Под понятием единого правового режима земельного участка и расположенных на нем построек/зданий в современном законодательстве понимается оформленное в установленном законом порядке право собственности, когда собственник в полной мере владеет и землей, и всем, что на ней построено/расположено.
Понятие единого правового режима земли и зданий на ней
Согласно статье 40 Земельного кодекса РФ собственник участка может строить на нем все, что подходит под использование по целевому назначению участка, и владеть этим имуществом.
К примеру, человек может на своем земельном участке построить дом, оформить его по всем правилам, получив соответствующее разрешение на строительство, а потом в нем жить. Это и есть единый правовой режим земли и недвижимости на ней.
Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственник может распоряжаться своим имуществом, в том числе и землей, по своему усмотрению, в рамках законодательства, не нарушая прав других граждан. Этим тоже определяется единый правовой режим на землю и построек на ней. Если человек хочет, и это не нарушает действующих норм, то он может строить на своем участке здания/сооружения и владеть ими, распоряжаться по своему усмотрению.
Кроме того, единый правовой режим подразумевает и такой порядок, как продажа недвижимости вместе с участком, и наоборот.
Собственник вправе продать свой участок вместе с находящимися на нем постройками или же продать постройки вместе с землей, установив желаемую за это стоимость.
Допускается и продажа отдельно постройки, без участка. В этом случае землю разрешается сдавать по договору аренды или срочного/бессрочного пользования.
Согласно статье 271 Гражданского кодекса РФ полноправный владелец постройки или здания/сооружения, которая находится на чужом участке, имеет право использовать землю под постройкой или зданием/сооружением. Более того, если владелец участка продаст или передаст еще каким-то образом свои права собственности на него другому лицу, владельца постройки это никак не коснется: она так и останется в его собственности и владении, если это не будет оспорено по каким-то нормативно-правовым актам.
Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ, которая частично дублирует статью 271 Гражданского кодекса РФ, если строение/сооружение или постройка переходит в собственность нескольких граждан (долевая собственность), то права на пользование участком разделяются в соответствии с этими долями: каждому достается та часть, которая ему принадлежит в здании/строении.
Окончание права собственности на участок, где расположена оформленная недвижимость
Земельным законодательством предусмотрены случаи, когда право собственности или пользования землей прекращается, но при этом право собственности на недвижимость остается. Согласно статье 41 Земельного кодекса РФ землепользователь (несобственник) наделяется такими же правами, что и полноценный собственник земли.
Исключением является лишь право сервитута. То есть землепользователь, который, к примеру, арендует участок, может после получения соответствующего разрешения строить на нем и оформлять данную недвижимость в собственность.
Права на собственность участком могут быть закончены по нескольким основаниям, которые подразделяются на две большие категории: в добровольном порядке или принудительном. К первому относятся:
- прекращение существования организации-собственника (юридического лица);
- смерти собственника и отсутствия наследников, их отказе во вступление права собственности;
- оформление отказа по собственному желанию.
К принудительному отказу же относятся такие основания, как:
- изъятие участка для уплаты долга собственника (оформленное в законном порядке);
- реквизирование со стороны муниципалитета или государства;
- нарушение норм законодательства, в результате чего право на собственность теряется.
Примечательно, что законодательством не установлено четкого порядка по потере единого права на владение участком и строений на нем. И в добровольном, и в принудительном порядке может быть прекращено право собственности или только на землю, или только на недвижимость, или и на то, и другое вместе.
Полностью понятие потери прав на собственность указаны в статье 235 Гражданского кодекса РФ, где прописаны все основания, как добровольные, так и принудительные.
Основания приобретения права собственности на здания, сооружения пользователем земельного участка
В вопросе приобретения права собственности на любое строение/сооружение владельцем или пользователем земельного участка правозащитники нередко обращаются к статье 218 Гражданского кодекса РФ. Если трактовать ее в рамках действующего законодательства, то все, что создано собственником на законных основаниях и с учетом всех норм, принадлежит собственнику.
Пользователь земли, построивший на ней здание/сооружение, которое не нарушает прав других граждан, может ему принадлежать. Если же этот собственник передает свои права на собственность другому лицу, то именно это лицо становится правообладателем, в случаях, если процедура передачи прав была проведена в рамках закона (договора мены, продажи, ренты и т.д.).
Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на постройку начинается ровно с того момента, как она была зарегистрирована в уполномоченных органах. Если этого не произошло, то постройка считается «ничейной», а в некоторых случаях и самовольной.
Одним из оснований на возникновение права собственности на строение/сооружение владельца земли, на которой это строение находится, является отсутствие прав и претензий на них у застройщика. Если на чужом участке было незаконно построено здание, то собственник участка может претендовать на право собственности на здание, но, по решению суда, может быть обязан возместить затраты застройщика в денежном эквиваленте.
Снос строений и препятствия к сносу
Если полноправный собственник недвижимого имущества, которое находится на чужом участке, возвел свою постройку или приобрел ее в законном порядке, то он имеет право пользовать землей, хотя и с некоторыми ограничениями. Однако при утрате права на недвижимость собственник участка может или требовать перехода прав на постройку в его пользу, или сноса такой постройки с его участка.
Нередки ситуации, когда владелец земельного участка составляет договор аренды с собственником строения, где арендодателем является именно владелец участка. В этом случае, по окончании договора аренды, владелец земли может требовать сноса недвижимого имущества арендатора, в том числе, и в судебном порядке.
Препятствий к сносу владелец недвижимости чинить не имеет права, если на снос выписано соответствующее разрешение.
Обжаловать решение суда или компетентного органа можно в судебном порядке, однако с утратой права пользования землей, которое было оформлено в форме договора, при окончании срока его действия, владелец утрачивает приоритетное право на участок.
Последствия утраты собственником недвижимости права пользования участком и дальнейшие действия
Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком прописаны законодателем достаточно четко. Если собственник земли, на которой было чужое строение или здание, прекратил в законном порядке соглашение об использовании его земли собственником недвижимости, то он может требовать снести недвижимость с его участка.
Однако если, оценив стоимость строения и участка, суд придет к выводу, что земля неравноценна недвижимости, может быть предложено два варианта решения: владелец земли приобретает имущество владельца строения (следует понимать под имуществом именно строение), или же владелец строения выкупает участок у его владельца.
Последствия утраты собственником недвижимости права пользования участком не всегда сводятся только к удовлетворению прав собственника земли.
Законодателем предусмотрен учет прав и свобод всех граждан. Поэтому если договора аренды или срочного договора на пользование землей собственником недвижимости заключено не было, то нормы статьи 272 Гражданского кодекса РФ дают ему право «побороться» за право на владение строением и даже землей, на которой оно находится.
