В каких ситуациях право аренды подлежит государственной регистрации?
Государственная регистрация является юридическим актом уполномоченных органов, который фиксирует факт возникновения, изменения или прекращения определенного права у субъектов правоотношений. Результатом регистрационных действий является внесение сведений в государственный реестр прав.
В отношении права аренды на территорию земли, факт регистрации означает возникновение полного объема правомочий как для сторон договора аренды, так и для третьих лиц.
По общему правилу договор аренды участка земли, а также его субаренды, не подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен на срок менее года. Из этого правила федеральным законодательством могут устанавливаться исключения.
Если указанный договор заключен на срок более года, то закон требует его обязательной регистрации. В случае несоблюдения данного требования, правоотношения, вытекающие из договора аренды, не будут иметь юридических последствий для третьих лиц.
Порядок и процедура государственной регистрации права аренды
Общие правила совершения регистрационных действий регламентируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Для совершения акта государственной регистрации права аренды заинтересованные стороны обращаются в территориальное подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка. Правом на обращение с заявлением о регистрации обладает каждая сторона договора.
Если предметом регистрационных действий будет являться аренда с множественностью лиц на стороне арендатора, правом на обращение будет обладать одно из этих лиц, или арендодатель.
При обращении в органы Росреестра заявитель должен представить:
1) Заявление о регистрации (заполняется одной из сторон по договору аренды);
2) Документы, удостоверяющие личность заявителя, либо полномочия представителя;
3) Подлинник договора аренды (субаренды) участка земли;
4) Учредительные документы организации, если сторонами по договору выступают юридические лица;
5) Кадастровый паспорт участка, если предметом договора аренды является доля в общем праве. Кадастровый паспорт должен содержать определение части участка, сдаваемого в аренду.
В случае, если регистрации подлежит право аренды, вытекающее не только из договора, но и из распорядительного акта органа власти, а участок будет использоваться для строительства, заявителем может быть представлено решение о предварительном согласовании места размещения объекта.
Комплекс регистрационных действий осуществляют государственные регистраторы, должностные лица Росреестра. Процедура регистрации регламентирована ФЗ-122 и состоит из нескольких этапов:
- Прием документации от правообладателя (заявление; документы, подтверждающие факт возникновения права аренды; документы, подтверждающие полномочия сторон; документ об оплате госпошлины).
- Юридическая экспертиза представленной документации на предмет соответствия сделки закону, достоверности документации и отсутствие противоречий между ранее правами, которые были зарегистрированы ранее.
- Внесение соответствующих записей в ЕГРП.
- Выдача заявителям документов, подтверждающих совершение регистрационного действия в отношении права аренды.
Существуют и дополнительные этапы государственной регистрации, вызванные случаями приостановления процедуры регистрации либо вынесения отказа в совершении действий по регистрации.
Случаи приостановления и отказа в государственной регистрации права аренды земельного участка
В отношении регистрации права аренды на участок земли основаниями для приостановления являются:
- поступление от обладателя права или субъекта правоотношения (сделки) соответствующего письменного заявления с разъяснением причин и срока приостановления;
- направление одним из субъектов заявления о возврате комплекта документов без проведения регистрационных процедур, если второй субъект не обращался с таким заявлением;
- наличие акта судебных органов о приостановлении;
- наличие акта уполномоченных органов о наложении ареста на участок земли с установлением запрета на совершение с ним определенных действий;
- наличие у регистратора обоснованных сомнений в наличии основания для проведения регистрационных процедур (оформляется процессуальным решением регистратора).
Перечень ситуаций, при которых может быть вынесен отказ в проведении регистрационных процедур, предусмотрен ст. 20 ФЗ-122:
- право на участок, для регистрации которого обратился заявитель, не является правом, в отношении которых могут проводиться регистрационные процедуры;
- признание недействительным акта уполномоченного государственного органа, на основании которого возникло правоотношение аренды;
- отсутствие у субъекта полномочий на распоряжение правом на участок;
- непредставление субъектами документов, являющихся обязательными для проведения регистрационных процедур;
- имеющиеся противоречия между регистрируемым и ранее зарегистрированными правами на участок земли.
