Основополагающие понятия касательно реализации определенных операций с объектами имущественного права регламентируются ст. 288 ГК РФ. Далее мы рассмотрим, что такое право собственности на жилое помещение, как оно приобретается, а также некоторые другие особенности.
Понятие имущественного права на помещение жилого предназначения, права его владельца
Ст. 288 Кодекса устанавливает понятие, что такие помещения требуется применять исключительным образом для целей проживания в них граждан. Лицо, которое имеет имущественные права на данные помещения, может применять их для целей индивидуального проживания или членов семьи.
Собственник жилого помещения осуществляет права касательно жилого объекта по его:
- владению;
- пользованию;
- распоряжению.
Данные правомочия должны реализовываться в соответствии с целевым и правовым режимом жилища.
Закон регламентирует права и обязанности собственника жилого помещения и не исключает возможности реализовывать им любые действия в отношении имущественных ценностей, в том числе продавать квартиру, передавать ее, при этом оставаясь законным владельцем, отдавать в залог и накладывать обременение иными способами. Указанные действия не должны противоречить закону и прочим нормативным актам.
Пути приобретения имущественного права на помещения жилого предназначения
Физические лица могут приобрести имущественное право на квартиры следующими способами:
- осуществить процедуру приватизации в определенном законом порядке в отношении занимаемого жилья в домах жилищных фондов, в том числе и находящихся в составе ведомственных фондов;
- самостоятельной застройки;
- участия в ЖК и ЖСК;
- осуществить покупку объектов недвижимости, в том числе и через биржи;
- посредством приобретения имущества в собственность в порядке наследования.
Пределы реализации имущественного права касательно недвижимости
Основные пределы осуществления права собственности установлены в ст. 209 Кодекса, в которой говорится о практически полной свободе гражданина осуществлять действия с недвижимостью, но только, если таковые не противоречат закону.
Определенный режим ограничений устанавливается для участков земли, неразрывно связанных с возведенными на них объектами недвижимого имущества. Так, ч. 3 ст. 209 ГК РФ определяет понятие, что пользование участком земли осуществляется в свободном режиме, но только, если это:
- не наносит ущерба природе и окружающей среде;
- не нарушает прав и интересов остальных субъектов гражданского права.
Законодатель установил понятие, что пределы, как таковые, исходят из особенностей интересов, прав и обязательств других субъектов гражданских отношений. Другими словами, права и обязанности собственника жилого помещения могут реализовываться в форме любых действий, но только не в противоречии с законами и интересами других лиц.
Отдельным моментом считаются ограничения, накладываемые исходя из целевого назначения жилых помещений. Поскольку таковые в обязательном порядке располагают целевым предназначением, соответствующие действия собственников должны осуществляться не в противоречие целевому назначению квартиры.
К примеру, закон запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Из правовых норм можно также сделать вывод о недопустимости размещения в жилых помещениях офисов, торговых точек и любого иного вида производственных мощностей.
Порядок преобразования жилого помещения в нежилое, обратный данному процесс, и отказ в реализации таких процедур
Понятия ст. 22 ЖК РФ регламентируют соответствующий порядок, по которому проводится перевод жилого помещения в нежилое и обратный таковому процесс, или отказ в реализации такого процесса.
Процедуру уполномочен осуществлять соответствующий орган местной администрации. Решения о переводе или об отказе в переводе должны быть приняты не позднее 45 дней после подачи соответствующего пакета документации заявителем.
После вынесения решения орган местной администрации должен в течение 3 рабочих дней уведомить заявителя в режиме установленного порядка об удовлетворении или об отказе в изменении статуса помещения по адресу, который был указан в заявлении на проведение процедуры.
Отказ в преобразовании из жилого в нежилое будет принят, если:
- доступ к такому жилью не представляется возможным без применения помещений, обеспечивающих доступ к жилым;
- отсутствует возможность по реализации такого доступа.
Квартира в МКД может быть переведена в статус нежилой только в этих случаях, в остальных - отказ:
- квартира располагается на 1-м этаже;
- выше 1-го этажа, но только, если помещения, расположенные ниже такой квартиры, являются нежилыми.
Также отказ в модификации из нежилого в жилое будет осуществлен в следующих случаях:
- помещение находится вне соответствия установленным условиям и нормам;
- существуют обременения со стороны третьих лиц.
Структура права общей собственности
Имущественные права на квартиру может иметь не только одно лицо, но и сразу несколько.
Права на коллективную собственность могут быть следующих разновидностей:
- право общей долевой собственности (доли определены);
- право совместной (доли не установлены).
Порядок владения и использования квартиры, право общей долевой собственности на которую имеют физические лица, определяется по соглашению собственников, а при отсутствии такового – в судебном порядке.
Соглашение может также предусматривать режим раздельного использования помещения вне зависимости от размера долей в составе общей собственности.
Продажа доли в составе коллективной собственности может быть реализована лишь согласно порядку преимущественного права приобретения доли иными участниками собственности. Продавец доли обязан соответствующим образом уведомить остальных членов собственности о желании продать долю, указав при этом стоимость, условия и особенности продажи.
