Об организации проведения капремонта общего имущества сейчас говорят очень много. Есть у этих нововведений как сторонники, так и противники. Тем не менее, закон нужно выполнять, поэтому хозяевам жилых помещений в многоквартирных домах лучше поторопиться и принять решение о выборе регионального оператора. Именно эта организация собирает деньги и обеспечивает порядок осуществления текущего ремонта домов.
Обеспечение проведения капитального ремонта региональным оператором
Капитальный ремонт теперь становится обязанностью собственников жилья. Со своей стороны государство берет на себя обязанность не только создавать условия для проведения ремонта, но и контролировать весь процесс. Для этого создаются так называемые региональные операторы – некоммерческие организации, которые становятся посредниками между владельцами помещений в МКД и подрядными организациями.
Это юридическое лицо контролирует все поступления финансовых средств и их трату на проведение капремонта.
К примеру, оператор обеспечивает полное финансирование необходимого ремонта дома, даже если средств, собранных жильцами не хватает. Эти деньги поступают не только из бюджета, но и из взносов собственников других домов. Закон разрешает это, если эти дома находятся поблизости. Кроме этого, региональный оператор решает вопросы об организации проведения капитального ремонта общего имущества.
Основные обязанности регионального оператора
Перед тем, как утвердить проект создания региональных операторов, законодатель обозначил их прямые обязанности. Естественно, что все они касаются проведения текущего ремонта в многоквартирных домах. В обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта входят:
- сообщать владельцам сроки и порядок осуществления капремонта;
- предоставлять жильцам платежные документы, на основании которых происходит перечисление взносов;
- заботиться об организации проведения капитального ремонта общего имущества;
- готовить здание к проведению ремонтных работ;
- найти подрядные организации и заключить с ними соглашения;
- обеспечивать контроль за деятельностью подрядчиков;
- принимать оказанные ими услуги;
- копить средства собственников на специальном счете;
- вести подробный учет денежных средств;
- оплачивать работу подрядных организаций;
- возвращать средства владельцам в случаях, предусмотренных законом;
- отвечать перед владельцами за качество выполненных ремонтных работ;
- выполнять другие важные обязанности, если они были предусмотрены законом.
Органы местного самоуправления и капитальный ремонт
Местные власти всегда контролируют процесс текущего капремонта в многоквартирных домах. При этом неважно, каким именно способом жильцы формировали фонд. К примеру, нередко бывает, что жильцы не могут принять решение и определить порядок проведения ремонтных услуг. Тогда эту обязанность на себя берут местные органы.
Для этого они самостоятельно обращаются к региональному оператору и открывают счет. Собранные жильцами средства переводятся туда. Далее местные органы власти в соответствии с региональной программой ставят жильцов в известность о проведении текущего ремонта. Кроме этого, они могут выступать заказчиками работ по ремонту, если собственники не хотят или не могут решить эти вопросы. Это возможно, если владельцы сотрудничают с региональным оператором. Порядок и условия, согласно которым органы самоуправления становятся заказчиками, предусмотрены нормативными актами субъекта РФ.
Привлечение подрядных организаций
Порядок привлечения подрядных организаций устанавливают нормативные документы субъектов РФ. Но существуют и общие положения, которых придерживаются все региональные операторы. Для того чтобы решить все важные вопросы об организации проведения капитального ремонта общего имущества, оператору в первую очередь нужно найти подрядчика. Сначала проводится предварительный отбор, во время которого подрядные организации могут подавать свои заявки на проведение текущего ремонта в многоквартирных домах.
Далее комиссией происходит их рассмотрение и формирование специального реестра. Квалификация подрядных организаций определяется согласно выполненным работам. После того, как предварительный отбор закончен, заказчик проводит электронный аукцион для осуществления закупок товаров и услуг.
Комиссия строго проверяет всех участников аукциона. Если кто-то из участников подходит заказчику, между ними заключается соглашение на проведение текущего ремонта в многоквартирных домах.
Порядок заключения договора должен соответствовать гражданскому законодательству. Именно так региональный оператор и решает вопросы об организации проведения капитального ремонта общего имущества.
Договор о предоставлении подрядчиком услуг может быть заключен не позднее трех недель после того, как будет опубликован протокол проведения аукциона. При этом исполнение соглашения должно быть гарантировано обеспечительным платежом или банковской гарантией. Что касается расторжения соглашения, то этот порядок также содержит ГК РФ. Расторгнуть договор можно по взаимному согласию или в одностороннем порядке. Кроме того, заказчик, то есть региональный оператор, имеет право на возмещение убытков. Причинами для этого являются:
- нарушение установленных сроков проведения текущего ремонта;
- задержка начала выполнения ремонтных услуг более чем на 5 дней;
- использование для текущего ремонта некачественных или опасных материалов;
- недействительность банковской гарантии, которую предоставил подрядчик;
- лишение подрядной организации права на проведение ремонтных работ в многоквартирных домах;
- нарушение других требований заказчика.
Кроме этого, существует также реестр недобросовестных подрядчиков, содержащий перечень организаций, с которыми лучше не сотрудничать во время текущего ремонта в многоквартирных домах. Порядок его ведения установлен законодательством.
Его ведением занимается орган власти, который был на это уполномочен. Реестр содержит все данные об этих организация, в том числе и ее наименование, адрес, информацию о расторгнутых с оператором договорах, если такие имели место быть. Эти данные содержатся в реестре в течение 3 лет со дня размещения, а затем исключаются оттуда.
Ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств
Ремонт в многоквартирных домах находится в компетенции региональных операторов. А они осуществляют свою профессиональную деятельность согласно методическим рекомендациям, которые были приняты Министерством регионального развития. Естественно, что эта организация несет ответственность за качество ремонтных работ. Все информация о проведении текущего ремонта, в том числе сроки и объем работ, содержится в региональной программе.
А так как оператор выбирает подрядчиков, он и обязан контролировать их деятельность и качество предоставляемых ими услуг. Ответственность, которую несет региональный оператор перед владельцами квартир в многоквартирных домах, где был проведен капремонт, содержит Жилищный кодекс РФ.
Возмещение региональному оператору израсходованных на капремонт средств в сумме, превышающей размер фонда
Иногда случаются ситуации, когда собственники не могут собрать необходимую для текущего капитального ремонта сумму. Чаще всего это происходит из-за должников, проживающих в этих многоквартирных домах. Важно знать, что у регионального оператора есть собственные рычаги воздействия на таких жильцов. Ведь платить взносы за ремонт должны все жильцы. Поэтому средства могут взыскать в судебном порядке.
Тем не менее, если ремонт нужно проводить срочно, региональный оператор может взять недостающую сумму из вносов жильцов других домов. При этом, возвращать этот долг должны будут уже жильцы того дома, на ремонт которого они были потрачены. Первоочередность проведения ремонта определяется мониторингом технического состояния зданий, который также является обязанностью регионального оператора.
