Судебная практика оспаривания сделки купли-продажи недвижимости в Москве

Любая сделка по купле-продаже недвижимости обладает достаточно серьезными рисками, ведь в случае обмана со стороны недобросовестного контрагента второй участник сделки может понести серьезные убытки.

Организации и другие юридические лица достаточно часто становятся участниками сделок по купле-продаже недвижимости и выступают в качестве покупателей. Недвижимые объекты приобретаются в качестве офисных помещений, дополнительных мест для размещения работников и т.д. К имуществу юридического лица также могут относиться и отдельные заводы, фабрики, производственные комплексы.

Абсолютно любые права на недвижимость, а также сделки с ней, должны удостоверяться и регистрироваться в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Само право собственности, а также права владения, пользования и распоряжения также возникают только после того, как все необходимые процедуры были успешно пройдены, а документация получена на руки.

При наличии каких-либо нарушений при оформлении сделки ее можно признать недействительной. Действующее законодательство выделяет два основных вида таких сделок - ничтожные и оспоримые.

Сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной только по решению суда. Для этого должны иметься существенные основания, например, неосведомленность одного из участников сделки о ее истинном смысле и т.д. Также причиной станут и другие факты обмана со стороны контрагента.

Рассмотрим соответствующий пример. Открытое акционерное общество подало исковое заявление в арбитражный суд в адрес Общества с ограниченной ответственностью, с требованиями признать ранее заключенную сделку купли-продажи недействительной.

Основания для исковых требований заключались в следующем: заявитель считал, что стоимость недвижимости, являющейся предметом договора, была установлена генеральным директором Общества единолично, а это является нарушением действующего законодательства.

Суд первой инстанции вынес отказ, мотивируя его тем, что рыночная стоимость имущества, которое было продано по договору купли-продажи, составляет не более 25% балансовой стоимости активов общества.

Исходя из этого, для назначения стоимости имущества не требовалось участие совета директоров, а руководитель организации имел полное право на принятие самостоятельного решения о размере стоимости объекта недвижимого имущества.

Апелляционная инстанция, в свою очередь, ранее вынесенное решение отменила, мотивировав это тем, что, в соответствии с требованиями законодательства, цена абсолютно любой сделки купли-продажи, независимо от ее суммы, должна определяться общим решением совета директоров. Исключения составляют те случаи, когда стоимость устанавливается судом либо иным органом, имеющим официальные полномочия на данные действия.

Генеральный директор не может одиночно установить стоимость недвижимого имущества, следовательно, ранее заключенную сделку купли-продажи необходимо признать недействительной.

Но суд кассационной инстанции вынес отмену постановления суда апелляционной инстанции. Следовательно, первоначально принятое решение об отклонении исковых требований заявителя осталось без изменений.

Суд кассационной инстанции пояснил, что вышеуказанная позиция была ошибочной. Арбитражному суду, при рассмотрении таких дел, следует руководствоваться ст.77 «Закона об акционерных обществах», которая, в свою очередь, сочетается с другими нормами закона по определениям рыночной стоимости имущества.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.