Право пользования, наряду с владением и распоряжением, является одним из видов гражданских прав в отношении вещи. В определенных ситуациях указанное право подлежит государственной регистрации. В понятие права пользование включаются следующие вид конкретных прав:
1) аренда;
2) постоянное (бессрочное) пользование;
3) оперативное управление;
4) хозяйственное ведение;
5) иные права.
Данные виды прав отличаются друг от друга наличием либо отсутствием возмездного характера пользования объектом, объемом правомочий и субъектному составу участников правоотношения.
В каких случаях право пользования подлежить государственной регистрации?
В отличие от права собственности, право пользования далеко не всегда подлежит регистрации. Случаи, когда в отношении объекта, принадлежащего субъекту на праве пользования, требуется проведение государственной регистрации, четко определены законодательством.
Право возмездного пользования (аренда) объектом недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации в случае, если договор заключен на срок, превышающий один год. Заключение договора на меньший срок не влечет обязательного характера регистрации указанного права. Правовые последствия сделки с условием обязательной государственной регистрации наступают только после момента такой регистрации (ст. 164 ГК РФ).
Государственная регистрация права хозяйственного ведения или оперативного управления также обязательна, так как указанные права наступают с момента проведения регистрационных действий. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, в частности Постановлением Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010 года.
Для подтверждения права пользования земельным участком также требуется обязательная государственная регистрация в силу прямого требования нормативных актов.
Регистрация права пользования жилым помещением не требует обязательной государственной регистрации в случае заключения договора социального найма. При заключении договора аренды (коммерческого найма) жилья на него распространяется требование о государственной регистрации при условии, если срок действия договора превышает один год.
Порядок совершения регистрационных действий
Процедура проведения государственной регистрации права пользования определена Федеральным законом от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Комплекс конкретных процессуальных действий по регистрации определен Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержден приказом МЭР РФ от 09.12.2014 года № 789).
Государственным органом, уполномоченным на совершение действий по регистрации, в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице территориальных органов (Росреестр).
Совершением конкретных процессуальных действий по регистрации прав (в том числе и права пользования) занимаются государственные регистраторы, которые являются должностными лицами государственной гражданской службы.
Процесс государственной регистрации включает в себя несколько этапов:
- 1) прием от субъектов документов для проведения регистрации;
- 2) юридическая экспертиза представленных документов и проверка их законности;
- 3) внесение соответствующих записей в единый государственный реестр прав;
- 4) выдача субъектам документов, удостоверяющих факт проведения регистрации.
Процедура государственной регистрации считается завершенной с момента внесения записи в единый реестр прав и выдачи документов заявителям.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает перечень обязательных документов, предоставляемых субъектами для государственной регистрации. В этот перечень входят:
- 1) заявление о регистрации (заполняется субъектами при обращении в органы регистрации);
- 2) документы, подтверждающие полномочия субъектов (паспорт, доверенности и иные документы);
- 3) документы, подтверждающие факт права пользования;
- 4) план объекта;
- 5) документ, подтверждающий оплату госпошлины.
Данный перечень документов является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. Субъекты вправе представить в комплекте иные документы, относящиеся к объекту регистрации, однако их отсутствие не может являться основанием для отказа в приеме документов.
Основанием для проведения юридической процедуры регистрации является предоставление документов, подтверждающих факт наличия или возникновения права пользования у заявителя. Перечень таких документов может включать в себя акты органов государственной и местной власти, договоры и иные документы, заключаемые в процессе совершения сделок. Юридическая экспертиза на стадии регистрации проводится в отношении указанных документов и включает в себя оценку их правомочности, законности и достоверности.
В случае, если представленные документы не отвечают признакам правомочности, законности и достоверности, государственный регистратор обязан вынести мотивированный отказ в совершении регистрационных действий, который заявители могут обжаловать в административном или судебном порядке. Вынесение мотивированного отказа в совершении регистрационных действий не лишает субъектов в будущем права вновь обратится за регистрацией права пользования после устранения причин отказа.
Юридически значимые последствия государственной регистрации
Государственная регистрация права пользования подразумевает возникновение определенных юридических последствий. С моментом регистрации закон связывает дату вступления в силу договора аренды, заключенного на срок более одного года. В случае отсутствия факта государственной регистрации данный договор не повлечет юридически значимых последствий для третьих лиц.
Аналогичное правило действует в отношении регистрации прав оперативного управления и хозяйственного ведения. До совершения юридического акта регистрации субъекты не могут совершать дальнейшие действия по распоряжению объектами пользования.
Из этого следуют последствия факта уклонения от государственной регистрации. Если субъект (или оба субъекта правоотношения) уклоняются от совершения государственной регистрации, правовые последствия в отношениях с третьими лицами не наступают (договор не вступает в силу и не может применяться сторонами). Сторону, которая уклоняется от совершения юридического акта государственной регистрации, можно принудить к этому в судебном порядке путем подачи искового заявления.
Уклонение от государственной регистрации может повлечь меры понуждения к совершению таких действий со стороны уполномоченных государственных органов, а в некоторых случаях - повлечь прекращение права пользования.
Споры по процедуре государственной регистрации рассматриваются судами общей юрисдикции либо в системе арбитражных судов. Решения судов, вступившие в законную силу, являются обязательными для исполнения как субъектами конкретного правоотношения, так и органами власти в сфере регистрации прав.
