Возврат платежа по опциону на заключение договора – условия, последствия отказа и правовая форма
Проблемная ситуация:
Клиентом произведена оплата опциона на заключение Договора о приобретении недвижимости застройщику.
Спустя 5 дней клиент обратился с заявлением о возврате опциона, однако, получил отказ.
Согласно Правилам предоставления опциона застройщика в случае одностороннего отказа Участника от исполнения Соглашения денежные средства, внесенные им в счет платы по Соглашению засчитываются в счет фактически понесенных расходов Застройщика по исполнению Соглашения, в связи с чем возврату не подлежат.
Соглашение об опционе считается заключенным с момента внесения платы за опцион.
Актуальность проблемы:
Законодательством предусмотрено множество различных конструкций договоров, в частности, опцион на заключение договора.
И если с обычными договорами купли-продажи, оказания услуг и выполнения работ все более-менее понятно, то при получении опциона возникает много вопросов, какие последствия он за собой влечет, можно ли отказаться от договора, можно ли вернуть деньги.
Что такое опцион на заключение договора?
По опциону приобретается право на заключение договора в дальнейшем.
Он представляет собой безотзывную оферту, в которой должны быть прописаны все существенные условия договора, который можно заключить, приняв опцион.
Принятие опциона, как правило, осуществляется путем оплаты стоимости товара, услуг или работ по нему.
Сам опцион, как правило, тоже предоставляется за плату, то есть за право потребовать заключить сделку по опциону сторона должна уплатить определенную сумму.
Причем этот платеж не засчитывается в счет оплаты по договору, который заключается на основании опциона, если иное не предусмотрено опционом.
В опционе указывается срок его действия, в случае его отсутствия он считается равным одному году (ст.429.2 Гражданского кодекса).
Форма опциона на заключение договора
Опцион должен быть заключен в той же форме, что установлена для договора, который может быть заключен путем принятия опциона.
Так, например, опцион на заключение договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО должен быть нотариально удостоверен.
Необходимо помнить, что требование о государственной регистрации не является элементом формы договора, поэтому даже если договор подлежит государственной регистрации, например, договор участия в долевом строительстве, то опцион на право его заключения регистрировать не нужно.
В чем отличие опциона на заключение договора от опционного договора?
Опцион – это соглашение о предоставлении права на заключение договора путем принятия условий, которые описаны в нем.
Опционный договор – это уже заключенный договор, по которому сторона в любой момент может потребовать от обязанной стороны совершения каких-либо действий, указанных в договоре.
И в том и в другом случае, по общему правилу уплаченная денежная сумма возврату не подлежит независимо от того, воспользовался ли получатель предоставленной по опциону или опционному договору возможностью или нет.
В чем отличие опциона на заключение договора от предварительного договора?
По предварительному договору стороны берут на себя обязательство заключить основной договор.
При уклонении от заключения договора другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
ВАЖНО! Получатель опциона не обязан заключать договор, он может не воспользоваться правом на его заключение.
Последствия отказа от опциона
Сторона, получившая опцион, не сможет вернуть плату, даже если не воспользовалась им, и договор так и не был заключен, или если отказалась от опциона.
Иное может быть предусмотрено самим опционом, однако, на практике возможность возврата платежа предусматривается очень редко.
Особенности при отказе потребителя от опциона
Если договор заключен с гражданином для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к отношениям должны применяться не только нормы Гражданского кодекса, но и нормы законодательства о защите прав потребителей.
Отказ от любой услуги до момента ее исполнения или работы до момента ее выполнения – безусловное право потребителя, гарантированное ст.32 Закона о защите прав потребителей. Для этого достаточно направить уведомление об отказе от исполнения договора.
Единственное условие – необходимо оплатить исполнителю фактически понесенные им расходы.
Изображение от cookie_studio на Freepik
Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, являются ничтожными, то есть не имеют юридической силы (п.1 ст.16 Закона о защите прав потребителей).
Опцион на заключение договора хоть и дает право на заключение договора, но по своей сути тоже представляет из себя соглашение исходя из положений п.1 ст.429.2 Гражданского кодекса.
ВАЖНО! В связи с этим, при рассмотрении спора о возврате платежа по опциону потребителю суд будет учитывать, имеют ли фактически сложившиеся отношения между сторонами признаки оказания услуг или выполнения работ.
Так, например, суд признавал право потребителя на отказ от опциона в случае, когда по нему предоставлялось право на заключение договора на эвакуацию автомобиля, техпомощь, юридическую помощь, техническое обслуживание, то есть по сути предоставлялись услуги.
При рассмотрении вопроса о возврате платежа за опцион на заключение договора участия в долевом строительстве или покупку недвижимости судом также будут учитываться фактически сложившиеся отношения между сторонами, в какой срок потребитель обратился
за возвратом и иные заслуживающие внимание обстоятельства.
Что делать для возврата платежа за опцион?
Составить и направить заявление об одностороннем отказе от опциона и возврате денежных средств, уплаченных за него.
Желательно отнести его нарочно с отметкой о вручении, либо направить заказным письмом с описью вложения.
В случае отказа в возврате денежных средств - обратиться в суд с требованием о взыскании денежных средств.
Дополнительно можно взыскать штраф в размере 50% согласно п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей, а также проценты за пользование денежными средствами.
Доказать размер и стоимость фактически понесенных расходов должен исполнитель.