В ст. 289 Кодекса приведена норма, которая определяет правовое положение квартиры в многоквартирном доме, и порядок причитающегося владельцу совместно с ней общедомового имущества. Далее мы осуществим рассмотрение квартиры как объекта имущественного права, что такое перепланировка, а также проанализируем некоторые другие аспекты по данному вопросу.
Понятие и характеристика помещений жилого предназначения
Жилое помещение – это изолированный объект, предназначенный для целей проживания граждан и отвечающий необходимым требованиям технической, пожарной безопасности и градостроительства.
Помещение, для определения за таковым статуса жилого, должно обладать определенными признаками, в том числе и касательно несущих конструкций, наличия особого оборудования, степени обустройства и технологической составляющей.
Помещение, определенное для целей проживания, признают недвижимостью, так как оно рассматривается как объект, перемещение которого не представляется возможным без нанесения для такового значительного материального ущерба.
Характеристика жилого помещения - это его площадь, которую получают в результате суммирования площадей составных частей, в том числе и площадей вспомогательного назначения.
Особенности квартиры как объекта имущественного права
ГК РФ и ЖК РФ определяют особенности отношений, вытекающих в результате использования гражданином квартиры, находящейся в многоквартирном доме.
В ст. 289 Кодекса приведено положение о том, что владелец квартиры в многоквартирном доме располагает правом не только непосредственно на квартиру, но и на объекты общей инфраструктуры.
Имущественное право на жилые строения
Помимо квартир, граждане могут обладать на праве собственности и домами. При этом встает вопрос определения права собственности на объекты, неразрывно связанные с такими строениями (участки земли, на которых располагаются жилые дома, надворные постройки и прочее имущество).
Действующее законодательство не признает выделения вспомогательных элементов инфраструктуры жилого дома как отдельных составляющих имущественного права.
Исходя из анализа норм законов, можно сделать вывод о классификации элементов инфраструктуры на:
- главное строение, собственно и являющееся объектом права собственности;
- вспомогательные элементы и объекты хозяйственного назначения, расположенные непосредственно рядом с жилым домом и призванные удовлетворять потребности проживающих в нем граждан.
Данное положение о неразрывности необходимо учитывать и при отчуждении жилого дома – гражданин не может продать отдельно жилой дом, а отдельно – земельный участок и вспомогательные элементы хозяйственного предназначения. В противном случае, возникнет два собственника одного объекта права, что категорически недопустимо.
Часть квартиры (комната) как объект права собственности
Законодательные положения, существовавшие ранее еще во времена СССР, регламентировали невозможность приобретения в собственность отдельных частей квартир. Вводом в силу части второй ГК РФ было окончательно ознаменовано закрепление за комнатой статуса отдельного объекта имущественного права.
Такое положение было введено законодателем в силу сложившейся социально-экономической ситуации на рынке недвижимости. Существовавший ранее запрет на проведение юридически значимых сделок с комнатами, по сути, обозначал ограничение определенного круга граждан в правах в связи с невозможностью последних осуществлять операции по купле-продаже частей квартир, в том числе и комнат.
В настоящее время юридические операции по купле-продаже комнат разрешены жилищным законодательством. Более того, ЖК РФ устанавливает, что при продаже комнаты у остальных собственников коммунального жилого помещения возникает преимущественное право приобретения.
Некоторое внимание заслуживает момент определения доли в праве собственности на общеквартирное и общедомовое имущество:
- владелец комнаты располагает правами собственности на общеквартирное имущество, при этом доля пропорциональна площади соответствующей комнаты в коммунальном жилом помещении;
- доля в праве собственности на общедомовое имущество в доме, в котором располагается коммунальная квартира, пропорциональна значению, полученному путем суммирования значения площади комнаты и соответствующей площади,
определенной исходя из доли в праве коллективной собственности, на общее имущество в коммунальном жилом помещении.
Модификация характеристик помещения жилого назначения, перепланировка
Характеристики квартиры могут модифицироваться – соответствующая процедура регламентируется жилищным законодательством.
В ст. 25 ЖК РФ законодателем прописано понятие – что такое перепланировка квартиры: перепланировка – изменение специфики архитектуры с обязательным внесением проведенных изменений в техпаспорт.
Чтобы перепланировка могла быть проведена на законных основаниях, владелец помещения предоставляет в соответствующий орган местной администрации:
- документы, удостоверяющие право собственности на квартиру, перепланировка которой намечается;
- проект, по которому будет осуществляться перепланировка;
- техпаспорт на помещение жилого назначения, для которого осуществляется перепланировка;
- согласие членов семьи заявителя (требуется, если производится перепланировка помещения по договору социального найма).
Данный перечень является исчерпывающим. Соответствующий уполномоченный орган предоставляет гражданину ответ о том, может ли быть проведена перепланировка, не позднее 45 дней с даты предоставления документации, на основании которой была запущена перепланировка квартиры.
