Описание проблемы:
Летом 2022 года был составлен договор дарения на дом с земельным участком между клиентом и его мамой.
Подали заявление на регистрацию перехода права собственности по данному договору, но Росреестр прислал отказ, поскольку на имущество был наложен запрет на регистрационные действия.
Мама клиента умерла, наследники первой очереди – клиент и его брат.
По договорам с недвижимостью переход права собственности должен быть зарегистрирован в ЕГРН.
Но не всегда стороны успевают полностью совершить все действия, требуемые для полного исполнения сделки. Так, возможна ситуация, при которой одна из сторон умирает после заключения договора, не успев зарегистрировать переход права собственности.
В связи с этим возникает вопрос, будет ли иметь договор юридическую силу.
Изображение от Freepik
Действителен ли договор дарения после смерти дарителя?
Договор дарения действует при соблюдении следующих условий:
- соблюдение надлежащей формы договора;
- договор является заключенным;
- договор заключен до смерти дарителя.
Соответственно, для ответа на вопрос нужно понять, в какой момент договор дарения считается заключенным, и какие установлены требования к его форме.
ВАЖНО! Договор дарения, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен (п.3 ст.572 Гражданского кодекса).
Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме.
До 01 марта 2013 года он также подлежал регистрации. Договор, заключенный после указанной даты, не регистрируется, регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимое имущество по договору.
Нотариально удостоверять договор дарения недвижимости, как правило, не нужно.
Источник: https://ru.freepik.com/free-photo/from-above-couple-with-mortgage-agreement_2172338.htm
Изображение от Freepik
Однако, если предметом дарения выступает доля в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, либо дарителем выступает несовершеннолетний, нотариальное удостоверение обязательно.
С какого момента договор дарения считается заключенным?
По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса).
Соответственно, возможно два вида договора дарения:
- обещание дарения имущества в будущем – такой договор считается заключенным с момента подписания договора;
- непосредственно договор дарения, по которому дар передается сразу – в таком случае договор считается заключенным с момента передачи вещи.
Кроме того, для признания договора заключенным в нем должен быть четко определен объект дарения, например, должно быть указание на адрес или кадастровый номер квартиры.
Действует ли дарственная после смерти дарителя, если не успели зарегистрировать переход права собственности?
Бывают ситуации, когда стороны не успевают зарегистрировать право собственности на передаваемую в дар квартиру или любой иной объект недвижимости, и одна из сторон умирает до этого момента. Тут возможно два варианта:
1.Даритель умер после заключения договора дарения и после обращения в Росреестр (или МФЦ), но до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
То есть стороны сдали документы для регистрации перехода права собственности, но даритель умер до завершения процедуры Росреестром.
Судебная практика по дарению при смерти дарителя в таком случае однозначно говорит о том, что договор дарения действителен (Кассационное определение Судебной коллегия по административным делам Верховного Суда от 06.11.2019 № 51-КА19-12, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.10.2022 по делу № 33-39836/2022).
Факт смерти дарителя после подачи заявления на регистрацию не может являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, так как он однозначно выразил свою волю путем подачи заявления.
2.Даритель умер после заключения договора дарения, но до обращения в Росреестр (МФЦ).
Данная ситуация несколько сложнее, так как потребуется доказать, был ли передан одаряемому объект недвижимого имущества.
Договор дарения считается заключенным и его правовые последствия возникают с момента передачи предмета дарения, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Поэтому смерть дарителя не лишает договор силы при соблюдении следующих условий:
- договор позволяет точно определить объект дарения;
- дар принят одаряемым и он пользуется им;
- договор дарения заключен в письменной форме или удостоверен нотариально.
Источник: https://ru.freepik.com/free-photo/closeup-of-man-holding-key-of-his-new-home_26922787.htm
Изображение от Drazen Zigic на Freepik
Таким образом, тот факт, что даритель умер до регистрации перехода права собственности, не является основанием для признания договора дарения недействительным или незаключенным. По этому вопросу есть и судебная практика, например Апелляционное определение Московского городского суда от 18.11.2020 по делу N 33-415855/2020.
ВАЖНО! Смерть дарителя после заключения договора дарения на квартиру или любой иной объект недвижимого имущества и до регистрации перехода права собственности сама по себе не отменяет договор дарения.
Однако, зарегистрировать на одаряемого право собственности в таком случае получится уже только через суд.
Что делать для регистрации перехода права собственности по договору дарения после смерти дарителя?
Получить отказ в государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре, если подавались документы на регистрацию.
Собрать доказательства, подтверждающие факт заключения договора, в частности, факт передачи имущества.
Обратиться в суд с иском об обжаловании отказа Росреестра или о признании права собственности на подаренное имущество.
Зарегистрировать право собственности в Росреестре на основании решения суда.
