Продажа квартиры без согласия супруга
Описание проблемы:
Между супругами заключен брак. Один из супругов в период брака продал квартиру, приобретенную в браке, без согласия второго супруга.
Второй супруг имеет намерение признать сделку по отчуждению общему имущества недействительной.
Изображение от Freepik
Необходимость в признании сделки по отчуждению совместно нажитого имущества недействительной обычно возникает в ситуации, когда это отчуждение злонамеренно происходит в преддверии расторжения брака и раздела общего имущества супругов.
В таких случаях один из супругов пытается избежать раздела общего имущества в соответствии с предусмотренными законом правилами путём продажи активов и присвоения себе вырученных от продажи денежных средств.
В связи с этим проблема оспаривания подобных сделок является достаточно актуальной.
Возможна ли продажа имущества без согласия супруга?
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст. 253 Гражданского Кодекса РФ).
Подробнее о том, является ли имущество совместным, можно ознакомиться в статье «Признание имущества совместно нажитым».
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Необходимо иметь в виду, что ряд сделок с совместным имуществом супругов требует получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга.
К таковым сделкам относятся:
- сделки по распоряжению совместно нажитым имуществом, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации (сделки с недвижимостью);
- сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма (например, сделки с долями в уставном капитале хозяйственных обществ);
- сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации (например, уступка прав по договору долевого участия в строительстве).
ВАЖНО! Таким образом, для продажи совместно нажитой квартиры требуется нотариальное согласие второго супруга.
На отчуждение общего движимого имущества (например, автомобиля) не требуется нотариально удостоверенного согласия супруга, его согласие презюмируется.
Согласие потребуется не только для продажи, но и для любых иных сделок по распоряжению квартирой или иной недвижимостью – дарения, залога, мены и т.д. Однако, наиболее часто встречаются споры, связанные именно с продажей совместной собственности супругов.
В случае, если ранее данное согласие супруга было отозвано им до совершения сделки, то совершённая сделка может быть признана недействительной по иску супруга, отозвавшего своё согласие.
Отзыв нотариального согласия должен быть также удостоверен нотариально.
Порядок и основания признания недействительными сделок по продаже имущества без согласия супруга
Российским законодательством предусмотрен лишь один способ признать совершённую сделку недействительной.
Сделка может быть признана недействительной только в судебном порядке по иску супруга, который не давал своего согласия на совершение сделки.
ВАЖНО! Исковое заявление о признании недействительной сделки по отчуждению совместно нажитого имущества супругов может быть подано в суд в течение одного года с момента, когда второй супруг узнал или должен был узнать о факте совершения сделки.
Основания, по которым сделка одного из супругов может быть признана недействительной, можно найти сразу в двух кодексах – Гражданском и Семейном.
Так, п. 3 ст. 253 Гражданского Кодекса РФ гласит, что совершённая одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Аналогичное правило сформулировано и в ст. 35 Семейного Кодекса РФ. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Иными словами, закон защищает права добросовестных приобретателей семейного имущества; для признания сделки недействительной заинтересованный в этом супруг должен убедить суд, что покупатель знал, что сделка осуществляется без согласия второго собственника.
На практике такое довольно сложно доказуемо.
Однако, есть и иной вариант решения проблемы – потребовать раздела имущества с отступлением от равенства долей и вычесть проданную без согласия квартиру или иное имущество из того имущества, который получит недобросовестный супруг после развода.
ВАЖНО! Сам факт отчуждения одним из супругов общего имущества в ущерб интересам семьи в соответствии со ст. 39 Семейного Кодекса РФ является основанием для отступления от принципа равенства долей при разделе совместного имущества супругов и перераспределения семейных активов в пользу того супруга, который пострадал от недобросовестных действий своего партнёра.
Общие рекомендации по оспариванию сделки по продаже имущества без согласия супруга
В случае несогласия одного из супругов с совершёнными вторым супругом сделками по отчуждению совместного имущества рекомендуется предпринять следующее:
Установить режим имущества (имеет ли оно статус совместно нажитого имущества супругов).
Выяснить обстоятельства совершённой сделки (время, место, условия, контрагент).
Собрать доказательства того, что покупатель знал о несогласии второго супруга на совершение сделки (на практике трудно реализуемо).
Обратиться в суд с иском о признании сделки по отчуждению совместного имущества супругов недействительной.
Учитывая сложность доказывания по делам данной категории, целесообразно вместо требования о признании сделки недействительной заявить требование о разделе общего имущества с отступлением от принципа равенства долей супругов в пользу того из них, который не давал согласия на сделку.
