Расчет кадастровой стоимости недвижимости
Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 938-82-06
Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Расчет кадастровой стоимости недвижимости

Расчет кадастровой стоимости недвижимости

Помимо рыночной цены объектов недвижимости существует понятие кадастровой стоимости, которая применяется для целей налогообложения и ведения кадастра недвижимости. Денежное выражение кадастровой стоимости, как правило, превышает реальную рыночную стоимость, поэтому тема соотношения кадастровой и рыночной цен на объекты недвижимого имущества в настоящее время является крайне актуальной.


Что такое кадастровая стоимость

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается сведения о стоимости такого объекта, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Правовое регулирование формирования кадастровой стоимости осуществляется в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 года.

Кадастровая стоимость объекта выражается в денежном выражении и служит базовым элементом в формуле расчета налога на имущество или земельного налога. Так как от величины значения кадастровой стоимости зависит сумма налога, предъявленного собственнику объекта, споры об уточнении кадастровой цены имеют крайне важное значение для субъектов рынка оборота недвижимости.

Где содержатся сведения о кадастровой стоимости?

Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является открытой для любого заинтересованного лица. Такие сведения можно получить тремя способами:

  • Путем получения основных данных по конкретному объекту через публичную карту Росреестра. Правила ведения публичной карты предусматривают указание кадастровой стоимости каждого объекта, в отношении которого был проведен учет.
  • Путем письменного запроса в органы, осуществляющие кадастровый учет. В этом случае информация о точной кадастровой стоимости предоставляется в виде письменной выписки.
  • Путем запроса в электронной форме через портал государственных услуг. В этом случае заявитель получает электронную выписку сведений, которая имеет равную юридическую силу наравне с письменным документом.

Применение значений кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества осуществляется в следующих направлениях:

  • налоговыми органами. Государственные налоговые органы используют сведения о кадастровой стоимости в процессе формирования налоговой базы по объектам, прошедшим государственный учет. С этой целью они имеют право на получение необходимой информации в рамках межведомственного обмена с органами, осуществляющими кадастровый учет.
  • заинтересованными лицами, выступающими в качестве субъектов налогообложения. Данные лица вправе не только знать, в какой именно сумме начислен налог на объект недвижимости, но и могут оспаривать результат налогообложения. С этой целью, при получении налогового уведомления с расчетом суммы налога, заинтересованные лица могут оспорить как сам расчет, так и отдельные составляющие формулы расчета (в том числе и значение параметра кадастровой стоимости).
  • иными заинтересованными лицами. Любой лицо имеет право на получение открытых сведений из ГКН, в том числе и кадастровой стоимости объектов. Целью получения этой информации может являться подготовка к совершению потенциальной сделки, оценка имущественных и производственных рисков во взаимоотношениях с контрагентами. Значение кадастровой стоимости объекта может иметь значение для определения рыночной цены для заключения сделки, так как стороны вправе сами определять условия, на которых они совершают юридически значимые действия.

 Кто определяет кадастровую стоимость?

Оценкой объектов для расчета кадастровой стоимости занимаются субъекты оценочной деятельности – профессиональные оценщики. Они осуществляют работы по оценке объектов на основании полученного заказа, при этом заказчиками могут выступать как государственные органы (в случаях, когда определение стоимости объектов является обязательным по закону), так и правообладатели объектов.

Порядок проведения оценки предусмотрен ФЗ-135 и состоит из следующих этапов:

  • Принятие решения о проведении оценки;
  • Формирование перечня объектов, подлежащих оценке;
  • Отбор конкретного исполнителя;
  • Проведение работ по установлению кадастровой стоимости;
  • Составление отчета об определении кадастровой стоимости;
  • Экспертиза указанного отчета;
  • Утверждение результатов отчета заказчиком;
  • Внесение результатов оценки в ГКН.

Для периодичности проведения государственной кадастровой оценки законодательством предусмотрены четки сроки:

  • не реже одного раза  в пять лет;
  • не чаще одного раза в три года (для городов федерального значения это срок составляет не чаще одного раза в два года).

Данные сроки периодичности проведения оценки были введены в 2014 году.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимость объектов недвижимости, как правило, не совпадает по своим значениям, хотя эта разница постепенно снижается ввиду применения рыночных данных при проведении кадастровой оценке. Так как рыночная стоимость формируется по обоюдному соглашению сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Тем не менее, при подготовке условий потенциальной сделки стороны имеют право учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров. 

Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога рассчитывается по значительно большей налоговой базе. Это является основанием для заинтересованных лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости в судебном порядке.

Судебный акт является одним из способов определения кадастровой стоимости объектов. В качестве доказательств по делу судебные органы принимают отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Впоследствии это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

регистрация перехода права собственности

здравствуйте, какие процедуры будут выполнены сотрудником росреестра для регистрации перехода права собственности по договору купли продажи с последующим разделом долей на обще долевую собственность родственников оформленных через нотариуса соглашением?

елена14.11.2020 15:42

Добрый день!

Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество вы можете посмотреть в ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2020), http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/ 

Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.
Юридическая группа МИП - Москва
№1 в рейтинге адвокатов России - top-advokats.ru
Консультации проводят адвокаты с 20 летним опытом по скайпу или телефону
Телефон для записи +7 (499) 938-82-06

Максимова Людмила Сергеевна
Максимова Людмила Сергеевна18.11.2020 16:59

РАСЧЁТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Добрый день, мне необходимо произвести расчёт кадастровой стоимости объекта нежилой недвижимости. Если быть точнее, то мне нужно проверить правильность уже имеющегося расчёта. Оценщики производят расчёт УПКС, учитывают площадь, расстояние до центра, расстояние до моря, расстояние до дороги и т.п, но не учитывают год постройки, судя по всему это не правильно, но как мне найти ошибку, есть же какие-то формулы? Я точно знаю, что год постройки обязательно должен учитываться, но в отчёте оценщиков этот параметр не учитывается...

Олег14.08.2020 14:55

Добрый день.

Согласно ст.14 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ:

"Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке".

Порядок и правила расчета кадастровой стоимости установлены Приказом Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке". Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

Ссылка на документ http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_217405/

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

 

 

Чашин Константин Викторович
Чашин Константин Викторович18.08.2020 08:39

Процесс оформления обьекта в собственность на участке ИЖС

Подскажите процедуру? И как рассчитать во сколько обойдётся эта процедура

Виктор04.08.2019 13:00

Здравствуйте! Чтобы оформить построенный дом на участке ИЖС, порядок действий следующий: сбор документации для ввода объекта в эксплуатацию. Для этого владелец должен вызвать сотрудников БТИ, которые произведут осмотр объекта и осуществят необходимые замеры. В дальнейшем, на основании полученных данных будут составлены техпаспорт и поэтажный план объекта. Обращение в отделение местной администрации с просьбой о присвоении зданию адреса. Оформление кадастрового паспорта. Данный документ выдает Росреестр. Получить его можно, обратившись туда лично, либо в МФЦ. Подача документации в местный уполномоченный орган для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Документ выдает та же инстанция, которая предоставляла разрешение на строительство. Регистрация права собственности на постройку с внесением данных в ЕГРП. В общем случае для регистрации постройки на участке ИЖС владельцу потребуется предоставить: заявление; паспорт; правоустанавливающий документ на землю; кадастровый паспорт на участок; разрешительный документ на строительство или бумагу о самовольной постройке; техпаспорт; поэтажный план; квиток об уплате госпошлины.  За оформление техпаспорта придется уплатить сумму в 1,2 тыс. рублей.  Размер госпошлины за регистрацию объекта в Росреестре составляет 2 тыс. рублей.

Пчелинцева Марина Владимировна
Пчелинцева Марина Владимировна04.08.2019 17:07
Виктор 04.08.2019 14:03

Спасибо за ответ! И ещё такой вопрос., кадастровая стоимость арендного участка(1000м квадратных) 1миллион рублей. Объект который построен на этом участке 35 м. квадратов. Сколько нужно примерно средств, чтобы выкупить у государства, перевести в собственность?

ЗК РФ Статья 39.4. Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
 

1. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.
2. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральнымизаконами, определяется впорядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральнымзаконом.
Сазонов Сергей Владимирович
Сазонов Сергей Владимирович04.08.2019 16:14
Так и есть.
05.08.2019 10:23

Расчет кадастровой стоимости имущества

Как определить какая площадь (с учетом балконов или без) объекта недвижимости учитывается при расчете кадастровой стоимости для учета налоговой базы по налогу на имущество физ.лиц?

Евгения15.06.2019 21:22

Добрый день! Согласно п. 5 ст. 15 жилищного кодекса Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
следовательно лоджия не входит в общую площадь квартиры, но является частью той комнаты к которой примыкает и входит в стоимость квартиры так как приобретается вместе с квартирой.

Федорова Любовь Петровна
Федорова Любовь Петровна16.06.2019 13:49
Евгения16.06.2019 16:13

Здравствуйте! Ответ мне был дан не по существу. Из него неясно какая именно площадь квартиры (с учетом лоджий, балконов или без) учитывается при определении кадастровой стоимости жилья применяемая для расчета налога на имущество физ.лиц? Где и как можно проверить данный факт? Понятно, что лоджия не связана с проживанием, но является частью помещения и входит в состав общей площади. Также отдельно лоджия и отдельно квартира не продаются, а лоджия входит в общую площадь квартиры при ее покупки. И вопрос не об этом и я его не задавала.

Налогу на имущество физлиц посвящена гл. 32 НК РФ. Вопросы, связанные с кадастром, регламентирует Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ. 
Узнать кадастровую стоимость объекта можно на сайте Росреестра, нужно только знать его кадастровый номер.  https://rosreestr.ru/site/
Кадастровая стоимость объекта недвижимости рассчитывается и установливается Федеральной службой Кадастра и Картографии (Кадастровой палатой) и максимально приближенная к рыночной.

Она рассчитывается индивидуально для каждого объекта, учитывая рыночные цены, экономическую ситуацию в регионе страны, а также в населённом пункте региона.

Кроме того, учитывается  расположение объекта, его состояние и т.д. Существуют основные стандарты оценки недвижимости, определённые на федеральном уровне.

Сазонов Сергей Владимирович
Сазонов Сергей Владимирович16.06.2019 16:17

Кадастровая оценка квартиры

Продаю квартиру за 1800000,узнал что кадастровая ее стоимость 2300000,что на мой взгляд очень много,учитывая что при обмене от города 2 года назад стоимость была 1000000!!! Как не допустить грабежа государством?!! пожалуйста подскажите!!!!

Константин15.03.2019 16:46

Добрый день! Расчет кадастровой стоимости недвижимости https://advokat-malov.ru/gosudarstvennaya-registraciya-i-kadastr-nedvizhimosti/raschet-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti.html Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru  По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 938-82-06 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Дубровина Светлана Борисовна
Дубровина Светлана Борисовна22.03.2019 06:09
Согласна с коллегой.
23.03.2019 10:00

Кадастровая стоимость гаража.

Здравствуйте. Переоформили гараж в 2016 г. В 2018 г. пришел налог на гараж в сумме 2300 руб. Решили что это очень много, залезли в документы, кадастровая стоимость гаража почти 2 миллиона, площадь гаража 45 м2, примерная рыночная стоимость 300т.р.. Нормальная ли эта кадастровая стоимость гаража?

Елена05.10.2018 04:46

Здравствуйте! Кадастровая стоимость не должна быть больше рыночной. Кадастровую стоимость можно оспорить, в том числе и в судебном порядке.  Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы, предварительно запишитесь по телефону, указанному на сайте. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод – «МИП».

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Кутенков Виктор Валерьевич
Кутенков Виктор Валерьевич05.10.2018 14:14
Согласен с коллегой, приходите на консультацию, мы Вам поможем.
06.10.2018 12:16

Daria

Кадастровая стоимость на зем участок

Дарья16.09.2018 05:36

Здравствуйте! Не могли бы вы сформулировать сам вопрос для более качественной консультации?  

Киндин Андрей Сергеевич
Киндин Андрей Сергеевич16.09.2018 15:55
Да, мало информации.
17.09.2018 10:40