МЕНЮ
+7 (499) 577-03-28
Юридическая энциклопедия "МИП"
Услуги для гражданУслуги для бизнеса
Задать бесплатный вопрос юристу
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28

Регистрация обременений недвижимости

Помимо государственной регистрации вещных прав, уполномоченные органы осуществляют регистрационные действия в отношении обременений (ограничений) таких прав на объекты недвижимости. Несмотря на существующий общий порядок, регистрационные действия с обременением прав имеют свои особенности.


Содержание

Понятие обременений (ограничений) прав на недвижимость

Определение термина «обременение» содержится в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По мнению законодателя, обременение подразумевает наличие определенных условий или запретов, ограничивающих правообладателя при осуществлении своих прав на объект недвижимого имущества. Исходя из этого определения, можно выделить основные признаки обременения:

  • Устанавливается в отношении конкретного объекта недвижимости
  • Может быть установлено нормативным актом, решением уполномоченного органа или условиями договора
  • Содержит перечень запретов для правообладателя на осуществление вещного права.

Когда необходима регистрация обременений?

Так как наличие обременений стесняет субъекта в реализации принадлежащих ему прав, оно неразрывно связаны с основным правом. Поэтому случаи, когда проведение государственной регистрации обременений является обязательным, соответствует аналогичному порядку для основного права на объект недвижимости. Это правило прямо предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ – регистрации подлежат любые ограничения вещных прав в отношении объектов недвижимости.

Законодатель устанавливает тождественность понятий «обременение» и «ограничение» прав, поэтому для целей регистрации применяются оба этих термина.

Следует перечислить случаи, когда проведение регистрации прав, а также их обременений является обязательным:

  • Ипотека. Для целей обязательной регистрации неважно, возникает ипотека в силу договора или в силу закона.
  • Доверительное управление.
  • Права, вытекающие из договора ренты
  • Арест и иные запреты на заключение сделки. Устанавливаются и снимаются решением уполномоченных органов.
  • Права требования, предъявленные в порядке судебного производства
  • Решение уполномоченного органа об изъятии земельных участков у правообладателей
  • Сервитуты (публичные, частные)
  • Особый режим пользования земельными участками в санитарно-защитных и охранных природных зонах
  • Особые условия охраны объектов природы и окружающей среды
  • Иные случаи, предусмотренные законодательством.

Указанные выше виды обременений имеют разную юридическую природу: некоторые из них связаны с обеспечением исполнения обязательств, другие содержат прямые запреты на совершение юридически значимых действий. Кроме того, существуют разные по времени случаи регистрации обременения:

  • Одновременно с регистрацией основного права. В этом случае обременение возникает одновременно с возникновением основного права и является обязательным условием вплоть до снятия ограничения
  • Самостоятельно и независимо от основного права. В данном случае обременение возникает в ходе реализации основного права и является сопутствующим условием распоряжения правом

Порядок регистрации обременений и перечень необходимых документов

Помимо общих требований к регистрации вещных прав на объекты недвижимости, действия уполномоченных органов в части регистрации обременений имеют следующие особенности:

  • Заявление о регистрации обременения подается лицом, в пользу которого оно установлено
  • Регистрация запретов или арестов производится на основании заверенной копии решения уполномоченных органов
  • Сведения о регистрации обременений, вносимые в ЕГРП, должны содержать информацию в отношении обеих сторон установленного ограничения
  • Наличие судебного спора в отношении объекта недвижимости влечет возникновение обременения только в случае вынесения судебного акта о запрете на совершение конкретных действий по распоряжению имуществом
  • При оформлении регистрации обременения права, регистратор должен убедиться, что условия о таком ограничении действительно предусмотрено условиями договора, нормами акта государственного органа либо судебным решением
  • Снятие зарегистрированного обременения возможно только по заявлению лиц, являвшихся субъектами установленного ограничения, а также решения уполномоченного органа о снятии запретов или арестов на имущество

Юридические последствия регистрации обременений и уклонения от нее

Факт государственной регистрации обременения и внесение соответствующих сведений в ЕГРП подразумевает возникновение комплекса ограничительных мер по распоряжению вещными правами. Основным юридически значимым последствием регистрации обременения является полный или частичный запрет на совершение распорядительных сделок в отношении объекта недвижимости.

В случае обращения за регистрацией сделок по распоряжению имуществом, в отношении которого установлено обременение, регистрационные органы в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов устанавливают факт ограничений путем получения сведений из ЕГРП. Это будет являться основанием для вынесения отказа в регистрации перехода прав по сделке.

Сведения о зарегистрированном обременении вносятся в ЕГРП и неразрывно связаны с основным право на объект недвижимости. Любая информация, получаемая из ЕГРП в отношении данного объекта, обязательно будет содержать указание на установленное обременение.

Установленное обременение сохраняет свою силу до момента снятия такого ограничения путем совершения соответствующих регистрационных действий.

В случае уклонения от регистрации обременения требовать совершения такого действия имеет право лицо, в пользу которого существует данное ограничение, либо государственный орган, вынесший акт о наложении запрета. Это требование может быть заявлено в судебном порядке.

Также уклонение от регистрации обременения может повлечь изменение основного права на объект недвижимости, если условие о возникновении данного ограничения являлось обязательным условием сделки либо было предусмотрено, как основание для вынесения акта уполномоченного органа по распоряжению объектом недвижимости.

Автор статьи

Малов Дмитрий Владимирович - Юрист по недвижимости
Юрист по недвижимости

Опыт работы в юридической сфере 15 лет. Специализация - Исполнительное производство, Земельное право, Арбитраж, Налоговое право, Споры с недвижимостью, Автомобильные споры.

Подробнее о специалисте

Также вам будут полезны следующие статьи:
Полезные статьи по недвижимости

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

регистрация обременения на квартиру по договору займа

договор займа между физлицами по которому регистрируется обременение должен оформляться у нотариуса?

Сергей04.12.2021 10:34

Добрый день! Регистрация договора займа между физлицами по которому регистрируется обременение у нотариуса усилит данную сделку. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки. Регистрация обременений недвижимости https://advokat-malov.ru/gosudarstvennaya-registraciya-i-kadastr-nedvizhimosti/registraciya-obremenenij-nedvizhimosti.html Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) Статья 44. Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости

Овчинникова Виктория Евгеньевна
Овчинникова Виктория Евгеньевна05.12.2021 01:23
Алла11.11.2021 14:50

Здравствуйте,Светлана Борисовна! Скажите, пожалуйста,кто и в какой период времени должен переоформить в собственность квартиру с обременением, проданную с торгов? МФЦН, купившее у меня квартиру на аукционе,не торопится оформлять ее в собственность, занимаясь снятием обременения.Это длится уже более полугода. А я должна платить за коммунальные услуги, не пользуясь ими и квартирой.

ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость


1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежитгосударственнойрегистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренныхзаконодательствомРоссийской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
ГК РФ Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
 
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренныхпунктами 1и2настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что
если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Овчинникова Виктория Евгеньевна
Овчинникова Виктория Евгеньевна11.11.2021 20:23

Регистрация права собственности на дом на обременённом зем.участке

Ситуация такова; у мужа долг перед банком, у судебных приставов открыто исполнительное производство. У мужа имеется земельный участок, на котором мы планируем построить дом с привлечением средств материнского капитала. Вопрос таков: имеет ли право пристав наложить арест или запрет на регистрационные действия на этот земельный участок, и если да, то сможем ли мы в этом случае оформить ввод в эксплуатацию и регистрацию права собственности на этот построенный дом, т.к. по закону мы обязаны сделать это в равных долях в т.ч. на детей. Спасибо. 'Использована информация юридической социальной сети https://www.9111.ru'

Наталья20.09.2021 01:27

Добрый день! 
Судебные приставы вправе обратить взыскание на имущество должника, а также наложить арест на имущество должника в соответствии со ст. ст. 69, 80 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ. 
В первую очередь взыскание обращается на денежные средства, в том числе хранящиеся на банковских счетах. Как правило, до наложения ареста на земельные участки и запретов на совершение регистрационных действий дело доходит лишь в исключительных случаях, если у должника нет иного имущества.
Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Арест, наложенный на земельный участок, не препятствует строительству дома на этом участке. 
С учетом того, что строительство дома занимает не один год, возможно стоит вернуться к этому вопросу по мере развития ситуации.

Овчинникова Виктория Евгеньевна
Овчинникова Виктория Евгеньевна20.09.2021 14:13
Елена23.07.2021 07:39

Добрый вечер! Договор аренды земельного участка заключен в2011 году. В настоящее время арендатор признан банкротом (агрохолдинг), в отношении него открыто конкурсное производство и мы подали заявление в Росрееестр о невозможности гос регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости (земельного участка) без нашего личного участия. Может ли конкурсный отменить наш запрет? И без нашего личного участия оформить перемену лиц в обязательстве в Росреестре . У нас выделенный из общей долевой собственности земельный участок, но по договору разрешена субаренда, за перемену лиц в обязательстве ничего не прописано!!!

Здравствуйте!

Как известно, судебный приказ является "ускоренным" документом, имеющим силу судебного акта, в связи с чем он может быть весьма "полезен" для следующих целей:

- инициировать контролируемое банкротство (появляется аффилированный кредитор, ускорено через судебный приказ получает право требования к должнику на сумму, незначительно превышающую 300 000 рублей);

- войти в банкротство (с целью размытия конкурсной массы, с целью включения в РТК с появлением прав кредитора (жалобы, оспаривания и т.д.)).

В том случае, если добросовестный кредитор пытается оспорить судебный приказ, то у него для этого крайне ограниченные возможности:

- чтобы оспорить приказ, необходимо найти нарушения законодательства (их, как правило, нет);

- чтобы оспорить судебный приказ, нужно подать кассационную жалобу в установленный АПК РФ срок (за этот срок кредитор не сможет добыть доказательства нарушения норм материального права);

- кредитор в принципе ограничен в получении доказательств, у него, как правило, отсутствуют доказательства искусственного создания задолженности, просуженной в рамках судебного приказа.

     Однако, кассационная жалоба является единственным механизмом для отмены судебного приказа, в связи с чем у кредитора не остается иной возможности, кроме подачи кассационной жалобы с выражением следующих сомнений относительно законности судебного приказа:

1) должник мог в один документ оспорить судебный приказ, но этого не сделал;

2) как только получен судебный приказ, сразу инициируется банкротство;

3) при отсутствии у кредитора - заявлителя по делу о банкротстве на основании судебного приказа, реальных сведений относительно большого количества имущества и имущественных прав у должника, отсутствует экономическая целесообразность инициировать банкротство с требованием в 300 000 рублей, когда только за наблюдение расходы и вознаграждение временного управляющего будут существенно выше этой суммы (в конкурсном производстве расходы вырастут еще больше), неполученные арбитражным управляющим деньги в рамках процедуры банкротства взыскиваются с заявителя по делу о банкротстве.

     Так, настоящей статьей ставится цель довести до читателей тот факт, что судебная практика по состоянию на текущую дату склоняется в пользу отмены судебных приказов по изложенным выше основаниям (кратко обозначенным автором как "сомнения").

Пример 1) Постановление АС Западно - Сибирского округа по делу №А45-37261/2018 от 18.06.2019:

    "Общество в кассационной жалобе выразило обоснованные сомнения в наличии реальных правоотношений предпринимателя и компании в рамках договора поставки. 

     Данные обстоятельства, по мнению заявителя, могут свидетельствовать о том, что судебный приказ был получен по результатам рассмотрения спора, искусственно инициированного должником и предпринимателем в целях легализации фиктивного (необоснованного) требования для последующего возбуждения с его помощью и ведения контролируемого банкротства должника. 

     Таким образом, в настоящем случае заявитель кассационной жалобы, по сути, указал на нарушение судебным приказом как общих принципов права (принципа добросовестности и запрета злоупотребления правом), так и специальных принципов законодательства о несостоятельности (запрета получения незаконных и необоснованных преимуществ кем-либо из кредиторов)". 

     "Возможность кредиторов в деле о банкротстве доказать необоснованность требования другого кредитора, подтвержденного судебным актом, обычно объективным образом ограничена, поэтому предъявление к ним высокого стандарта доказывания привело бы к неравенству таких кредиторов. 

     При рассмотрении подобных споров  кредитору достаточно представить суду доказательства, подтверждающие существенность сомнений в наличии долга. При этом другой стороне, настаивающей на наличии долга, присужденного судебным актом, не должно составлять затруднений опровергнуть указанные сомнения, поскольку именно она должна обладать всеми доказательствами своих правоотношений с несостоятельным должником. 

     В противном случае на кредитора налагалось бы бремя доказывания отрицательного факта, что недопустимо с точки зрения поддержания баланса процессуальных прав и гарантий их обеспечения. Указанный алгоритм доказывания подлежит применению и в настоящем деле, поскольку защита интересов кредиторов при выдаче судебных приказов также осуществляется с учетом принципов и норм законодательства о несостоятельности. 

     Поведение участников гражданского оборота, фактически направленное на создание искусственной задолженности, при отсутствии доказательств обратного, представляет собой использование юридических лиц для целей злоупотребления правом, то есть находится в противоречии с действительным назначением юридического лица как субъекта права".

Пример 2) Постановление АС Московского округа по делу №А41-55754/2017 от 03.12.2018:

     "Как правило, для подтверждения обстоятельств, подтверждающих позицию истца или ответчика, достаточно совокупности доказательств (документов), обычной для хозяйственных операций, лежащих в основе спора. Однако в условиях банкротства ответчика и конкуренции его кредиторов интересы должника-банкрота и аффилированного с ним кредитора ("дружественного" кредитора) в судебном споре могут совпадать в ущерб интересам прочих кредиторов. 

     Для создания видимости долга в суд могут быть представлены внешне безупречные доказательства исполнения по существу фиктивной сделки. Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Реальной целью сторон сделки может быть, например, искусственное создание задолженности должника-банкрота для последующего распределения конкурсной массы в пользу "дружественного" кредитора. Для предотвращения необоснованных требований к должнику и, как следствие, нарушений прав его кредиторов к доказыванию обстоятельств, связанных с возникновением задолженности должника-банкрота, предъявляются повышенные требования (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", пункт 13 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016)). 

     Это правило актуально и для рассмотрения заявлений о выдаче судебного приказа.  Следовательно, во избежание нарушения прав кредиторов общества «САНТЕХЭЛЕКТРОМОНТАЖ-2001» все обстоятельства сделок с ним как с банкротом подлежали судебному исследованию, что свидетельствует о том, что бесспорность требований ООО «КонтинентИнвестПроект» отсутствует". 

     "Арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебного приказа, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при вынесении судебного приказа и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалоб (пункт 5 статьи 288.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

     В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2016 № 62 «О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодексаРоссийской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о приказном производстве» разъяснено, что требования, рассматриваемые в порядке приказного производства, должны быть бесспорными. 

     Применительно к рассмотренным правоотношениям требование, заявленное ООО «КонтинентИнвестПроект» в заявлении о выдаче судебного 6 приказа, признаком бесспорности не обладает, что исключает возможность его рассмотрения в рамках приказного производства".

     Вышеприведенные выдержки позволяют сделать следующий вывод:

     Судебный приказ, являющийся основанием для включения в реестр требований кредиторов, подлежит отмене при наличии кассационной жалобы от конкурсного кредитора. При этом, основание для отмены - невозможность реализовать требуемый практикой ВС РФ повышенный стандарт доказывания в рамках приказного производства.

Если возникнут сложности Вы всегда сможете записаться на консультацию по номеру +7 (499) 577-03-28

Овчинникова Виктория Евгеньевна
Овчинникова Виктория Евгеньевна24.07.2021 00:19

Договор займа с залогом на недостроенное имущество.

Добрый день, имеется договор инвестирования в строительство, на апартамент, строительство ещё не завершено. Можно ли заключить договор займа между двумя физлицами с залогом этой недвижимости?

Сергей21.07.2021 00:36

Добрый день! 

Согласно статье 336 ГК РФ :

  1. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.

  1. Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.
  2. На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы залог распространяется в случаях, предусмотренных законом или договором.
  3. При заключении договора залога залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, правах, возникающих из договоров аренды, ссуды и т.п.). В случае неисполнения залогодателем этой обязанности залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий договора залога, если иное не предусмотрено законом или договором.

 

Как видно из изложенного, в залог можно предоставить любую вещь, в отношении которой заемщик является собственником. Поэтому никто не сможет взять кредит на строительство дома, который существует только в проекте. Здание должно быть обязательно возведено хотя бы наполовину. И все это должно быть зафиксировано в проектной документации.

Более того в регистрационной службе постройке официально должен быть присвоен статус объекта незавершенного строительства. Сам объект и земля, на которой он находится должна официально принадлежать заемщику. Документ, свидетельствующий об этом заемщик должен предоставить в банк для доказательства владения собственностью.  Это главное требование и за неимением его заемщику в кредите откажут.

Овчинникова Виктория Евгеньевна
Овчинникова Виктория Евгеньевна21.07.2021 13:21