Приватизация и разделение лицевых счетов – Ваш гид по возможностям и обжалованию в суде

Актуальность проблемы приватизации после разделения счетов:

Приватизация в стране идет уже очень давно, тем не менее, до сих встречаются ситуации, когда люди живут в неприватизированных квартирах. Многие не занимаются оформлением, т.к. после получения статуса частной собственности размер платы за жилое помещение вырастет.
Однако, после смерти у наследников могут возникнуть проблемы с приватизацией и оформлением такого жилого помещения.
Особенно это касается приватизации разных комнат в коммунальных квартирах, которые являются отдельными жилыми помещениями, хоть и расположены в одной квартире.

*Источник: https://csotroitsk.ru/blog/sovety/privatizatsiya-kvartiry-v-2021-godu-kak-oformit.html

Можно ли разделить лицевые счета по договору социального найма?

До вступления в силу Жилищного кодекса РФ 01 марта 2005 года действовал Жилищный кодекс РСФРС.
По Жилищному кодексу РСФРС член семьи нанимателя мог заключить отдельный договор с согласия иных проживающих членов семьи, если ему могло быть выделено изолированное жилое помещение, состоящее хотя бы из одной комнаты (ст.86). Бывшие члены семьи имели такие же права (ст.52).
Новым кодексом такой возможности уже не предусмотрено. Поэтому начиная с 01 марта 2005 года выделение отдельного жилого помещения по договору социального найма в квартире невозможно. Договор о социальном найме сейчас не делится даже при разводе. Бывший супруг сохраняет право проживания.

Таким образом, бывший супруг мог выделить себе лицевой счет и комнату, заключив отдельный договор социального найма, только до 01 марта 2005 года.
Если супруга давала согласие на разделение счетов, это означает, что договоры социального найма были разделены, а квартира превратилась в «коммунальную».
Соответственно, комната, которую занимал супруг, является отдельным жилым помещением, которое подлежит отдельной приватизации.

Варианты решения проблемы приватизации квартиры после разделения лицевых счетов.

1. Подать заявление в суд о признании раздела лицевых счетов недействительным

Раздел лицевых счетов по Жилищному кодексу РСФРС должен был осуществляться с согласия всех проживающих в квартире совершеннолетних собственников, также жилое помещение обязательно должно было быть изолированным, т.е. нельзя было выделить только часть комнаты.
Соответственно, если супруга не давала согласия на разделение лицевых счетов – имеются основания для оспаривания решения о разделе, для этого необходимо обратиться в суд.
В случае вынесения положительного решения, договор можно будет оформить на всю квартиру, включая комнату умершего супруга, и впоследствии ее полностью приватизировать.

2. Подать заявление на предоставление освободившегося жилого помещения (комнаты) в коммунальной квартире

Освободившееся жилое помещение – комната бывшего супруга в коммунальной квартире, может быть предоставлена в социальный найм нанимателям, проживающим в этой квартире, при соблюдении определенных условий:

• должен быть заключен договор социального найма на оставшиеся комнаты на нескольких нанимателей, например, на бывшую супругу и кого-то из детей;
• наниматели и члены их семьи должны являться малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, либо быть обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления (ст.59 Жилищного кодекса).
  Для приватизации квартиры в таком случае необходимо:

3. Перезаключить договор социального найма на члена семьи и подать заявление о приватизации комнаты на его имя

Если скончавшийся супруг при жизни не подавал заявления на приватизацию, но в его комнате проживал член семьи, например, сын, то можно перезаключить договор социального найма на его имя.
Договор социального найма после смерти нанимателя перезаключается на одного из проживающих в жилом помещении членов его семьи (статья 672 Гражданского кодекса).
В идеальной ситуации сын должен быть зарегистрирован по месту жительства в указанной комнате еще до смерти супруга.
Однако, имеется судебная практика о том, что даже при отсутствии регистрации, но фактическом проживании, за членом семьи умершего признавали факт проживания в жилом помещении и обязывали муниципалитет перезаключить договор на него (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2021 по делу N 88-30224/2021).
Также согласно п.2 ст.82 Жилищного кодекса дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и администрации вправе требовать признания себя нанимателем вместо первоначального нанимателя, в том числе в случае смерти первоначального нанимателя.
Таким образом, проживавшему в комнате члену семьи необходимо сделать следующее:

4. Подать нотариусу заявление о принятии наследства, после чего обратиться в суд с требованием о включении комнаты в наследственную массу и завершить процедуру приватизации

Если супруг подал заявление на приватизацию при жизни, но не успел завершить ее оформление, то комнату можно включить в наследственную массу.
Есть достаточно обширная судебная практика о том, что доказанное намерение умершего приватизировать жилое помещение является основанием для его включения в наследственную массу. Например, о таком намерении свидетельствует подача заявления на приватизацию.Так, согласно позиции Верховного суда РФ, если гражданин подал заявление о приватизации, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, это не является достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований наследника (п.8 Постановления от 24.08.1993 N 8).
Соответственно, в таком случае наследникам (детям, родителям) необходимо: