антисанитарных условиях.
При этом нарушения должны быть систематическими, то есть неоднократными и постоянно повторяющимися.
Бесхозяйственное обращение с жилым помещением – это такое обращение, которое ведет к разрушению квартиры, то есть влечет за собой существенное повреждение либо уничтожение окон, дверей, пола, стен, коммуникаций и т.д.
Изображение от wirestock на Freepik
Направление уполномоченным органом предупреждения собственнику о необходимости устранить нарушения с указанием срока.
Может быть также назначен разумный срок для устранения повреждений, вызванных разрушением квартиры, - то есть для проведения ремонта.
Предупреждение может быть направлено и по инициативе самого органа, и по жалобе гражданина, например, соседа.
Обращение уполномоченным органом в суд и принятие судом решения о продаже с публичных торгов жилого помещения.
В случае несогласия с решением суда – его можно обжаловать в установленном процессуальным законодательством порядке.
Продажа квартиры с публичных торгов.
Выплата вырученных средств собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов.
Продажа квартиры собственника с публичных торгов – это крайняя исключительная мера, которая применяется судами достаточно редко.
При надлежащей юридической защите в реализации квартиры, скорее всего, будет отказано.
Что делать в случае предъявления иска о продаже квартиры с публичных торгов?
Необходимо заявить возражения на исковое заявление, представить доказательства устранения нарушений, отсутствия вины собственника в разрушениях квартиры, либо же отсутствия нарушений.
Если решение уже принято – обжаловать его в установленном порядке в апелляции, кассации или надзоре.