Ограничения и правила использования земельных участков в зонах особо охраняемых природных территорий
Описание проблемы:
Земельный участок собственника попал в середину охранной зоны особо охраняемой природной территории (ООПТ) согласно Постановлению региональной администрации.
Земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования установлен «для индивидуального жилищного строительства».
Актуальность проблемы невозможности использовать земельный участок по назначению:
Не всегда собственники могут свободно распоряжаться своим имуществом, на участке могут быть различные обременения в виде сервитутов, а порой проблемы возникают из-за нахождения участка в какой-либо особой зоне, например, в особо охраняемой природной территории.
Это влечет за собой определенные ограничения в пользовании таким участком.
При покупке земельных участков следует тщательно проверять, какие объекты находятся на нем и рядом с ним, установлена ли там какая-то особая зона, имеются ли какие-либо ограничения.
*Источник: https://unsplash.com/photos/-qrcOR33ErA
Что такое земли особо охраняемых природных территорий (ООПТ)?
К землям особо охраняемых природных территорий (ООПТ) относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов (п.1 ст.95 Земельного кодекса).
В земли ООПТ могут включаться, в том числе, земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам.
Какие ограничения устанавливаются в ООПТ?
Их использование ограничивается с учетом необходимости защиты природных комплексов от неблагоприятных антропогенных воздействий (п.2 ст.95 Земельного кодекса).
В рамках ООПТ могут быть еще созданы охранные зоны для предотвращения неблагоприятных антропогенных воздействий на памятники природы.
В границах охранных зон запрещается деятельность, оказывающая негативное воздействие на природные комплексы (п.4 ст.95 Земельного кодекса).
Можно ли продать земельный участок в ООПТ?
По общему правилу продать земельный участок, расположенный в ООПТ, другому лицу невозможно.
Но если же населенный пункт полностью включен в ООПТ, оборот земельных участков в таком населенном пункте согласно последним изменениям законодательства не ограничивается (ст.3.1 Закона об ООПТ).
ВАЖНО! Таким образом, земельный участок в населенном пункте, полностью включенном в ООПТ, можно продать.
Можно ли построить жилой дом в ООПТ?
Положением об ООПТ применительно к каждой зоне ООПТ устанавливаются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков.
Может допускаться и строительство на них, в таком случае в Положении должны быть предусмотрены максимальные и минимальные параметры разрешенных объектов капитального строительства (п.14 ст.2 Закона об ООПТ).
Если населенный пункт был полностью включен в состав ООПТ, то виды разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства устанавливаются правилами землепользования и застройки, в том числе градостроительным регламентом.
ВАЖНО! Положением об ООПТ или правилами землепользования и застройки могут быть установлены случаи, когда жилой дом на участке все-таки можно построить при соблюдении определенных условий.
Скорее всего, на строительство нужно будет получить разрешение в уполномоченном органе.
Что делать, если в результате включения земельного участка в ООПТ на нем больше нельзя построить жилой дом?
Если Положением об ООПТ или правилами полностью запрещено строительство, реконструкция и капитальный ремонт любых объектов капитального строительства в рамках охранной зоны ООПТ, это влечет за собой невозможность использования собственником своего земельного участка по назначению – для индивидуального жилищного строительства.
Когда установление зоны с особыми условиями использования территорий повлекло за собой ограничение прав граждан, им должны быть возмещены причиненные этим убытки в полном объеме (ст.57.1 Земельного кодекса).
А если установление зоны приводит к невозможности использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, по требованию собственника органы государственной власти или местного самоуправления обязаны выкупить его земельный участок (ч.7 ст.107 Земельного кодекса).
ВАЖНО! Таким образом, Земельный кодекс дает собственнику возможность выбрать способ компенсации причиненных неудобств: возместить убытки в соответствии со ст. 57.1 или потребовать выкупить земельный участок.
В случае отсутствия строений на земельном участке, необходимости реконструировать, сносить строения, либо переезжать на иное место жительства, то есть с отсутствием прямого ущерба, что ведет к сложности определения размера убытков, целесообразно обратиться в региональную администрацию за установлением выкупной цены и обязанием выкупить данный земельный участок.
Варианты действий, если земельный участок вошел в ООПТ
Если Положение об ООПТ или правила землепользования и застройки позволяют строительство жилого дома в охранной зоне – можно построить дом с соблюдением требований, установленных этими документами.
Если Положение об ООПТ или правила землепользования и застройки не позволяет строительство жилого дома в охранной зоне – обратиться в региональную администрацию за установлением выкупной цены и с требованием выкупить данный земельный участок.
В случае отказа следует обратиться в суд с соответствующими требованиями.
Если населенный пункт полностью включен в ООПТ, то земельный участок можно продать.