Ограничение прав на землю

Покупая земельный участок или оформляя его в аренду, большинство не знает, что такое ограничение прав на землю, в связи с чем оно устанавливается. И вообще, можно ли без этого как-то обойтись? 

Но все по порядку. Сначала определимся, какие вообще существуют в РФ права на землю.

Права на землю

Действующим законодательством предусмотрены следующие виды прав на земельные участки:

• собственность (ст. 15 ЗК РФ)
• аренда земельных участков (ст. 22 ЗК РФ)
• право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК РФ)
• безвозмездное пользование земельными участками (ст. 24 ЗК РФ)

При этом собственность на землю предусмотрена не только частная. Это может быть и государственная собственность, и муниципальная

(ст. 17,18,19 Земельного кодекса РФ).

Соответственно, владельцами земельных участков могут являться:

- граждане,

- юридические лица,

- Российская Федерация,

- субъекты РФ,

- муниципальные образования.

Ограничения прав на землю: статья закона

Права собственника в соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ могут быть ограничены. Это ограничение означает, что собственнику будет запрещено или ограничено право использования или распоряжения земельным участком в интересах третьих лиц. Как правило, в интересах государства.

Ограничения прав собственников земель и землепользователей

Про ограничение прав на землю земельное право указывается в статье 56 Земельного кодекса РФ. Ограничения прав на землю могут быть введены по основаниям, установленным Земельным кодексом и федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном ЗК РФ для охранных зон.

Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Ограничение прав на земельный участок распространяется на все категории собственников и пользователей. Ограничения касаются большого числа видов деятельности на данном участке. Так, никому нельзя возводить высокие постройки на защитной зоне аэропорта или же строить промышленные объекты вблизи заповедника или особо охраняемой территории. 

Ограничения и обременения прав на землю

Закон не разграничивает понятие ограничения прав на землю и обременения прав на землю. Но все же они не тождественны.

Под обременением земельного участка понимается ограничение собственника в его праве пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком.

На земельный участок чаще всего налагаются следующие обременения:

• сервитут;
• ипотека;
• аренда;
• арест.

И это не полный перечень. Иные виды обременений налагаются гораздо реже.

Такое ограничение права собственности на землю как сервитут встречается очень часто. Это ограничение права на небольшой участок в целом земельном участке для обеспечения прав иных пользователей. Пример: для прохода и проезда владельцев дач через один земельный участок установлен сервитут. Там пролегает проезд для них. Владелец земельного участка не вправе перегораживать этот проезд или иным образом препятствовать использовать этот проезд.

Ипотека как ограничение прав собственников земли не позволяет собственнику продавать, дарить земельный участок, пока не снято обременение. Оно снимается при полной оплате обязательства (как правило, погашения кредита, в обеспечение которого и была оформлена ипотека).

Ограничение/обременение прав на землю в виде аренды предусматривает возможность для собственника совершать сделки по отчуждению земли. Но при этом участок продается уже с обременением: на нем находится арендатор, договор с которым продолжает исполняться. Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае же смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Важно помнить: регистрировать в Росреестре обременение по договору аренды необходимо только в том случае, если срок договора свыше одного года. В противном случае обременение в виде аренды можно и не обнаружить  (продавец может скрыть данное обстоятельство при продаже).

Арест является сравнительно кратковременной мерой. Но сегодня она часто применяется. Арест предполагает запрет на совершение сделки. Владелец не сможет зарегистрировать никакую сделку через Росреестр. Как правило, арест применяется в качестве обеспечительной меры.

Сроки ограничения прав на землю

Срок ограничений прав на землю следует из документального оформления самого факта ограничения. 

• Так, обременение в виде ипотеки будет равно сроку договора, и будет взаимосвязано с фактом выплаты кредита и снятия обременения в Росреестре. 
• Арест, как правило, накладывается до факта его снятия, без изначального указания конкретного запланированного срока такого действия.
• Резервирование земель под государственные и муниципальные нужды (см. об этом далее) может занять и двадцать лет.
• Сервитут при установлении не подразумевает никакого срока. По сути, он постоянен. И может быть отменен только при изменении параметров земельного участка или инициативы собственника об отмене сервитута. (Пример: сервитут был установлен для проезда к зданию. Однако впоследствии это знание было выкуплено собственником земельного участка. И нужда в сохранении сервитута отпала, так как оба объекта оказались в собственности одного и того же лица.)

Виды ограничений прав  на землю

В соответствии с п. 2. ст. 56 Земельного кодекса РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 

1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий. Ограничения касаются использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах. Например, санитарно-защитная зона аэропорта, ж/д;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных Речь, например, о заповедниках, заказниках; 

3) условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ, федеральными законами. 

Как видим, перечень видов ограничений открытый. Практически в любое время он может быть дополнен новым законом.

Ограничение прав на землю: резервирование земель

Права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд (ст. 56.1 ЗК РФ).

Ограничение прав на землю в виде резервирования земель означает, что конкретные земельные участки остаются в государственной или муниципальной собственности для их будущих нужд. И предоставлены гражданам в собственность такие участки быть не могут. Такие земли могут быть предоставлены в аренду, но на срок не более срока, на который они зарезервированы.

Срок резервирования обычно небольшой. Так, пункт 3 ст. 70.1 Земельного кодекса называет сроки в 2 и 3 года. Однако под будущие линейные объекты (например, для линии метро) такой срок может составлять до двадцати лет.

Практически любой собственник или пользователь земельного участка может столкнуться с ограничением прав на землю. Сам факт ограничения не является незыблемым и постоянным. Его можно оспорить. Иногда это вообще становится необходимостью в связи с планами и задачами собственника. Ведь подобные ограничения действительно ущемляют возможности использования участка для определенных хозяйственных целей. 

Самостоятельно вступать в спор и/или преодолевать ограничения – задача практически невыполнимая. Для «общения» с государственными органами и иными субъектами необходима юридическая подготовка и навыки проведения переговоров. В противном случае успех не гарантирован. Более того, отсутствие этих качеств почти наверняка приведёт к неудаче. Поэтому крайне рекомендуется заручиться поддержкой профессионалов. В Юридической группе МИП имеются юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, в том числе в сфере землепользования. Их опыт и знания помогут во всех видах вопросов, связанных с ограничениями прав на землю.