Согласно действующему законодательству любой земельный участок, который используется физическим лицом, обязательно должен быть оформлен или путем оформления права собственности, или через договора: аренды, срочного/бессрочного, возмездного/безвозмездного пользования.
Какие у собственника есть права на участок. Соблюдения норм законодательства
Согласно действующим нормам законодательства собственник земельного участка может использовать его в соответствии с целевой принадлежностью этого участка. Если земля относится к жилому фонду, то землевладелец имеет право строить на нем недвижимость, в которой он будет проживать.
При этом зарегистрировать недвижимое имущество необходимо по всем правилам землезастройки.
Самовольная постройка может подлежать сносу, если на ее постройку не было выдано соответствующего разрешения из отдела архитектуры.
Кроме того, собственнику земельного участка, на котором если залежи полезных ископаемых, разрешается их использовать, но с оговоркой – только для своих нужд. Реализовывать их в промышленном масштабе запрещается действующим законодательством.
Землевладелец имеет право выращивать сельскохозяйственные культуры для своих нужд, строить и организовывать пруды и водоемы, соблюдая экологические и санитарные нормы. Использовать их для извлечения прибыли (например, путем рекреационной эксплуатации) можно только в том случае, если это предусмотрено нормативно-правовыми актами, а категория земель входит в перечень рекреационных земель.
За соблюдением норм действующего законодательства следит не только государственный или общественный земельный контроль, но и местная администрация (муниципалитет), уполномоченные сотрудники управления Росреестра, иные организации, наделенные правом контроля застроек и использования земельных участков.
Что такое «застройка». Права на застройку
Согласно статье 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка имеет право не только возводить постройки на своей земле, но и проводить их снос, перестраивать. Более того, если иное не оговорено другими нормативно-правовыми актами, то еще и разрешать другим лицам производить постройку на участке.
Естественно, все постройки и манипуляции с земельным участком производятся исключительно в рамках Градостроительного кодекса РФ, всех строительных, санитарных, экологических норм и использовать участок можно только по его прямому назначению, в зависимости от того, к какой категории он относится.
Застройка участка земли подразумевает возведение не просто объектов недвижимого имущества, а и объектов капитального строительства, в частности, жилого дома, если речь идет о частном жилом земельном участке, и многоквартирного дом, если речь идет об объекте капитального строительства для этих целей. Независимо от цели постройки, требуется соответствующее разрешение для проведения работ по застройке участка.
Разрешение дается в письменной форме. Это официальный документ, составленный с учетом градостроительного законодательства, который должен соответствовать проектной документации. В отдел архитектуры или другой уполномоченный орган подается проект будущей застройки, который должен быть одобрен. Только после этого землевладельцу выдается соответствующее разрешение на проведение строительных работ.
Не требуется разрешения для следующих видов работ:
- постройка гаража или хозяйственного сооружения (например, сарая) на участке физического лица, который не осуществляет коммерческую деятельность на нем;
- реконструкция, снос, ремонт тех сооружений, которые являются некапитальными;
- изменение, ремонт, замена части капитального сооружения, если такие работы не изменяют размера и принадлежности этого сооружения, а также не нарушают нормы Градостроительного кодекса РФ.
Права на застройку позволяют собственнику распоряжаться ею так, как ему захочется, но только в рамках действующего законодательства.
Самовольная постройка и право на владение ею
Понятие самовольной постройки подразумевает наличие на земельном участке здания или сооружения, которое было возведено или без разрешения на стройку (следует понимать в этом случае – объекты капитального строительства), или с нарушением норм действующего законодательства.
Гражданин обязан зарегистрировать то, что он построил, а так же внести данные о недвижимом имуществе в Единый государственный реестр прав собственников на недвижимое имущество (ЕГРП). Если он этого не сделал, то такая постройка – это самовольная постройка, к которой применяются особые нормы, прописанные в статье 222 Гражданского Кодекса.
Самовольная постройка не дает ее застройщику, кем бы он ни был (следует понимать, как физическое, юридическое лицо), права на собственность. Такая постройка не может быть продана, сдана в аренду, подарена или передана кому-либо в рамках других договорных сделок.
Правовой режим самовольной постройки подразумевает или ее дальнейшее оформление по всем правилам, или дальнейший снос за счет того, кто ее построил, с понесением соответствующего наказания. Снос самовольной постройки осуществляется силами и средствами виновного в ее появлении лица, при этом если земельный участок не был предназначен для постройки, то потребуется еще и восстановить качество земли, если оно в ходе постройки было испорчено.
Как узаконить самовольную постройку через суд
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, если на то есть основания, прописанные в законодательстве. В частности:
- Если у собственника земельного участка есть право на постройку той категории, к которой относится самовольная постройка. То есть если гражданин имеет право на постройку жилого дома на своем участке и сначала его построил, не получив разрешения, то снос самовольной постройки такого типа необязателен. В судебном порядке собственник участка может доказать свое право, а потом подать документы на признание права собственности на незаконную постройку.
- Если постройка, которая не была оформлена по всем правилам и нормам, не причиняет неудобств, не нарушает права других собственников земельного участка (если он оформлен в долевой собственности), не угрожает жизни, здоровью и правам граждан, то в судебном порядке возможно приобретение права собственности на самовольную постройку.
- В тех случаях, когда постройка соответствует всем нормам и правилам, на нее составлен первичный план, но она не была зарегистрирована должным путем на день, когда исковое заявление о сносе самовольно построенной постройки поступило в суд на рассмотрение, может быть принято решение на регистрирование права собственности застройщиком.
Примечательно, что по российскому законодательству право собственности на незаконную постройку признается за тем, кто имеет на нее все права. И это необязательно застройщик.
Так, известны случаи, когда супруги, проживающие на земельном участке, на который право собственности только у одного супруга, возводили постройки, а право собственности на эти постройки получал только тот, кто является собственником всей земли. В случае с родственниками, при их согласии, суд не обязывает выплачивать все издержки, которые понес застройщик. Но если речь идет о чужих друг другу людях или о несогласии близких родственников, то тот, кто получает право на регистрацию в собственность постройки, обязан возместить застройщику его затраты.
После оформления и узаконивания самовольной постройки она приобретает все права, что и законная постройка.
Данные о ней заносятся в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, ее можно продать, подарить, сдать в аренду, завещать, оформить любой другой договор, проводить с ней сделки.
Если же в ходе судебного рассмотрения дела было решено снести постройку, то застройщику дается определенный срок на осуществление сноса. Уполномоченный орган уведомляет застройщика в течение семи календарных дней о решении о сносе, передает копию такого решения.
Срок сноса устанавливается индивидуально, но не может превышать одного года. Если снос не будет проведен, то застройщика могут призвать к административной/уголовной ответственности в рамках действующего законодательства.
