Понятие государственной регистрации
Земельный участок, как объект правоотношений, представляет из себя часть поверхности территории земли, границы которого определены, описаны и надлежащим образом удостоверены. Право собственности на участок земли, как объект недвижимости, является ключевым вещным правом на землю. Право собственности предоставляет собственнику весь комплекс правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей.
Для реализации этих полномочий право собственности на земельный участок должно быть зарегистрировано в установленном порядке.
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что регистрация прав - это совершение уполномоченными органами определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. На практике такое определение означает, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и земельный участок, возникает с момента государственной регистрации права собственности на него.
Основными признаками, отличающими государственную регистрацию от иных юридически значимых действий, являются:
- 1) проведение регистрации уполномоченным государственным органом;
- 2) проведение регистрации в рамках процедуры (регламента), единого для каждого субъекта правоотношений;
- 3) обязательный характер последствий регистрации права для всех субъектов;
- 4) итогом регистрации является юридический акт подтверждения и удостоверения правовых фактов на объект регистрации.
Органы, уполномоченные на совершение действий по государственной регистрации прав
Так как процедура регистрации прав регламентируется государством и представляет из себя единую систему, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» четко определен перечень органов, имеющих полномочия на проведение регистрационных действий в отношении прав.
Система таких органов была определена Указом Президента РФ от 09.03.2004 года № 314 и изменениями в ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
На данный момент органом, уполномоченным на проведение рассматриваемых мероприятий, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, которая находится в ведении Министерства юстиции РФ. Данная структура имеет официальное укороченное название – Росреестр.
В каждом субъекте РФ действуют Территориальные Управления Росреестра.
Порядок проведения регистрационных действий
Процесс совершения регистрационных действий в отношении права собственности на земельный участок состоит из нескольких этапов:
- 1) прием от субъектов необходимых документов для проведения регистрационных действий;
- 2) юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их законности;
- 3) внесение сведений в ЕГРП в виде соответствующих записей;
- 4) выдача субъектам документов, удостоверяющих факт проведения регистрации.
Процедура регистрации права считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в Единый реестр прав и выдачи документов заявителям.
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен перечень обязательных документов, предоставляемых субъектами для государственной регистрации. В этот перечень входят:
- 1) заявление о регистрации (заполняется субъектами при обращении в органы регистрации);
- 2) документы, подтверждающие полномочия субъектов (паспорт, доверенности и иные документы);
- 3) документы, подтверждающие факт права пользования; план объекта;
- 4) документ, подтверждающий оплату госпошлины.
Указанные документы заявители представляют в территориальный орган Росреестра по месту нахождения земельного участка, право собственности на который подлежит регистрации. Также в каждом регистрационном округе созданы Многофункциональные центры оказания услуг (МФЦ), которые уполномочены на прием и выдачу документов. Однако МФЦ не обладают полномочиями по совершению конкретных юридически значимых действий и не выполняют функцию регистрации прав.
Стоимость услуги по регистрации права собственности на земельный участок определена налоговым законодательством и в настоящее время составляет для граждан в размере 2 тысячи рублей, а для организаций и предприятий 22 тысячи рублей (ст. 333.33 НК РФ). Есть ряд исключений из этих правил, установленные НК РФ:
- 1) при регистрационных действиях в отношении права собственности граждан на земельный участок для ведения личного, подсобного, дачного хозяйства, огородничества, индивидуального гаражного или жилищного строительства заявитель должен уплатить 350 рублей;
- 2) в случае регистрационных действий в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения заявитель уплачивает пошлину в размере 350 рублей;
- 3) регистрационные действия в отношении доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельхозназначения обойдется заявителю в 100 рублей.
- Общий срок проведения регистрационных процедур в отношении права собственности на земельный участок составляет 18 календарных дней.
Приостановление и отказ в государственной регистрации
В отношении регистрации права собственности на земельный участок основаниями для приостановления являются:
1) поступление от обладателя права или субъекта правоотношения (сделки) соответствующего письменного заявления с разъяснением причин и срока приостановления;
2) в случае поступления от одного из субъектов заявления о возврате комплекта документов без проведения регистрационных процедур, если второй субъект не обращался с таким заявлением;
3) наличие акта судебных органов о приостановлении;
4) наличие акта уполномоченных органов о наложении ареста на земельный участок или установления запрета на совершение с ним определенных действий;
5) наличие у регистратора обоснованных сомнений в наличии основания для проведения регистрационных процедур (оформляется процессуальным решением регистратора).
Перечень ситуаций, при которых может быть вынесен отказ в проведении регистрационных процедур, предусмотрен ст. 20 Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
1) право на земельный участок, для регистрации которого обратился заявитель, не является правом, в отношении которых могут проводиться регистрационные процедуры;
2) признание недействительным акта уполномоченного государственного органа, на основании которого возникло правоотношение собственности;
3) отсутствие у субъекта полномочий на распоряжение правом собственности на ЗУ;
4) непредставление субъектами документов, являющихся обязательными для проведения регистрационных процедур;
5) имеющиеся противоречия между регистрируемым и ранее зарегистрированными правами на земельный участок.
