Описание проблемы:
Должник не исполняет требования исполнительного документа.
В ходе исполнительного производства установлено, что у должника в собственности имеется земельный участок.
Пристав хочет обратить взыскание на земельный участок
По долгам гражданина или юридического лица может быть обращено взыскание на имущество при недостаточности денежных средств.
В том числе возможно и обращение взыскания на земельные участки, однако, в таком случае есть некоторые особенности.
При каких условиях возможно обращение взыскания на земельный участок?
По общему правилу обращение взыскание на имущество осуществляется:
- по соглашению сторон;
- на основании постановления судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительного производства.
Однако, в некоторых случаях обращение взыскания требует обязательного обращения в суд с отдельным иском.
ВАЖНО! Обращение взыскания на земельный участок допускается только по решению суда (ст.278 Гражданского кодекса).
Таким образом, даже в рамках исполнительного производства нельзя обратить взыскание на земельный участок на основании одного только постановления судебного пристава-исполнителя.
Необходимо отдельное решение суда.
Обязательного соблюдения претензионного порядка перед обращением в суд законом не предусмотрено, претензию потребуется направить только в случае, если это предусмотрено договором залога.
Обращение взыскания на заложенный земельный участок
Взыскание на заложенный земельный участок возможно при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного залогом обязательства.
ВАЖНО! Обращение взыскания на предмет залога не допускается, если нарушение незначительно или размер требований явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Так, по общему правилу незначительным нарушением считается, если сумма неисполненного по ипотечному договору меньше 5% и просрочка платежей составляет меньше 3-х месяцев (ст. 348 Гражданского кодекса).
Если же залогом обеспечено денежное обязательство, исполняемое периодическими платежами, то обращение взыскания на заложенное имущество возможно только при систематическом нарушении сроков внесения таких платежей – более чем 3 раза в течение 12-ти месяцев (п. 3 ст. 348 Гражданского кодекса). Иное может быть предусмотрено договором.
Причем если должник погасит задолженность по платежам, то взыскание предмета залога уже не допускается, и все начатые в связи с этим процедуры подлежат прекращению (пункт 4 статьи 348 ГК РФ).
ВАЖНО! Нормы закона не предусматривают в качестве обязательного условия обращения взыскания на заложенное имущество взыскание в судебном порядке долга по основному обязательству.
В ряде случаев и если это предусмотрено соглашением реализовать заложенное имущество можно не только путем продажи с публичных торгов, но и иными способами, например:
- путем оставления предмета залога за собой;
- продажа имущества другому лицу по цене не ниже рыночной и удержание из полученных денег суммы задолженности.
Обращение взыскания на долю в земельном участке
Согласно ст.255 Гражданского кодекса обращение взыскание на долю в общей собственности (долевой или совместной) осуществляется в последнюю очередь, то есть при отсутствии у должника любого иного имущества, на которое можно обратить взыскание.
Обращение взыскания на долю возможно двумя способами:
- путем выдела в натуре;
- путем продажи доли с публичных торгов.
Если характеристики земельного участка не позволяют выделить долю должника в натуре или же против этого возражают иные собственники, необходимо сначала предложить купить долю остальным участникам общей собственности по рыночной цене.
ВАЖНО! Лишь при невозможности выдела доли участка в натуре и отказе остальных собственников от покупки доли должника можно обратиться в суд с иском об обращении взыскания на долю в земельном участке путем ее продажи с публичных торгов.
Обращение взыскания на земли сельскохозяйственного назначения
К землям сельскохозяйственного назначения относятся земли за границами населенных пунктов и предназначенные для нужд сельского хозяйства.
При обращении взыскания на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения должны учитываться:
- сезонность сельскохозяйственного производства и его зависимость от природно-климатических условий;
- возможность получения доходов производителем сельскохозяйственной продукции, использующим такой земельный участок, по окончании соответствующего периода сельскохозяйственных работ (п.3 ст.68 Закона об ипотеке).
Срок для обращения взыскания на земельный участок
Срок для обращения в суд с таким требованием общий – 3 года с момента, когда возникли основания для обращения взыскания на участок.
ВАЖНО! Срок для взыскания долга и срок для обращения взыскания на землю исчисляются отдельно.
То есть предъявление иска о взыскании долга не прерывает, не обнуляет и не приостанавливает срок для обращения взыскания на имущество, он продолжает течь.
Если взыскание обращается на участок, являющийся предметом залога, то срок исковой давности истечет одновременно со сроком исковой давности по требованию об исполнении обязательства, которое обеспечено залогом.
Основания для отказа в обращении взыскания на землю
Суд откажет в удовлетворении иска, например, при наличии одного из следующих обстоятельств:
- у должника достаточно денежных средств для погашения задолженности;
- у должника имеется иное имущество, на которое взыскание должно быть обращено раньше по очереди;
- стоимость земельного участка несоразмерна сумме оставшейся задолженности;
- законом запрещено обращение взыскания на данный участок, например, если он изъят из оборота;
- участок находится у должника на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования – обращение взыскания возможно только на земельный участок, находящийся в собственности должника.
Кроме того, законом предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий и иных объектов недвижимости, то есть при обращении взыскания на земельный участок будет обращено взыскание и на объекты, расположенные на нем.
Соответственно, при обращении взыскания на земельный участок необходимо учитывать и стоимость расположенных на нем зданий, строений, сооружений, в противном случае суд откажет в обращении взыскания.
Исключение – если объекты недвижимости принадлежат иному лицу, в таком случае возможно раздельное отчуждение, а, соответственно, и обращение взыскания только на земельный участок (п.4 ст.35 Земельного кодекса).
Также необходимо помнить о положениях ст. 446 Гражданского процессуального кодекса о том, что взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если для должника и членов его семьи, совместно проживающих с ним, оно является единственным пригодным для постоянного проживания.
ВАЖНО! Таким образом, не допускается обращение взыскания на земельный участок, если на нем расположен жилой дом, являющийся единственным пригодным для постоянного проживания жильем для должника и членов его семьи.
Порядок обращения взыскания на земельный участок должника
Направление взыскателем претензии собственнику в случае, если это предусмотрено договором залога земельного участка.
Обращение в суд с требованием об обращении взыскания на земельный участок.
Обратиться в суд может как взыскатель, так и пристав.
Оценка земельного участка приставом.
Продажа земельного участка с публичных торгов.
Получение взыскателем денежных средств от продажи участка в счет погашения долга.
Собственнику будут переданы оставшиеся после погашения задолженности денежные средства.
Если участок был заложен, то обращение на него взыскания осуществляется с учетом особенностей, установленных Законом об ипотеке, так, вместо продажи с торгов залогодержатель может, если это предусмотрено договором оставить предмет залога за собой.
Также при продаже участка на публичных торгах должны быть соблюдены установленные законодательством ограничения по кругу лиц, которые могут приобретать участки такого вида.
Какие меры может принять должник, чтобы не допустить обращения взыскания на земельный участок?
При наличии иного имущества написать ходатайство судебному приставу об обращении в первую очередь взыскания на другое имущество.
Направить в суд возражения против обращения взыскания на земельный участок, например:
- представить доказательства, подтверждающие наличие иного имущества, на которое может быть обращено взыскание в первую очередь;
- доказать, что жилой дом на участке является единственным пригодным для проживания должника и членов его семьи жилым помещением;
- указать на несоразмерность задолженности и стоимости участка, в том числе с учетом расположенных на нем строений.
В случае несогласия с решением суда об обращении взыскания на земельный участок обжаловать его в установленном порядке.
В случае несогласия с оценкой земельного участка судебным приставом – обжаловать ее в судебном порядке или порядке подчиненности в течение 10 дней.
Кроме того, должник может попросить у суда отсрочку продажи имущества с публичных торгов на срок до 1 года при наличии уважительных причин (п.2 ст.350 Гражданского кодекса).
Рекомендации для кредитора о том, как обратить взыскание на земельный участок
Определить возможность обращения взыскания на земельный участок должника, например, не является ли он изъятым из оборота, не расположено ли на нем единственное жилье должника.
Проверить, предусмотрена ли соглашением сторон необходимость направления уведомления об обращении взыскания на земельный участок перед обращением в суд, при необходимости направить его.
Если взыскание обращается на долю в земельном участке – сначала необходимо принять меры к выделу доли в натуре и предложить другим участникам общей собственности приобрести долю.
Для обращения взыскания на земельный участок обязательно необходимо обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на земельный участок.
После получения исполнительного документа обратиться к судебным приставам для реализации земельного участка.
При наличии возможности – принять иные допустимые меры по реализации земельного участка, например, оставить его за собой.
