Наличие долевых собственников имущества нередко связано с возможными коллизиями при определении порядка его использования. Это распространено в жилищной сфере. В результате, появились даже предложения запрета на доли в правах собственности на дома и квартиры.
Гораздо больше вопросов вызывают случаи, когда подразумевается распоряжение имуществом находящимся в долевой собственности. Обладатели земельного участка, квартиры или дома нередко заходят в тупик при попытках решить проблемы. Они готовы видеть в каждом действии нарушение и составлять по этому поводу исковое заявление.
Общие правила, определяющие порядок реализации таких объектов установлены в ст. 246 ГК.
Соглашение по распоряжению имуществом, находящимся в долевой собственности
Наилучшим выходом из проблемной ситуации служит распоряжение имуществом находящимся в долевой собственности на основании соглашения всех лиц, обладающих долями. Однако такой подход потребует достижения устойчивого компромисса.
Нередко наличие в долевой собственности земельного участка, квартиры или дома обусловлено семейными или наследственными отношениями. Они могут отличаться неприязненными отношениями. Последние служат причиной неприятия рациональных доводов. Даже осознавая большую экономическую выгоду соглашения о реализации объекта целиком, они отрицают возможность его заключения, заявляя отказ.
Закон не содержит специальных требований к процедуре согласования условий одновременной реализации всех долей (специальная форма не предусмотрена).
Если они не возражают против продажи земельного участка, дома или квартиры, то все необходимые документы можно будет оформить перед регистрацией сделки.
В договоре с приобретателем можно предусмотреть множественность лиц со стороны отчуждателя. Также передачу каждой доли допускается предусмотреть одновременно заключаемыми договорами. При этом, заявления в Россреестр, помимо приобретателя, будут подписывать все обладатели долей, либо их полномочные представители.
Использование последних призвано не только обеспечить профессиональную защиту интересов, но и избежать конфликтов на личной почве.
Отчуждение земельного участка, дома или квартиры может происходить как в пользу 3-го лица, так и одного из долевых собственников.
Совершение сделок с имуществом, находящимся в долевой собственности
Сделки, направленные на отчуждение, служат наиболее простой и доступной формой коллективного распоряжения. Подобными особенностями не обладает сдача долевой собственности в аренду.
Эти случаи характеризуются общей усложненностью взаимоотношений арендатора и всей группы собственников. Первые сложности возникают с согласованием текста соглашения и подписанием передаточного акта: у собственников и без всякого конфликта могут быть разные взгляды на условия договора.
Другой проблемой станет необходимость деления общей арендной платы на части, соответствующие долям. Вместо 1-го платежа, придется совершать несколько. Для хозяйственного общества совершение таких операций потребует дополнительных затрат.
Не обойтись без трудностей и в вопросах согласования капитального ремонта. Получение общего согласия на работы связано с дополнительными временными затратами.
По этим причинам, договоры, не связанные с отчуждением, вызывают много побочных сложностей, связанных с риском совершить нарушение и получить исковое заявление. Это неизбежно приводит к невозможности эффективной эксплуатации объектов, а также к снижению размера получаемых выгод.
При этом, закон не допускает принудительного выкупа долей. Единственное исключение установлено ч. 4 ст. 252 ГК. Эти нормы допускают соответствующее исковое заявление при незначительном размере долей, которые не подлежат выделению в натуре и не представляют практического интереса для обладателя.
Преимущественное право покупки продаваемой доли
Если возможность распоряжения имуществом целиком, предусматривает согласие всех участвующих в ней лиц, то аналогичные действия с долями обусловлены лишь волей ее обладателя. Последнее допускается с соблюдением ряда специальных правил.
Для совершения сделок с ними не требуется согласие других собственников. Однако предусматривается преимущественное право покупки доли этими лицами. Законодатель поддерживает укрупнение таких объектов гражданских прав.
В качестве преимущественного права, закон определяет возможность других собственников купить долю по той же цене, которая предлагается 3-м лицом, в течение определенного законом срока.
Действующие нормы устанавливают ряд исключений из этого правила. Первое касается публичных торгов, а второе – продажи доли в праве общей собственности на землю собственником части расположенного на нем объекта недвижимости, либо помещения.
Законом запрещается уступка преимущественного права покупки доли. Такое нарушение может повлечь исковое заявление заинтересованной стороны.
Процедура осуществления преимущественного права покупки
Продавец обязан направить письменное уведомление о достигнутых договоренностях относительно платного отчуждения каждому из долевых собственников.
Оно направляется по почте, либо вручается лично с получением соответствующего доказательства. Когда письмо вручено, начинает течь срок на принятие решения о покупке, отказе, либо о воздержании от ответа.
Он составляет 10 дней с даты, когда было вручено уведомление, в отношении движимых вещей и месяц, если предмет сделки недвижимый.
Адрес/Метроаты могут направлять письмо с ответом, а также воздерживаться от таких действий, пока течет срок. Встречное уведомление, предполагающее отказ от покупки, составляется в нотариальной форме. Письмо с согласием купить долю составляется в простой письменной форме (конкретный образец не предусмотрен, но можно использовать первоначальное предложение).
За несовершеннолетнего собственника подпись ставит законный представитель. Это предусмотрено, если ребенку менее 14 лет. В ситуациях, когда возраст несовершеннолетнего выше этой планки, то форма участия законного представителя предполагает лишь одобрение сделки.
С 2017 г. в силу вступят правила о возможности не соблюдать предусмотренный срок, если все другие собственники оформили заявление об отказе от соответствующих прав, получив уведомление.
Нарушение этого порядка может повлечь исковое заявление с заинтересованной стороны.
