Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28
Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Земельный участок » Оформление договора купли-продажи земельного участка

Оформление договора купли-продажи земельного участка в Москве

Отчуждение земельного участка происходит путем заключения договора купли-продажи, условия которого согласовываются сторонами и оформляются в письменном документе. От соблюдения требований к оформлению договора зависит не только наступление определенных правовых последствий для каждой из сторон, но и порядок осуществления регистрационных действий.


Требования к форме договора купли-продажи

Законодательством Российской Федерации предусмотрены следующие формы для совершения сделки купли-продажи участка земли:

1) Простая письменная форма. Статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает общее правило для оформления договоров купли-продажи имущество, которое применимо к большинству случаев отчуждения земельных участков. Стороны договора, заключаемого в простой письменной форме, заверяют его своими подписями, после чего договор передается на государственную регистрацию в органы Росреестра;

2) Нотариальная форма. Законодательство не предусматривает общего правила обязательного удостоверения договора купли-продажи участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено в нормативных актах.

Нотариальное удостоверение сделки купли-продажи является обязательным в следующих случаях:

а) для сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

б) при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все дольщики распоряжаются своими долями в одной сделке).

Вне зависимости от формы совершения сделки купли-продажи участка земли, договор подлежит государственной регистрации, в ходе которой государство удостоверяет факт совершения сделки и переход права собственности от продавца к покупателю.

Последствия несоблюдения формы заключения договора отчуждения земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Таким образом, нарушение формы сделки по отчуждению участка земли не имеет юридических последствий.

 

Поможем составить договор купли-продажи земельного участка
Запишись на бесплатную консультацию к юристу

Пошаговое руководство по оформлению договора купли-продажи

Вся процедура совершения сделки по отчуждению участка земли, от момента поиска контрагента до государственной регистрации в органах Росреестра, состоит из следующих этапов:

  • Определение взаимной заинтересованности сторон в сделке путем изучения спроса и предложения на рынке оборота земли. На этом этапе стороны вступают в процесс переговоров относительно условий будущей сделки и предварительно согласуют основные условия договора;
  • Согласование существенных условий предстоящей сделки (предмет договора, цена договора и порядок расчетов, порядок передачи участка покупателю, наличие или отсутствие ограничений (обременений) в отношении участка; иные условия по желанию сторон);
  • Составление и подписание договора купли-продажи с учетом требований к его форме. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо при помощи услуг профессионального юриста или специалистов нотариальной конторы;
  • Подача заявления в органы Росреестра о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности;
  • Внесение сведений с ЕГРП с получением зарегистрированных документов сторонами сделки.

 

Список необходимых документов

Официальный сайт Росреестра содержит электронный ресурс, позволяющий смоделировать конкретные условия заключения сделок с недвижимым имуществом. Данный сервис доступен по адресу http://ls.rosreestr.ru/usecases.html.

Для совершения сделки купли-продажи участка и ее государственной регистрации требуются следующие документы:

  • Заявление в орган Росреестра о регистрации перехода права собственности и регистрацию права собственности у покупателя. Данный документ заполняется заявителем при обращении в территориальное подразделение Росреестра;
  • Договор купли-продажи земельного участка. В данном документе стороны закрепляют все существенные и факультативные условия сделки отчуждения земли. Договор составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа;
  • Документы, подтверждающие полномочия сторон сделки. В качестве таких документов признаются паспорта, а также иные документы, удостоверяющие личность;
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок. В отношении объектов, зарегистрированных до 15.07.2016 года таким документом будет являться свидетельство о праве собственности, начиная с 15.07.2016 года – выписка из ЕГРП, подтверждающая факт регистрации права собственности;
  • Кадастровый паспорт на участок земли. Данный документ имеется у каждого участка, прошедшего процедуру кадастрового учета и содержит основные количественные и качественные характеристики конкретного земельного участка;
  • Акт приема-передачи участка. Вместо данного документа в самом договоре купли-продажи может содержаться ссылка о фактической передаче участка;
  • Нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение участка, если он был приобретен в период брака;
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

 

Стоимость оформления (услуги юриста, государственная пошлина)

Стороны вправе самостоятельно оформить договор купли-продажи, однако в этом случае существует риск не указать в документе все необходимые условия.

Квалифицированную помощь в оформлении договора могут оказать юристы, занимающиеся частной практикой. Стоимость таких услуг зависит от региона и развитости рынка юридических услуг. Для городов федерального значения стоимость услуги составляет не менее 5 тысяч рублей.

За государственную регистрацию сторонам необходимо уплатить государственную пошлину – 1000 рублей за регистрацию договора купли-продажи и 1000 рублей за регистрацию каждого перехода права собственности.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич - эксперт по сложным вопросам

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Оформление права собственности

До 2004 года была совершена купля-продажа дачи, но тогда не составлялся договор, расписка о передаче денег отсутствует. Бывший собственник дачного участка жив. Ходила в МФЦ ,но сказали решать в судебном порядке.Не подскажете как лучше поступить в данной ситуации: составить договор купли-продажи и идти к бывшему собственнику или через суд ?

Ирина22.11.2021 20:07

Добрый вечер. Разумеется, если бывший владелец добросовестный и готов перезаключить  сделку в предусмотренном законом порядке, то это предпочтительный вариант.

ГК РФ Статья 164. Государственная регистрация сделок
 
1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежитгосударственнойрегистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
ГК РФ Статья 433. Момент заключения договора
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна23.11.2021 09:15

Карантин

Здравствуйте, в стране объявлен карантин до конца месяца, а у меня по графику отпуск с 13.04 по 30.04. Перенесут ли мне отпуск на другое время. И если перенесут, то оплатят дни карантина?

Наталия Борисова20.11.2021 16:07

Добрый день. Без согласия с работодателя не перенесут.

ТК РФ Статья 123. Очередность предоставления ежегодных оплачиваемых отпусков
Очередность предоставления оплачиваемых отпусков определяется ежегодно в соответствии сграфикомотпусков, утверждаемым работодателем с учетом мнения выборного органа первичной профсоюзной организации не позднее чем за две недели до наступления календарного года в порядке, установленномстатьей 372настоящего Кодекса для принятия локальных нормативных актов.
Отдельным категориям работников в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, ежегодный оплачиваемый отпуск предоставляется по их желанию в удобное для них время. По желанию мужа ежегодный отпуск ему предоставляется в период нахождения его жены в отпуске по беременности и родам независимо от времени его непрерывной работы у данного работодателя.
Если только вы не относитесь к следуюшим категориям работников:
  1. беременным женщинам и матерям, вышедшим из декретного отпуска;
  2. опекунам ребенка в возрасте до трех месяцев;
  3. несовершеннолетним работникам;
  4. инвалидам войны;
  5. ветеранам, героям труда и СССР, участникам Великой Отечественной войны;
  6. почетным донорам России и иным категориям работников, согласно Трудовому кодексу РФ и федеральным законам.
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна21.11.2021 08:22

Продажа земельного участка СНТ с незарегистрированным садовым домом.

Хочу продать участок в СНТ. Участок со всеми правоустанавливающими документами и зарегистрирован в Росреестре. На участке имеется старый садовый дом 1956 года постройки, с техническим паспортом от 2006 года. Ремонт не делался, перепланировок не было. Но садовый дом не был зарегистрирован в ЕГРН в 006 году. Сейчас садовый дом совсем обвешал и потенциальный покупатель скорее всего его будет сносить. Нужно ли в договоре купли-продажи земельного участка указывать этот незарегистрированный объект или можно продать только земельный участок?

Ирина16.11.2021 19:10

Здравствуйте. Если дом не зарегистрирован, то и смысла указывать его в договоре нет. Если укажите как дом, то Росреестр будет требовать его регистрации сначала. Можно указать, что з/у покупается с надворными постройками.

В данном покупателю перейдет право пользования данной постройкой вместе с правом собственности на землю.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна17.11.2021 09:53
Лариса30.10.2021 00:05

Здравсвуйте! Нужно ли указывать в ДКП, что "передаю Покупателю в собственность Недвижимое имущество: Земельный участок с надворными постройками "? в тех паспорте прежнего хозяина они не указаны (домик, сарай..) У меня только свидетельство на землю. Или я могу прописать только землю и указать, что на участке нет ничего? Проверяется ли это при подаче документов ДКП в росреестр?

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. По стоимости услуг, обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна30.10.2021 15:11

Продажа земельного участка.

Как грамотно оформить сделку продажи участка, если он оформлен в долевой собственности, среди собственников есть несовершеннолетние дети?

Елена08.11.2021 15:39

Оформить нотариально, предварительно получив согласие органа опеки.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна09.11.2021 05:57

какие налоги при продаже земельного участка .

Здравствуйте! мы юридическое лицо покупаем земельный участок 20 соток у физ лица, который в собственности 4 года. какие налоги и кому будут выставлены?\r\nи когда их надо будет оплатить

Джамиля06.11.2021 19:36

Добрый день!

Если участок был поставлен продавцом на государственный регистрационный учет до 1 января 2016 г., то налог он платить не будет, так как по старой редакции НК РФ, НДФЛ не начисляется на доходы, полученные от продажи имущества, находившегося в собственности три и более года. Если же  свидетельство о постановке на учет  в 2016 году или позже, то ждать начала "необлагаемого" периода придется дольше – пять лет (п. 2п. 4подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ http://base.garant.ru/10900200/c1fa1aed79f701825b3f2d6adaa4a68d/#block_217016). Налог с продажи земельного участка для физических лиц в 2020 году равняется 13%. Налоговая ставка для не резидентов России составляет 30%, согласно ст. 207 НК РФ.Налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 577-03-28

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна07.11.2021 10:30

Покупка земельного участка

Хочу купить земельный участок, но по документам там есть дом ,а на самом деле его нет.Каковы правовые последствия такой сделки.Нужно ли согласие второго супруга на продажу земельного участка?

Тарана30.10.2021 06:35

Добрый день.

Не советую Вам приобретать несуществующий объект недвижимости — сделка по сути своей мнимая ст. 170 ГК РФ и возможны последствия признания сделки ничтожной. 

ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Но и купить участок без дома будет неправильно.

ЗК РФ Статья 1. Основные принципы земельного законодательства 

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Советую Вам договориться с собственниками о снятии дома с кадастрового учета и уже после этого выходить на сделку. 

Вы можете взять доверенность от собственника, если он сам не хочет заниматься этим вопросом, пригласить кадастрового инженера для оформления акта и подать заявление на снятие дома с кадастрового учета и исключения из ЕГРН. 

Вы можете заключить предварительной договор с авансом или задатком (как Вам будет удобнее), после этого надлежащим образом снять дом с учета и спокойно выходить на чистую сделку. 

По второму вопросу:

Да, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга.

СТ.35 СК РФ

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна30.10.2021 18:07

Покупка участка под ИЖС

Хочу купить участок под ИЖС. Заказала выписку ЕГРН и выяснила что там 4 собственника и знаю что землю выдали как многодетным. Какие надо предпринять шаги, чтобы не было проблем с покупкой и дальнейшим владением этой земли?

Татьяна23.10.2021 09:01

Здравствуйте. 

В Земельном кодексе РФ (в ст.39.6) сказано, что семьям, имеющим три ребенка и более, государство дает право на приобретение земли во владение с целью последующего на ней строительства дома и занятия на этом наделе личным хозяйством.

Продажа земельного участка, выделенного из госбюджета многодетной семье, возможна на основании ЗК РФ статьи 39.3, где указывается, что недвижимость, выстроенная на ней, должна быть частной собственностью льготников.

Реализовать такой участок можно, но эта процедура будет сопряжена с рядом сложностей. Земля, полученная по льготе, не может стать собственностью получателей до тех пор, пока на ней не будет выстроен дом. Получив надел, льготник будет считаться арендатором.

Соответственно, не являясь собственником, продажей земли заниматься он не сможет. По окончании строительства и приема дома в эксплуатацию, право собственности на надел и недвижимость при долевом участии получают все члены семьи (родители и все дети).

Получив право собственника, родители получают возможность продать жилую постройку с землей. Но, так как доля недвижимости принадлежит и детям, их интересы будут представлять органы опеки. Только по их разрешению появляется возможность реализации дома с землей.

То есть если собственниками являются также и несовершеннолетние дети, то требуется разрешение органов опеки на продажу.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна24.10.2021 04:59

Продажа земельного участка

Добрый вечер! Подскажите пожалуйста последовательность заключения договора купли-продажи земельного участка. Сначала необходимо открыть ячейку?

Наталья16.10.2021 15:59

Добрый вечер.

Ответ на Ваш вопрос по ссылкам ниже:

https://www.zemvopros.ru/page_7632.htm

https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна17.10.2021 01:34
Наталья 31.07.2021 04:46

Добрый вечер! Спасибо за внятное разъяснение! Хотелось бы ещё уточнить один момент! Подскажите пожалуйста, в интернете достаточно много типовых договоров купли-продажи земельного участка, а какой конкретнее выбрать, чтобы он подошёл по всем параметрам Росреестра???? И если два участка расположенных друг с другом, значит два договора надо в простой письменной форме делать? И ничего что на один у меня свидетельство право собственности есть а на другой егрп? Спасибо!!!!

Добрый вечер.

1) Можно все оформить и одним договором - оба участка ведь одному лицу продаются

2) Свидетельства о праве собственности с недавних пор не выдают, сейчас просто вносятся сведения в ЕГРН. Это никакой значения не имеет при оформлении к/п участков.

3) В принципе, Росреестр требований и не предъявляет. Требования договору предъявлсяются гражданским законодательством.

можно использовать подобные образцы:

http://pravo-na-dom.net/obraztsy-dokumentov/obraztsy-dogovorov/dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

http://www.formy-i-blanki.ru/skachat-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka#targetText=Скачать%20договор%20купли-продажи%20земельного,в%20word%20земли%2C%20дачи%2C%20доля&targetText=Договор%20купли-продажи%20земельного%20участка,)%20к%20другой%20(покупателю).

https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/dogovor_kupli-prodazhi_zemel_nogo_uchastka_obrazec/

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна31.07.2021 19:17