Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28

Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений в Москве

Из единого правового объекта недвижимости невозможно отчуждение здания.


Поскольку все сделки между лицами (как физическими, так и юридическими) находятся в ведомстве гражданского права, именно его нормы и распространяются на сделки и их последствия, в том числе, на переход права на собственность, как единого объекта недвижимости, так и его составных частей – земли и строений.

Поможем с определением права собственности на участок и здание

Адвокат по гражданским делам с опытом более 25 лет, поможет разобраться во всех вопросах

Единый недвижимый объект: понятие и его правовой режим

Единым недвижимым объектом в законодательстве принято называть неразрывную связь между постройкой, зданием или сооружением и земельным участком, на котором все это расположено.

Собственник земельного участка может претендовать на недвижимость, которая на нем находится, равно как и собственник недвижимости может претендовать на права собственности на участок. В этом заключается единый правовой режим объекта недвижимости.

Отчуждение здания из единого правового объекта недвижимости происходить не может.

В этом случае речь будет идти исключительно о праве собственности на объект недвижимости и о праве собственности на землю, как отдельных прав, связанных между собой только «адресным» путем, то есть наличием единого физического адреса.

Переход собственности при продаже объектов недвижимости

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ при продаже осуществляется переход права на собственность от одного участника договора к другому на возмездной основе, размер которой устанавливается индивидуально. И этот договор купли-продажи должен быть не просто устным, но и подлежит проведению официальной сделке в уполномоченных органах, с перерегистрацией прав на собственность в установленном законом порядке.

Касается эта статья, в частности, и объекта недвижимости как единого объекта (земля + недвижимость на ней), так и отдельных его частей (продажу отдельно земельного участка или же отдельно объекта строительства). В последнем случае складывается несколько иная картина, чем при продаже единого объекта.

Во-первых, если собственник недвижимости (постройки или здания), оформивший свои права в законном порядке, продает ее другому лицу, то вместе с правом собственности он продает и право пользования землей, на которой стоит здание или постройка. Понимать под землей в данном случае нужно не весь участок, а лишь ту часть, на которой фактически находится здание.

Во-вторых, возможна и обратная ситуация: собственник земли, продавая ее другому лицу, передает права на собственность всем участком, но это ни в коей мере не касается владельца недвижимого имущества, которое находится на земле.

Более того, если между старым собственником земли заключено соглашение аренды на ту часть, на которой возведено строение, с собственником этого строения, то новому собственнику земли после продажи достается и это соглашение.

При этом его нужно перезаключать, поскольку владелец земли изменился. Отменять или расторгать его в одностороннем порядке можно только в том случае, если это прописано в самом договоре.

В-третьих, при продаже единого объекта (земля + недвижимый объект) право собственности переходит на все, что относится к этому единому объекту. Новый собственник обязан оформить в собственность покупку, зарегистрировав документы в уполномоченных органах.

Определение судьбы земельного участка в договоре купли-продажи здания

Договором купли-продажи принято называть заключенный в установленном законом порядке договор, где одна сторона передает на возмездной основе другой стороне права на собственность, владение и распоряжение каким-либо имуществом, в том числе и недвижимым.

Эта процедура определяется в статье 454 Гражданского кодекса РФ.

Однако в случаях, когда собственником участка является одно лицо, а собственником здания на участке - другое, возникают недопонимания при продаже того или иного объекта. Так, не совсем понятно, нужно ли прописывать в договоре купли-продажи недвижимости участь земельного участка, который не принадлежит собственнику строения/сооружения.

Законодательно установлено, что собственник при составлении договора купли-продажи, в результате которого его права на собственность передаются другому лицу, уже учитывает тот аспект, что владение и распоряжение (однако не право собственности) на конкретную, занятую строением, часть земли передается в полном объеме.

Иная ситуация, если эта часть земли используется по срочному договору. По его окончании собственник всего земельного участка может или реализовать свое право на отчуждение здания в свою пользу (применяется при определенных условиях), или же свое право на требование сноса сооружения.

Именно поэтому правозащитники рекомендуют при неоднозначных ситуациях с земельным участком в договоре купли-продажи прописывать правовое положение и земли, и объектов недвижимости на ней. Допустим, если собственник строения продает его, то в соглашении можно и нужно прописать, что вместе с правами собственности на строение он передает свое право на пользование землей, согласно нормам действующего законодательства, новому владельцу.

Встречаются ситуации, когда собственник единого объекта недвижимости продает только объект недвижимости, а права собственности на землю оставляет за собой. В этом случае включение в договор купли-продажи дальнейших действий по использованию участка крайне рекомендуемо. Тогда новый собственник строения будет уверен, что собственника земли не потребует сноса здания или не поставит в рамки невыносимых/невыгодных условий аренды земли.

Договор купли-продажи заключается исключительно в письменном виде, в установленной законом форме, по образцу. Для большей гарантии честности сделки проводить ее необходимо через нотариальную палату, где нотариус будет выступать в роли третьей стороны, которая может осуществить безопасную передачу денежных средств от одного лица к другому.

Исключения из правила о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание

Статья 273 Гражданского кодекса РФ подразумевает и частично дублирует статью 35 Земельного кодекса РФ, которая регулирует процесс перехода права собственности на землю как единого недвижимого объекта и гласит, что вместе с правом собственность на здание собственнику переходит еще и право на владение участком/частью земли, на котором оно находится.

Однако из этого правила есть исключения.

  • Если в ходе судебного разбирательства происходит отчуждение здания собственником земли, на котором оно расположено, то право собственности на здание может быть утеряно по нескольким основаниям:
  • В счет уплаты долга собственника, то есть если у владельца здания или сооружения имеются долги, которые подлежат возмещению (долги не только перед собственником земли), то здание может быть изъято из собственности и продано любому желающему за сумму, которую устанавливают уполномоченные органы;
  • Отчуждение здания возможно, если стоимость этого здания и затраты на его возведение (или иные траты, которые понес собственник здания на его приобретение) меньше, чем стоимость всего участка. В этом случае собственник земли может претендовать на принудительную продажу со стороны собственника здания;
  • Здание не соответствует или перестало соответствовать категории земель. Если же постройка перестала соответствовать целевой категории земель, в ходе перехода земли из категории в категорию, то собственнику при отчуждении положена компенсация, которая устанавливается индивидуально.

Согласно действующему законодательству собственник здания может оспорить отчуждение в установленном законом порядке, однако это не гарантирует ему сохранения его прав. В частности, при переходе земель из категории в категорию по целевому назначению нередко право на владение и распоряжение, право на собственность этой землей теряется и для собственника земли.

В этом случае компенсация в натуре или денежном эквиваленте положена и собственнику земельного участка, который у него отчуждается в пользу государства или муниципалитета, и собственнику здания, который теряет права на собственность.

Автор статьи

Григорьева Дарья Вячеславовна - Юрист по гражданским делам
Юрист по гражданским делам

Опыт работы в юридической сфере 25 лет. Специализация - Гражданские дела, Жилищное право, Договорное право.

Подробнее о специалисте

Полезные статьи по гражданскому праву

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Договор аренды земли

Приобрели здание с электронных торгов на арендованной земле, горисполком отказал мне в заключении договора аренды, обосновывая тем, что предыдущий собственник имеет судебные разбирательства. Мои действия

Светлана Николаевна17.12.2021 04:01

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru  По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна18.12.2021 00:33

Учет затрат на снос старой недвижимости перед продажей ЗУ

Компания намерена заключить договор КП Земельного участка, принадлежащего ей на праве собственности. Условие Покупателя: старая недвижимость должна быть снесена Продавцом до передачи ЗУ. Вопрос: как учитываются затраты на снос недвижимости у Продавца в целях налогообложения?

Наталья11.12.2021 09:08

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. По стоимости услуг, обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  https://advokat-malov.ru/kontakty.html 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна12.12.2021 03:06

узаконить земельный участок под недвижимостью

как узаконить землю под недвижимостью, которой владею на праве собственности. Муниципалитет отказывает, так как границы необходимого мне участка накладываются на границы другого участка.

Людмила09.12.2021 10:37

Здравствуйте! Для качественной консультации необходимо знать все обстоятельства дела. чтобы определить возможен ли досудебный порядок урегулирования или нужно сразу обращаться в суд. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод – «МИП».

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна09.12.2021 22:40
Людмила27.11.2021 07:34

Спасибо за приглашение, когда-нибудь воспользуюсь , нерешенных вопросов на нашем предприятии достаточно много, но мы находимся от Вас довольно далеко - в Коми Республике, поэтому так сразу к Вам не "прибежишь", а вопросы решать надо, при этом оперативно. Поскольку под нашей недвижимостью нет оформленной земли, муниципалитет отказал в ее выделении и еще угрожают снести, хотя постройка 1994 года и оформлена в собственность. Сама постройка занимает площадь 250 кв.м, а минимальный размер земельного участка, установленного градостроительным регламентом территориальной зоны 600 кв.м. Хочу обратиться в арбитраж о понуждении заключения договора. Или может какой-либо другой вариант есть , на какие нормы закона нужно сослаться. Заранее благодарна, при необходимости консультацию оплатим.

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru Юридическая группа МИП составит для Вас все документы, жалобы и заявления по промокоду МИП 9. Консультации бесплатные. Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна28.11.2021 02:41

Определение собственности

определение собственности построек после регистрации земельного участка на другого человека

Наталья21.11.2021 03:01

Здравствуйте!  Для качественной консультации необходимо знать все обстоятельства дела. Конкретизируйте вопрос!

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна21.11.2021 23:15
Наталья06.12.2021 06:32

В 1992 году моя сестра получает землю от производства пообещав оформить эту землю на меня.Я с1992 г. стала заниматься огородничеством на этой земле построила баню,выкопала колодец,сделала фундамент на жилой дом,все это время я проживала на этой земле.В 2016 г. сестра оформляет землю на себя.Подает в суд на меня чтобы я освободила землю и снесла свои постройки.Я же подала встречное заявление как мошеничество.Смогу ли я отвоевать эту землю или хотя бы ее часть.Земли 15 соток.

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru  По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна06.12.2021 18:45

Земельный участок

Частное лицо на торгах по распродаже имущества предприятия-банкрота купило участок земли под застройку. При оформлении прав на собственность участка выяснилось, что на этом участке имеется здание, которое принадлежит бывшему предприятию. Каковы действия частного лица должны быть?

Анастасия05.11.2021 15:36

Добрый день! Можно в судебном порядке признать сделку недействительной Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.  Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод – "МИП".

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна06.11.2021 00:15

Переход всех прав на землю и дом

Здравствуйте! Скажите, в каких случаях все права на дом и землю могут перейти к одному из собственников? Маме после смерти отца и бабушки по отцу досталась доля на дом, вторая доля принадлежит брату её отца. Этот второй владелец никак не заботится о доме, земле и вообще не участвует в его облагорожении, и никогда не участвовал. Живет со своей семьей в другой области, владеет не одной недвижимостью, помимо этой и не появляется здесь. Когда еще были живы отец с бабушкой, о них никто не заботился, кроме семьи мамы. Слышали, что есть какой-то закон о том, что если в течение пяти лет один из владельцев никак не ухаживает за домом, то все права в ходе судебного разбирательства могут полностью перейти к другому владельцу. Так ли это?

Полина18.10.2021 17:53

Здравствуйте! Согласно ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). То есть нужно пользоваться не 5 лет, а 15. Но если у брата есть другая недвижимость, можно в судебном порядке взыскать с него средства за долги по коммунальным платежам. Тогда в счет погашения долга его доля может перейти вашей маме.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна19.10.2021 13:52

Объект (кирпич, на фундаменте) находится на моем земельном участке

Привет. Летом 2020 г. в результате совершения исполнительных действий я стал собственником земельного участка. ИП закончено. В процессе оформления права собственности мне стало известно, что на территории ЗУ находится капитальное строение под крышей, но юридически не оформлено. Теперь, через 3 месяца после оформления права собственности на ЗУ, я узнаю, что кто-то пытается продать данное строение как \"домокомплект\". При этом со мною, законным собственником ЗУ, на связь никто не выходил.\r\nВопрос - какие права у меня на это строение, если есть ? и мог ли тот должник законно продать данное строение в процессе ип или после его завершения ?

Павел30.09.2021 23:34

Добрый день.

Вы являетесь собственником земельного участка, но не данного капитального строения. Прав в отношении указанного объекта у вас нет. Исходя из предоставленной вами информации, строение является самовольной постройкой.

Согласно ст.222 ГК РФ: 

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f670878d88ab83726bd1804b82668b84b027802e/

Рекомендую вам заказать выписку из ЕГРПН для установления юридического статуса данного объекта.

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна01.10.2021 15:14
Павел12.11.2021 01:43

В дополнение к вопросу. Но как стройматериалы он же может продать данный объект, а затем, новый собственник потребует у меня оплату за материалы. Я , наверное, могу требовать сноса, но у кого ? А самому сносить дорого. В конечном итоге моя цель продать участок, а при наличии на нем строения, которое не оформлено юридически останавливает покупателя.

Добрый день.

Продать как стройматериалы правообладатель имеет право.новый собственник не будет иметь к вам никаких материальных требований. Самовольно сносить объект вы не имеете права. Если данный объект должен иметь разрешение на строительство, согласно ст.51 ГрК РФ (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/570afc6feff03328459242886307d6aebe1ccb6b/ )

но его нет, - вы имеете право обратиться в суд с заявлением о признания объекта самовольной постройкой и его сносе (ст.222 ГК РФ http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f670878d88ab83726bd1804b82668b84b027802e/ ).

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна12.11.2021 09:41

Определение собственности

В 1992 году моя сестра получила землю на производстве пообещала оформить ее на меня я стала пользоваться этой землей занималась огородничеством построила баню выкопала колодец,сделала фундамент под жилой дом .Я живу на этом участке с 1992 года.Но моя сестра в 2016 году оформляет землю на себя и подает в суд на меня чтобы я освободила землю и снесла свои постройки.Я подала встречное заявление как мошеничество.Смогу ли я отвоевать эту землю или хотя бы ее часть.

Наталья13.09.2021 15:11

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru  По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна14.09.2021 09:17