Добрый день.
Согласно ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
"Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению".
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64872/2189b09639d1af2baefd5a961675b0b99b8a7652/
В вашем случае выдел доли детям невозможен (без привлечения материнского капитала приобреталось домовладения). Возможно оформление договора дарения доли, договора купли-продажи доли. Выделение доли возможно при наличии долевой собственности, из написанного вами следует, что собственник только вы. Что касается супруга, то выделить долю ему возможно при условии, что домовладение приобреталось в период брака (ст.34 СК РФ: 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью).
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.