Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28

Ограничение прав на землю в Москве

Понятие ограничения прав на земельный участок подразумевает наличие определенного комплекса ущемлений или запрещений на использование, распоряжение или владение недвижимым имуществом для соблюдения интересов государства.


Ограничение прав на землю

Покупая земельный участок или оформляя его в аренду, большинство не знает, что такое ограничение прав на землю, в связи с чем оно устанавливается. И вообще, можно ли без этого как-то обойтись? 

Но все по порядку. Сначала определимся, какие вообще существуют в РФ права на землю.

Права на землю

Действующим законодательством предусмотрены следующие виды прав на земельные участки:

При этом собственность на землю предусмотрена не только частная. Это может быть и государственная собственность, и муниципальная

(ст. 17,18,19 Земельного кодекса РФ).

Соответственно, владельцами земельных участков могут являться:

- граждане,

- юридические лица,

- Российская Федерация,

- субъекты РФ,

- муниципальные образования.

Возникли вопросы по земельному праву?

Юрист по земельным вопросам с опытом более 25 лет, поможет разобраться во всех вопросах

Ограничения прав на землю: статья закона

Права собственника в соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ могут быть ограничены. Это ограничение означает, что собственнику будет запрещено или ограничено право использования или распоряжения земельным участком в интересах третьих лиц. Как правило, в интересах государства.

Ограничения прав собственников земель и землепользователей

Про ограничение прав на землю земельное право указывается в статье 56 Земельного кодекса РФ. Ограничения прав на землю могут быть введены по основаниям, установленным Земельным кодексом и федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном ЗК РФ для охранных зон.

Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Ограничение прав на земельный участок распространяется на все категории собственников и пользователей. Ограничения касаются большого числа видов деятельности на данном участке. Так, никому нельзя возводить высокие постройки на защитной зоне аэропорта или же строить промышленные объекты вблизи заповедника или особо охраняемой территории. 

Ограничения и обременения прав на землю

Закон не разграничивает понятие ограничения прав на землю и обременения прав на землю. Но все же они не тождественны.

Под обременением земельного участка понимается ограничение собственника в его праве пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком.

На земельный участок чаще всего налагаются следующие обременения:

  • сервитут;
  • ипотека;
  • аренда;
  • арест.

И это не полный перечень. Иные виды обременений налагаются гораздо реже.

Такое ограничение права собственности на землю как сервитут встречается очень часто. Это ограничение права на небольшой участок в целом земельном участке для обеспечения прав иных пользователей. Пример: для прохода и проезда владельцев дач через один земельный участок установлен сервитут. Там пролегает проезд для них. Владелец земельного участка не вправе перегораживать этот проезд или иным образом препятствовать использовать этот проезд.

Ипотека как ограничение прав собственников земли не позволяет собственнику продавать, дарить земельный участок, пока не снято обременение. Оно снимается при полной оплате обязательства (как правило, погашения кредита, в обеспечение которого и была оформлена ипотека).

Ограничение/обременение прав на землю в виде аренды предусматривает возможность для собственника совершать сделки по отчуждению земли. Но при этом участок продается уже с обременением: на нем находится арендатор, договор с которым продолжает исполняться. Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае же смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Важно помнить: регистрировать в Росреестре обременение по договору аренды необходимо только в том случае, если срок договора свыше одного года. В противном случае обременение в виде аренды можно и не обнаружить  (продавец может скрыть данное обстоятельство при продаже).

Арест является сравнительно кратковременной мерой. Но сегодня она часто применяется. Арест предполагает запрет на совершение сделки. Владелец не сможет зарегистрировать никакую сделку через Росреестр. Как правило, арест применяется в качестве обеспечительной меры.

Сроки ограничения прав на землю

Срок ограничений прав на землю следует из документального оформления самого факта ограничения. 

  • Так, обременение в виде ипотеки будет равно сроку договора, и будет взаимосвязано с фактом выплаты кредита и снятия обременения в Росреестре. 
  • Арест, как правило, накладывается до факта его снятия, без изначального указания конкретного запланированного срока такого действия.
  • Резервирование земель под государственные и муниципальные нужды (см. об этом далее) может занять и двадцать лет.
  • Сервитут при установлении не подразумевает никакого срока. По сути, он постоянен. И может быть отменен только при изменении параметров земельного участка или инициативы собственника об отмене сервитута. (Пример: сервитут был установлен для проезда к зданию. Однако впоследствии это знание было выкуплено собственником земельного участка. И нужда в сохранении сервитута отпала, так как оба объекта оказались в собственности одного и того же лица.)

Виды ограничений прав  на землю

В соответствии с п. 2. ст. 56 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 

1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий. Ограничения касаются использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах. Например, санитарно-защитная зона аэропорта, ж/д;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных Речь, например, о заповедниках, заказниках; 

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ, федеральными законами. 

Как видим, перечень видов ограничений открытый. Практически в любое время он может быть дополнен новым законом.

Ограничение прав на землю: резервирование земель

Права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд (ст. 56.1 ЗК РФ).

Ограничение прав на землю в виде резервирования земель означает, что конкретные земельные участки остаются в государственной или муниципальной собственности для их будущих нужд. И предоставлены гражданам в собственность такие участки быть не могут. Такие земли могут быть предоставлены в аренду, но на срок не более срока, на который они зарезервированы.

Срок резервирования обычно небольшой. Так, пункт 3 ст. 70.1 Земельного кодекса называет сроки в 2 и 3 года. Однако под будущие линейные объекты (например, для линии метро) такой срок может составлять до двадцати лет.

Практически любой собственник или пользователь земельного участка может столкнуться с ограничением прав на землю. Сам факт ограничения не является незыблемым и постоянным. Его можно оспорить. Иногда это вообще становится необходимостью в связи с планами и задачами собственника. Ведь подобные ограничения действительно ущемляют возможности использования участка для определенных хозяйственных целей. 

Самостоятельно вступать в спор и/или преодолевать ограничения – задача практически невыполнимая. Для «общения» с государственными органами и иными субъектами необходима юридическая подготовка и навыки проведения переговоров. В противном случае успех не гарантирован. Более того, отсутствие этих качеств почти наверняка приведёт к неудаче. Поэтому крайне рекомендуется заручиться поддержкой профессионалов. В Юридической группе МИП имеются юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, в том числе в сфере землепользования. Их опыт и знания помогут во всех видах вопросов, связанных с ограничениями прав на землю.

Автор статьи

Малов Дмитрий Владимирович - Юрист по земельным вопросам
Юрист по земельным вопросам

Опыт работы в юридической сфере 25 лет. Специализация - Исполнительное производство, Земельное право, Арбитраж, Налоговое право, Споры с недвижимостью, Автомобильные споры.

Подробнее о специалисте

Полезные статьи по земельному праву

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Продать дачу с ограничениями по 56 статье

Могу ли я построить дом на дачном участке с ограничением по 56 ст ЗК РФ

Нина08.05.2024 12:43

Здравствуйте.
Для того, чтобы ответить на ваш вопрос надо знать намного больше информации, чем вы указали в вопросе. Чтобы получить развернутый ответ на вопрос, связанный с наложенными ограничениями на земельный участок, рекомендую обратиться к профильному юристу нашей компании.

Я могу предложить вам заполнить форму для записи на консультацию, которая располагается на странице.

Спасибо, что обратились к нам!

Ефимова Ирина Геннадиевна
Ефимова Ирина Геннадиевна08.05.2024 13:00

Земельный кодекс

В ЕГРН имеется запись об ограничениях прав на земельный участок, предусмотренные ст 56 за РФ Можно простыми словами, что нельзя делать на этой земле???

Анна24.03.2024 07:44

Здравствуйте.
К сожалению, для того чтобы ответить на Ваш вопрос необходимо знать намного больше информации, чем указано в вопросе. Вам необходимо заказать выписку «О характеристиках объекта недвижимости» в Росреестре. В зависимости от конкретной зоны с особыми условиями использования территории устанавливаются соответствующие ограничения. 

Ефимова Ирина Геннадиевна
Ефимова Ирина Геннадиевна25.03.2024 10:00

размер компенсации

Как рассчитать размер компенсации от ограничения прав собственника земли от наложения охранной зоны трансформаторной подстанции, если фактически охранная зона не оформлена, но по суду она признана ?

ольга15.03.2023 17:34

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации, специальным случаем ограничения права частной собственности на землю выступает принудительное отчуждение земельного участка для государственных нужд, сопровождаемое равноценной компенсацией потерь, причиненных таким изъятием (определения от 2 октября 2019 года № 2619-О, № 2620-О и др.).

Данное ограничение порождает для лица наиболее существенные последствия, поскольку в результате оно утрачивает всю совокупность правомочий, принадлежащих собственнику, ввиду прекращения его права на изымаемый участок.   В то же время статья 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации, закрепляя недопустимость принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, предполагает – во взаимосвязи с ее статьями 17, 19 (части 1 и 2), 34 и 55 (часть 3) – необходимость предоставления лицу возмещения не только в случае обусловленного государственными нуждами прекращения права частной собственности, но и при таком административно-регулятивном воздействии в публичных интересах со стороны органов власти (в частности, путем принятия подзаконного нормативного акта, ограничившего право собственности по сравнению с тем, как его содержание определено в законе), которое предусматривает умаление содержания права собственности этого лица (в том числе по сравнению с правом собственности на аналогичные объекты, принадлежащие другим лицам, на которых не распространяется действие принятого подзаконного акта), уменьшение стоимости имущества, снижение его потребительских свойств либо усечение допустимых способов его использования.

При расчете компенсации учитываются следующие факторы:

  1. Площадь ограниченной зоны.
  2. Стоимость земельного участка в местности, где расположен земельный участок.
  3. Стоимость земельных участков, находящихся в той же местности и имеющих аналогичные характеристики.
  4. Срок действия ограничения прав на земельный участок.
  5. Затраты на возможность использования земельного участка с учетом ограничений.
  6. Другие факторы, влияющие на стоимость земельного участка.

Если охранная зона не оформлена, но по решению суда она признана, то компенсация рассчитывается на основании решения суда.

Для расчета размера компенсации вам необходимо обратиться к юристу или адвокату, который поможет вам подготовить и подать исковое заявление в суд. В иске необходимо указать все обстоятельства, влияющие на размер компенсации, и предоставить доказательства, подтверждающие убытки, которые вы понесли в результате ограничения прав на земельный участок.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна

ограничение прав собственности

Возможно ли компенсировать ограничение прав собственника земельного участка наложением охранной зоны трансформаторной подстанции ?

ольга15.03.2023 16:57

Да, возможно компенсировать ограничение прав собственника земельного участка наложением охранной зоны трансформаторной подстанции. Для этого необходимо обратиться в органы государственной власти, ответственные за установление охранной зоны трансформаторной подстанции, с заявлением о компенсации ущерба. В заявлении необходимо указать размер ущерба, который был причинен в результате ограничения прав на земельный участок, а также предоставить документы, подтверждающие стоимость участка и его использование до наложения охранной зоны.

Органы государственной власти будут рассматривать заявление и принимать решение о компенсации ущерба. Размер компенсации может быть различным и зависит от конкретных обстоятельств дела. Однако, в любом случае, компенсация должна быть справедливой и соответствовать реальному ущербу, причиненному собственнику земельного участка.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна

Ограничение на арендуемый участок

Здравствуйте, Мне пришло уведомление от Управления Росреестра , что На арендуемый мной участок наложено ограничение в использовании. Мой участок находится среди других точно таких же участков, на которые это ограничение не наложено. С администрацией заключен договор аренды земельного участка для размещения хоз.построек, вначале на 30 лет, затем в связи с изменением в законодательстве составлено соглашение на 10 лет. Договор заключен в 2015 году и ограничений никаких не было. А в марте 2019 года вдруг внесли ограничения в использовании зем. участка. Я планировала получить разрешение на строительство бани. На соседних участках бани стоят. Теперь, как я понимаю, мне это разрешение не дадут? Может ли суд восстановить мои права и какие документы мне требовать от администрации, т. к. я вообще не могу понять в связи с чем принято это решение.

Светлана12.12.2021 07:59
Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна12.12.2021 16:38

Земельное право

нужно сравнить случаи ограничения оборотоспособности земельных участков и случаи ограничения прав граждан на землю.

Евгения13.11.2021 09:25

Здравствуйте Евгения! Можете обратиться на консультацию к петровой Ольге Олеговне.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна13.11.2021 16:58

Ошибка кадастрового инженера

Здравствуйте! Есть 2 участка, при оформлении (межевании) были допущены ошибки, и участки попутаны местами. На один участок есть ограничение - запрещение сделок с имуществом. Возможно ли сейчас пока на одном ограничение уточнить координаты участков (фактически поменять их местами)

Татьяна08.11.2021 05:20

Здравствуйте. 

Письмо Минэкономразвития России от 2 сентября 2011 г. N ОГ-Д23-1197.
«Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ „О государственном кадастре недвижимости“ (далее — Закон о кадастре) не предусматривает оснований для приостановления или отказа в осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с наложением на такой земельный участок ареста.»

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна08.11.2021 18:28

Земельный вопрос

Добрый день. В июне месяце нами был приобретен земельный участок в селе. По документам регистрации в Росреестре участок под ИЖС обременений/ограничений нет. А августе подали заявление на разрешение на строительство. Получили отказ с причиной "Участок попадете в санитарно-защитную зону животноводческого комплекса ЗАО "Обское". Сходили в администрацию. Выяснилось, что зона появилась в августе месяце. Показали, как посмотреть на кадастровой карте эту зону. Зона сделана своеобразно. В сторону села 150 м и это понятно там стоят давно построенные дома (только до них). Зато в 3 другие около 800 м. В зону попали около 80 участков (все ИЖС). На некоторых есть уже построенные дома (часть из них уже зарегистрирована). УЧасток и мы и все остальные брали что бы построить дом и в нем жить. Хотелось бы понять какие действия будут самыми правильными в данной ситуации что бы снять данное обременение?

Виктор Юрьевич02.11.2021 22:24

Здравствуйте! Данный вопрос сложно решить заочно. Необходимо изучить все документы и обстоятельства дела. Вы можете обратиться в нашу компанию, где Вам подберут специалиста по земельным делам,который займется вашей проблемой. Скидка по промокоду "МИП" 50%.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна03.11.2021 12:52
Виктор Юрьевич29.12.2021 08:41

С удовольствием пришел бы на консультацию, но я живу в г.Новосибирск

Добрый день! Консультация возможна по телефону +7 (499) 577-03-28 или по почте nm@advokat-malov.ru  так же можете отправить сканы или фотографии документов. После их изучения получите полноценный ответ. Или составленный документ. http://advokat-malov.ru/kontakty.html 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна29.12.2021 18:58