Земельные участки, выделяемые юридическим и физическим лицам для их нужд, подлежат обязательному учету со стороны государства. Это значит, что им не только при регистрации присваивается определенный кадастровый номер, но и определенная целевая категория, в соответствии с которой участок в дальнейшем должен быть использован. За нарушение земельного и гражданского законодательства назначается наказание, которое устанавливается в судебном порядке.
Основания для изъятия земли в принудительном порядке
Принудительное изъятие земельного участка в рамках земельного права – это процесс по отчуждению земельного участка у собственника в пользу, как правило, государства или муниципалитета, реже – в пользу другого лица (потенциального собственника), который имеет все права или претензии на права пользования конкретной землей.
Существует несколько оснований для изъятия участка у собственника:
- для нужд государства, муниципалитета, федерации;
- в рамках конфискации за земельные или иные правонарушения, предусматривающие такую меру наказания, как конфискация имущества;
- в рамках реквизиции земли на некоторый период времени с последующим или выкупом земли у собственника, или возвратом в надлежащем виде;
- в качестве наказания за земельные правонарушения, в том числе и неиспользование участка по его прямому назначению или использование с нарушением норм земельного права.
Так, земля может быть изъята у собственника в том случае, если она была предоставлена ему в целях, предназначенных для ведения сельского хозяйства, но не была использована для этих нужд в течение трех лет. Это же касается земель, отведенных из жилищного фонда.
Не учитываются в этот срок следующие основания, из-за которых участок не был реализован в соответствии с нуждами:
- стихийные и иные бедствия, которые не позволили использовать участок;
- освоение участка (исключение – сельскохозяйственные нужды, здесь действует особый порядок и срок освоения);
- период времени, потраченный на строительство на участке (этот срок учитывается, как использование участка по назначению).
Освоение земли для сельскохозяйственных нужд регулируется отдельным нормативно-правовым актом – Федеральным законом РФ № 101.
Кроме того, земельный участок может быть в принудительном порядке изъят у собственника, если тот использовал его, нарушая действующее законодательство. Это предусмотрено статьей 285 Гражданского кодекса РФ.
В частности, это касается использования не по назначению земель. К примеру, если участок для физического лица был предоставлен из резерва жилищного фонда, а собственник использует его для сдачи в аренду юридическому лицу, которое осуществляет на нем коммерческую деятельность.
Также статья 285 ГК РФ предусматривает изъятие земли в принудительном порядке в том случае, если собственник в ходе использования земли существенно ухудшает ее плодородные свойства, загрязняет окружающую среду, ухудшает экологическую ситуацию на самом участке.
Этапы изъятия и порядок изъятия земель
Статья 286 Гражданского кодекса РФ предусматривает определенный порядок изъятия земель. Так, сначала государственный земельный контроль проводит соответствующие проверки по исполнению норм земельного законодательства, В том числе и использование земли по ее первоначальному назначению, и использование в целом.
После чего, при обнаружении нарушений, составляет акт о проведенной проверке, копия которого направляется собственнику земли, кто бы им ни был (физическое или юридическое лицо).
В акте указываются не только нарушения, но и пути, сроки их исправления. Если собственник не выполняет требования по устранению нарушений, в отношении него может быть возбуждено или уголовное, или административное дело, а сведения о нарушении передается в суд.
По решению суда, в большинстве случаев, земельный участок подлежит изъятию по несоответствию его использования.
Согласно статье 286 Гражданского кодекса РФ собственник может письменно направить свое согласие на изъятие участка в принудительном порядке, после чего участок продают с общественных торгов заинтересованным в покупке лицам.
В случаях, когда собственник земли не согласен с изъятием или не предоставил своего согласия в письменном виде (что считается возражением с его стороны), может быть направлено требование о продаже участка в суд. Собственник, который не имеет возражений о продаже участка, но не выразил своего согласия в письменном виде, может в ходе судебного разбирательства выразить свое согласие в письменном виде, после чего участок будет продан на общественных торгах.
Принудительное изъятие земли, которые выделялись для сельскохозяйственных нужд, возможно не только по основаниям, когда эта земля не используется по назначению, но и тогда, когда она не используется в течение трех лет после освоения.
В этом случае, после проведения проверок со стороны государственного земельного контроля, акт направляется в муниципалитет или представителям государственных органов власти, а затем в суд. Согласие собственника на продажу участка земли не требуется.
После покупки новый собственник обязан в соответствии с нормами действующего законодательства начать реализовывать землю для сельскохозяйственных нужд в течение трех лет. Если земля уже была освоена, но не использована, срок сокращается до одного года, поскольку не требуется затрат по времени на освоение.
В случаях когда земля для сельскохозяйственных нужд была испорчена неправомерными действиями собственника, помимо изъятия судом назначается административный штраф, который оплачивается в пользу государства или же выписывается требование о приведении участка в надлежащий вид.
Отчуждение земли из категории сельскохозяйственных земель
В случаях если собственнику земли каким-то путем досталась доля или весь участок, предназначенный для сельскохозяйственных нужд, но собственник не собирается заниматься его освоением в данном направлении, то ему необходимо пройти процедуру отчуждения этого участка из категории сельскохозяйственных земель. В противном случае при неиспользовании земли в течение трех лет она может быть изъята по нормам гражданского законодательства в рамках статьи 286 ГК РФ.
Земельный участок, который подлежит продаже с торгов, приобретается при отсутствии заинтересованных лиц в пользу государства для последующей реализации.
Для того чтобы земля была отчуждена из категории сельскохозяйственных, собственнику необходимо обратиться в соответствующие органы, в ведомстве которых находится земельный участок, с заявлением о переведении земли в другую категорию, например, в жилой фонд. К заявлению необходимо приложить копии документов о праве собственности, иные документы, которые являются доказательством принадлежности участка конкретному лицу.
Рассмотрев заявление, уполномоченные органы или удовлетворяют его, или предлагают собственнику продать/обменять участок на аналогичный из того фонда, который ему требуется для реализации своих прав собственности. При несогласии собственника дело передается на рассмотрение в суд с требованием изъять с возмещением компенсации участок у собственника, даже если не прошли установленные законом три года.
Предъявление требований о продаже в суд
Органы власти, в ведомстве которых находится земельный участок, подлежащий изъятию из-за ненадлежащего использования, составляют иск в суд о принудительной продаже в ходе общественных торгов участка. Исковая форма заявления представляется в суде.
Иск направляется по адресу местонахождения самого участка, а не его собственника.
В заявлении указываются все обстоятельства дела, требование истца (представителя органа власти), данные истца и ответчика. К заявлению прикладываются копии актов проверки со стороны земельного государственного контроля, иные документы, подтверждающие ненадлежащее использование земли или нарушения норм действующего законодательства.
По итогам судебного рассмотрения, при удовлетворении иска, собственник теряет все права на землю, после чего участок продается на торгах заинтересованным лицам. Если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, то приоритетными покупателями будут те лица, которые готовы к ее освоению непосредственно после покупки.
