Имущество многоквартирного дома требует прикладывания существенных усилий для управления им. Закон предоставляет обладателям этой недвижимости возможность создать ТСЖ. Базовые нормы о его статусе содержатся в ст. 291 ГК.
Более детальное регулирование деятельности ТСЖ осуществляется главой 19 ЖК.
Понятие товарищества собственников жилья, функции
ТСЖ создается при соблюдении следующих условий:
- если его учреждают собственники 1-го или нескольких многоквартирных домов, либо нескольких объектов ИЖС и дачных строений для проживания;
- если указанная совокупность объектов объединена общей инфраструктурой (земельный участок и коммуникации).
Дополнительными признаками ТСЖ выступают следующие особенности:
- оно относится к некоммерческим организациям;
- основной целью создания ТСЖ выступает эксплуатация объектов, составляющих общую собственность его членов.
Учитывая указанные особенности, можно определить ТСЖ как некоммерческую организацию, либо объединение, создаваемое собственниками помещений в одном или нескольких многоквартирных домах, либо индивидуальных объектов, расположенных поблизости и объединенных общими коммуникациями, целью которого является эксплуатация объектов, составляющих общую собственность его членов.
Помимо обслуживания указанного имущества, предусматриваются и дополнительные функции ТСЖ. Оно может создавать новое имущество, приращивать старое и заниматься иными видами деятельности, в целях выполнения основной задачи.
Отличие ТСЖ от потребительских кооперативов
Организация товарищества собственников жилья существенно отличается от потребительской кооперации. Хотя в обоих случаях предусматриваются взносы, ТСЖ не предполагает наличия пая.
Другим отличием выступает ограничение сферы основной деятельности. ТСЖ создается, чтобы общее имущество собственников помещений внутри дома эксплуатировалось наиболее эффективно. Потребительский кооператив может действовать в гораздо большем количестве сфер, включая финансовую.
Кроме того, ТСЖ не вправе распределять полученную прибыль между членами.
Порядок создания ТСЖ, численность членов
Создание товарищества собственников жилья предполагает проведение общего собрания собственников недвижимых объектов, передающихся в эксплуатацию. На нем должно быть принято решение об учреждении организации и утверждении ее устава. Оно считается принятым, если за это высказались собственники, которым принадлежит более половины от общего числа голосов. На протоколе должна быть подпись каждого принявшего участие лица.
Членство возникает на основании заявления о приеме и прекращается в связи с аналогичным документом о выходе, либо при продаже недвижимости в этом доме. Эти лица имеют право участвовать в управлении ТСЖ всеми предусмотренными уставом способами, а также знакомиться со всей документацией организации.
Закон не допускает параллельного существования 2-х и более ТСЖ в рамках 1-го многоквартирного дома. Кроме того, последующая регистрация товарищества собственников жилья будет возможна, если в состав его членов входят не менее 2-х лиц.
Существуют и особые требования к уставу этой организации. Он должен содержать следующие обязательные элементы:
- название организации необходимо сопроводить словосочетанием «товарищество собственников жилья»;
- сведения о месте расположения;
- данные о сфере деятельности;
- все вопросы, связанные с членством в ТСЖ;
- информацию об органах товарищества, а также об их компетенции и порядке ее реализации;
- данные о ревизионном органе и его компетенции.
Государственная регистрация товарищества собственников жилья
Чтобы завершить процедуру создания ТСЖ, необходимо обратиться в налоговую инспекцию, осуществляющую регистрационные действия. В этот орган понадобится представить заполненное заявление с нотариально удостоверенной подписью лица, которому поручена эта процедура. К нему понадобится приложить устав, протокол и сведения об одобривших создание организации жильцах дома, а также квитанцию об оплате госпошлины.
Регистрация товарищества собственников жилья осуществляется 5-дневный срок. Необходимо обратить внимание на дату составления полученных из инспекции документов. Именно с этого дня деятельность товарищества собственников жилья будет возможна.
Права и обязанности ТСЖ
Перечень прав ТСЖ указан в ст. 137 ЖК. Оно может выполнять следующие действия:
- заключать договоры с 3-ми лицами, которые будут обслуживать имущество дома;
- осуществлять годовое финансовое планирование, включая определение размеров взносов;
- выполнять и осуществлять платные работы и услуги для собственников;
- заключать кредитные договоры;
- осуществлять права собственности на свое имущество.
Кроме того, ТСЖ может, соблюдая интересы членов, передавать общее имущество в пользование, реконструировать его, становиться собственником прилегающей земли и застраивать ее.
Обязанности товарищества собственников жилья установлены в ст. 138 ЖК. В целом, они характеризуются требованиями осуществления деятельности, направленной на содержание имущества в надлежащем состоянии, при соблюдении прав и интересов собственников. Помимо этого, ТСЖ должно вести учет состава членов и направлять эту информацию в региональный жилищный надзор каждый квартал.
В эту же структуру передаются копии устава и протокола, а также изменений в учредительный документ. Срок составляет 3 месяца с даты регистрации.
Управление товариществом собственников жилья
Структура ТСЖ определена в ст. 144 ЖК. Высшим управляющим органом выступает общее собрание членов товарищества собственников жилья. Исключительно оно может принимать следующие решения:
- об изменении учредительного документа, а также о процедурах, связанных с ликвидацией, либо реорганизацией;
- об избрании и расформировании исполнительного и ревизионного органов;
- об определении состава взносов и других обязательных платежей. Кроме того, оно утверждает порядок образования фондов ТСЖ;
- о согласовании заключения кредитных договоров;
- о порядке расходования финансов, в т.ч. на вознаграждение представителям исполнительного органа;
- об утверждении внутренней отчетности.
Их принятие проходит путем голосования. Собрание является правомочным при наличии более половины голосов.
Текущее руководство деятельностью осуществляет правление товарищества собственников жилья. Оно формируется на период не более 2-х лет. Из своего состава оно избирает председателя. Его выборы на общем собрании могут быть предусмотрены уставом.
Полномочия правления предполагают повседневную работу с собственниками, формирование и направление отчетности в региональный жилищный надзор, а также заключение договоров и соглашений с контрагентами и работниками ТСЖ.
Председатель осуществляет представительские функции в силу закона и действует от организации без доверенности.
Хотя ревизионный орган и не относится к управлению, его наличие предполагает контроль за работой исполнительных структур. Он на ежегодной основе проверяет все внутренние и внешние финансовые потоки, а также то, насколько эффективно используется имущество, и отчитывается перед общим собранием.
