Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 229-84-53
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Сделки и сроки » Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа, либо органа местного самоуправления

Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа, либо органа местного самоуправления


Последствие отсутствия согласия, необходимого для совершения сделки

Сделка, совершенная без согласия третьего лица при его необходимости может быть признана недействительной. Статья 173.1 Гражданского кодекса гласит, что ряд сделок не может быть заключен без согласия определенных органов местного самоуправления или государственной власти, без согласия третьего лица.

В случае, когда сделка заключается без согласия перечисленных лиц, она является оспоримой.

Стоит учитывать, что, согласно закону, может быть признано иное – сделка без согласия третьих лиц может быть признана ничтожной, а не оспоримой.

При наличии иска лица или лиц, согласие которых требовалось, сделка может быть признана недействительной. Нормы закона могут также устанавливать иные последствия, которые являются адекватными мерами в случае нарушения правила о необходимости удостоверения сделки третьими лицами, государственными или муниципальными органами власти.

Согласие органа, которое необходимо для осуществления сделки, не может быть оспорено этим органом, если данное согласие уже дано для заключения сделки.

Недействительность признается, если другая сторона сделки знала или могла знать о том, что необходимое согласие отсутствует.

Оспоримость сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия

В соответствии с положением гражданского законодательства, если согласие определенного органа не получено, но такая необходимость имеется, может быть признана оспоримость сделки.

Нормы закона могут также предполагать признание ничтожности сделки в ситуации, когда не получено необходимое согласие третьих лиц. Недействительность или другие формы правовых последствий могут быть применены в определенных ситуациях, по требованию норм законодательства.

Оспоримая сделка может быть по закону признана недействительной. Основание для признания недействительности – наличие информированности другой стороны о том, что согласие третьих лиц и уполномоченных органов необходимо, но не получено.

Признание недействительной оспоримой сделки, совершенной без необходимого согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления

Недействительность сделки – одна из форм правовых последствий, когда сделка заключается без необходимого подтверждения третьими лицами или заключенная с иными нарушениями. Сделка может быть признана ничтожной или оспоримой, исходя из конкретных норм права.

Ситуации, в которых сделка может быть признана недействительной:

  • Другая сторона договора знала или могла знать о том, что необходимо согласие уполномоченных органов или третьих лиц, но таковое не получено.
  • Недействительность признается при наличии судебного иска лиц, которые имели отношение к сделке.
  • Недействительность признается, исходя из норм права.

Если уполномоченное или третье лицо или организация, которая должна по закону дать согласие, его дает, то она теряет право оспаривать данное решение или требовать признания сделки недействительной. Кроме недействительности, оспоримости и ничтожности, существуют иные виды правовых последствий при нарушении правила необходимости получения согласия третьих лиц или уполномоченных органов.

Причины и цели закрепления законом необходимости получения согласия на совершение сделки

Защита интересов лиц, которых может касаться сделка – главная причина необходимости согласия для совершения сделки определенного круга лиц. Причины и цели необходимости такого согласия продиктованы именно возможностью вторжения или вреда интересам лиц, которые не принимают непосредственного участия в совершении сделки.

Поскольку интересы третьих лиц различны, зависят от особенностей сделки и уровня вовлеченности в нее третьих лиц, возможны разные виды правовых последствий отсутствия их согласия.

Последствия заключения сделки без необходимого согласия необходимо рассматривать, исходя из индивидуальных особенностей ситуации и норм действующего законодательства.

Все правила, изложенные, относительно данного вопроса, в положениях закона ставят целью более гибкую и полноценную защиту прав третьих лиц. Правовые последствия должны соответствовать ситуации и нормам закона.

 

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Сделки с недвижимостью.

Добрый день ! Хочу купить квартиру. У частного лица. Ранее квартира была продана ему неким ООО . В выписке указано, что не получено согласие учредителей ООО при продаже. Чем это грозит мне ?

Елена29.08.2019 21:04

Добрый день, не ознакомившись как минимум с учредительными документами юр.лица, сложно говорить о рисках.

В теории такая покупка может грозить в дальнейшем оспариваем сей сделки учредителями и иными заинтересованными лицами.

Допустим, если по уставу для продажи требовалось согласие учредителей.

Как минимум, ему нужно будет сделать следующее:

 

  1. Получить свежую Выписку из ЕГРН на квартиру. Из нее мы узнаем, кто владеет правами на недвижимость (правом требования – на первичке, или правом собственности – на вторичке) и есть ли ограничения/обременения этих прав.
    Актуальную Выписку из ЕГРН для покупки квартиры на вторичном рынке – можно заказать здесь.
  2. Получить у компании правоустанавливающие документы на покупаемую квартиру (если речь идет о вторичке). Или – Договор долевого участия, по которому будут переуступаться права (если речь идет о первичке);
  3. Получить Выписку из Домовой книги на квартиру. Из нее мы узнаем, кто имеет право проживания в ней (если речь идет о вторичке).
  4. Получить свежую Выписку из ЕГРЮЛ – убедиться, что компания зарегистрирована как юрлицо, узнать ее исполнительный орган, имя ее генерального директора.
    Актуальную Выписку из ЕГРЮЛ можно получить здесь.
  5. Проверить компанию на наличие открытых исполнительных производств в отношении юрлица, поскольку в этом случае есть вероятность наложения ареста на активы компании (в т.ч. на квартиру).
    Проверить это можно на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) – здесь.
  6. Проверить компанию по базе ликвидируемых предприятий и компаний, в отношении которых возбуждены дела о банкротстве.
    Эти сведения можно получить – здесь.
  7. Изучить учредительные документы и устав компании (последнюю редакцию). Здесь мы узнаем, кто и как может принимать решение о продаже такого рода актива, как квартира (например, исполнительные органы для ООО и АО будут разными).
  8. Если по уставу компании для продажи объекта недвижимости (или крупного актива, превышающего определенную стоимость) требуется решение учредителей, то запрашиваем протокол собрания учредителей с принятым решением о продаже.
    Если квартира не относится к категории крупных активов и не требует согласия учредителей, то это тоже должно быть подтверждено документально.
  9. Проверить правомочность представителя компании на совершении такой сделки. В т.ч. проверить доверенность представителя – кто выдал, на какой срок и каков объем полномочий по ней (позволяет ли она продавать именно эту квартиру).
Сазонов Сергей Владимирович31.08.2019 16:43
Покупателю нужно держать в голове тот перечень особых рисков, которые присущи сделке приобретения квартиры у юридического лица. Реализация любого из этих рисков может привести к оспариванию сделки и признанию ее недействительной. Что может насторожить Покупателя и стать причиной отказа от сделки? Например, это: Отсутствие компании в государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ); Компания находится в стадии банкротства или ей предъявлены требования кредиторов, ведущие к банкротству (например, когда еще не назначен арбитражный управляющий); Отсутствие государственной регистрации прав компании на квартиру (хотя она при этом может числиться на балансе компании); Отсутствие должных полномочий лица, действующего от имени компании (например, его полномочия распространяются не на все виды действий с активами компании, превышение служебных полномочий); Истечение срока полномочий лица, действующего от имени компании (например, выданная ему доверенность уже закончилась); Неполный пакет документов, подтверждающих правомочное решение юрлица о продаже своего актива (например, отсутствие согласия учредителей); Подложные документы для продажи актива (например, фиктивный протокол собрания акционеров компании); Финансовые махинации в деятельности компании (например, незаконный вывод активов, в т.ч. с помощью «компаний-однодневок»); Возможное признание арбитражным судом сделки купли-продажи квартиры недействительной по иску кредиторов, если компания обанкротится в течение последующих 3-х лет после сделки (даже если на момент сделки никаких признаков банкротства нет). Основания для этого указаны в п.1 и п.2, ст.61.2 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Все эти нюансы, связанные с изучением документов юридического лица, лучше проверять с помощью профильного юриста. Без специальной подготовки обычному человеку здесь сложно будет разобраться.
Ломов Владимир Валерьевич01.10.2019 00:00

Регистрация сделки

Откажет ли Росреестр в регстрации сделкипо продаже недвижимости, если не получено согласие третьего лица п.2 ст. 295 ГК РФ?

Лилия31.07.2018 10:49

Добрый день, Лилия. Росреестр не отказывает в регистрации, а выносит приостановку на месяц, в случае не устранения нарушения, будет вынесен отказ в регистрации.

Захарова Елена Александровна04.09.2018 12:35
Все верно, при отсутствии недостающих документов, Росреестр приостанавливает регистрацию на месяц для устранения всех нарушений.
Дубровина Светлана Борисовна05.09.2018 09:00

Отказ в регистрации сделки

Откажет ли Росреестр в регистрации сделки по продаже недвижимости, если не получено согласие третьего лица п.2 ст. 295 ГК РФ?

Лилия31.07.2018 10:49

Добрый день! Да, одним из оснований отказа в регистрации сделки может служить отсутствует согласие третьего лица на сделку с недвижимостью там, где такое согласие необходимо. 

Федорова Любовь Петровна12.09.2018 14:54
Да, все верно, согласен с коллегой в данном вопросе
Мартынов Роман Валерьевич13.09.2018 16:00
Также вам будут полезны следующие статьи

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.