Для проведения капитального ремонта жильцы теперь обязаны платить дополнительные взносы. При этом закон прямо указывает на то, что это не право жильцов, а их обязанность. Поэтому владельцы помещений должны выбрать способ формирования фонда, средства которого и пойдут на капитальный ремонт здания.
Права и обязанности жильцов
Если раньше капитальный ремонт здания проводился за счет государства, то теперь за это в ответе собственники квартир. Именно они несут расходы на содержание общего имущества, а значит, должны ежемесячно платить установленные законом взносы. Помимо оплаты владельцам помещений за найм, теперь необходимо принимать активное участие в решении вопросов, связанных с осуществлением ремонтных работ.
Стоит отметить, что собственники могут получать финансовую информацию о расходовании средств фонда и участвовать в принятии проведенных подрядчиками работ и их оценивании. В любой момент владельцы могут изменить способ формирования фонда капремонта. Для принятия такого решения необходимо, чтобы проголосовало большинство жильцов дома.
Как сформировать фонд капитального ремонта
Законодательство разрешает формирование фонда капремонта несколькими способами. Первый – это открытие специального счета и сбор средств уполномоченным владельцем. Это может быть управляющая компания или ТСЖ. Владелец берет на себя всю ответственность по проведению капремонта и целевой трате денег. Второй способ – это сотрудничество с региональным оператором, который берет на себя все эти функции.
егиональный оператор – это некоммерческая организация, которую всеми необходимыми полномочиями наделяет государство. Владельцы помещений лишь перечисляют средства на специальный счет оператора. А организация обязуется провести текущий капремонт. Сотрудничество жильцов с региональным оператором дает им возможность использовать свое право на контроль за проведением ремонта.
Кроме этого, собственникам дается право требовать выполнения обязательств в указанные сроки. Что касается денег, которые аккумулирует на своем счету организация, то они могут быть израсходованы только на ремонтные услуги, подготовку проектной документации и т. д.
Первоначальный выбор способа формирования фонда находится в компетенции жильцов дома. Для этого управляющая компания или ТСЖ собирает всех собственников помещений и ставит на повестку дня вопрос о проведении капитального ремонта. Далее следует заключение договора с региональным оператором. Он считается заключенным при оплате жильцами взноса на его счет, а также при оформлении в письменной форме.
Законодатель определил типовой договор, который могут заключать региональные операторы с жильцами. Право подписывать соглашение имеет уполномоченное лицо, назначенное общим собранием. Для этого может потребоваться заверенная нотариусов доверенность. Соглашение вступает в силу после его подписания. Если собственники не хотят заключать договор, региональный оператор может обратиться в суд с соответствующим иском.
Преимущества регионального оператора
Если многоквартирное здание находится под управлением, к примеру, ТСЖ, то владельцам помещений может быть удобнее самостоятельно держать под контролем все организационные вопросы о ремонте. С другой стороны, это большая ответственность, и не только финансовая. Поэтому многие выбирают именно регионального оператора. Преимуществ у этого способа формирования фонда очень много:
- даже при недостатке средств запланированный капитальный ремонт будет осуществлен региональным оператором;
- все средства, собранные жильцами, идут только на ремонтные услуги, даже содержание организации государство берет на себя;
- владельцы помещений могут принять решение о досрочном проведении капремонта, а региональный оператор не может им в этом отказать;
- вся организация ремонта также ложится на регионального оператора, в том числе и поиск подрядчика, и закупка материалов;
- организация берет на себя всю ответственность за целевое расходование денег и проведение ремонтных услуг;
- региональный оператор возмещает хозяевам помещений все убытки, согласно заключенному договору.
Этот способ формирования фонда для осуществления капитального ремонта необходимо использовать, если здание очень старое, так как иначе копить на ремонт придется в течение длительного времени. А также, если жильцы дома не принимают активного участия в его управлении.
Обязанности регионального оператора
Всю деятельность данной организации регулирует жилищное законодательство и нормативные акты местных органов власти. Региональный оператор не только собирает деньги на капремонт. Он также обязан вести специальный учет этих средств. При этом учитывается не только общая сумма, которая поступила от всех жильцов. Оператор ведет учет по каждому собственнику. Это делается в первую очередь для того, чтобы выявить должников. Кстати, не сдавать деньги не получится, так как их могут взыскать с помощью суда.
Сумма сбора средств определяется в соответствии с региональной программой ремонта, в которой учитывается техническое состояние дома, сроки и указывается список ремонтных работ.
Региональный оператор может добавить недостающую часть денег из бюджета или за счет перечисленных средств собственников других домов.
За полгода до начала ремонта региональный оператор обязан предоставить жильцам всю необходимую информацию, в том числе и стоимость работ, сроки и т. д. Владельцы помещений несут ответственность за принятие решения о проведении ремонтных работ в течение 3 месяцев. Если решение жильцами не принято, это делает местная власть. На основании решения региональный оператор начинает подготовку к ремонту.
Далее организация начинает поиск подрядчиков, проводя тщательный отбор. Именно региональный оператор заключает с ними договор и контролирует проведение ремонта. При чем, этот контроль осуществляют также собственники и местные органы власти. Стоит отметить, что собственникам дают возможность в любое время запрашивать отчет о расходовании денег.
Убытки, причиненные собственникам и субсидиарная ответственность субъекта Российской Федерации
Ответственность регионального оператора за невыполнение своих обязательств указывается в соглашении, которое заключают между собой жильцы и региональный оператор. При этом возмещать убытки, причиненные собственникам квартир, обязан именно региональный оператор, как юридическое лицо.
Их размер обязательно должен соответствовать полученной от жильцов сумме. Причем оператор возмещает не только плохое качество ремонта, но и пропуск сроков его проведения. Порядок возмещения содержит гражданское законодательство, в соответствии с которым и был заключенный данный договор.
Если убытки собственникам помещений были причинены по вине подрядчиков, то региональный оператор вправе подать на них в суд и потребовать возместить ущерб.
Это предусмотрено заключенным между ними соглашением. Для того чтобы не допустить проведения некачественной работы, региональный оператор должен контролировать подрядные организации. И даже прием выполненных работ организация осуществляет вместе со специальной комиссией. В составе этой комиссии обязательно должны быть уполномоченные представители органов местной власти.
Кроме того, определенная ответственность по возмещению убытков есть и у субъектов РФ. И если региональный оператор не выполнил перед жильцами своих обязанностей по проведению капремонта, то субъекты РФ несут субсидиарную ответственность. Другими словами, при недостатке средств на осуществление капремонта, местные органы должны возместить недостающую сумму из бюджета. В случае банкротства регионального оператора субъекты РФ гарантирует возврат средств владельцам помещений.
