Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан и должны соответствовать условиям, предъявляемым законом. Тем не менее, закон не запрещает гражданам и лицам, находящимся в статусе индивидуальных предпринимателей, заниматься в жилых помещениях разрешенной деятельностью. Для осуществления профессиональной деятельности необходимо оформить перевод помещения с целью смены его правового статуса.
В качестве примера такой ситуации можно рассмотреть организацию аптеки на первом этаже многоэтажного дома. Ее открытие значительно облегчит жизнь граждан, и обеспечит доступность и своевременность получения лекарственных препаратов. Однако, оформление перевода жилого помещения в нежилое должно соответствовать правилам, установленным жилищным и градостроительным законодательством. Процедура перемены статуса помещения имеет четкий регламент. Причины запрета перемены назначения помещения должны быть обоснованными. Рассмотрим условия отказа и порядок дальнейших действий в случае его получения подробно.
Порядок и условия перевода помещений регламентирует Жилищный Кодекс РФ, условно их можно разделить на общие правила и детальные. Общие правила приведены в статье 22 ЖК РФ. Исходя из ее содержания, можно сделать ряд выводов.
Нельзя перевести помещение из жилого в нежилое в случаях:
Нельзя поменять юридическую категорию помещений с нежилого на жилое в случаях:
В статье 24 ЖК РФ детально рассмотрены мотивы, по которым заявителю может быть отказано органом, осуществляющим выдачу разрешений на перевод.
Во-первых, это непредставление установленного законом списка документов, без которых невозможно осуществление процедуры перевода помещений. Перевод жилого помещения в нежилое и обратная процедура инициируется заявлением с приложенными к нему документами в орган местного самоуправления. Перечень необходимых документов регламентирован статьей 23 ЖК РФ. Отказать могут по следующим причинам:
Смена статуса помещения возможна лишь при условии предоставления полного пакета документов, список которых регламентирован и находится в свободном для граждан доступе, в установленный законом срок.
Если в документе обнаружена серьезная ошибка, он считается неподанным, и в отношении заявителя принимается решение об отказе в смене статуса помещения на основании непредставления или неполного предоставления документов.
Во-вторых, отказать в смене статуса помещения могут в связи с подачей заявления и сопутствующих документов в государственные органы, не уполномоченные на их рассмотрение. Лицу, подавшему заявление о переводе, будет отказано, если заявление подано в орган, не осуществляющий рассмотрение вопросов, связанных с переводом и изменением назначения помещений.
В третьих, причиной отказа может стать неисполнение условий перевода помещений, предписанных Жилищным Кодексом РФ. В большинстве случаев, для перевода жилого помещения заявителю нужно подготовить и предоставить проект перепланировки или переустройства помещения. Такой проект должен быть составлен с учетом всех требований закона, подготавливать его может организация, имеющая лицензию на осуществление такого рода деятельности. В проекте должны быть учтены требования, предъявляемые к жилому или нежилому помещению, оценены безопасность, технические, санитарные, противопожарные характеристики помещения. Несоответствие показателей требованиям, регламентируемым законодательством – одна из причин для запрета перевода.
В четвертых, несоответствие проекта помещения тем правилам, которые установил закон, также является основанием для отказа в выдаче разрешения.
Запрет на перевод помещения в категорию нежилого может быть обусловлен причинами:
Следует отметить, что запрет на перевод возможен только по основаниям, указанным в ЖК РФ. Основания отказа не могут дополняться самовольными требованиями органа местного самоуправления, осуществляющего проверку поданной документации.
Существует Административный регламент, на основании которого уполномоченный орган принимает решение об отказе в переводе статуса помещения. Регламент разработан в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В указанном регламенте перечислены приложения – формы бланков, в том числе и для отказа. В части 2 статьи 24 ЖК РФ определено, что отказ должен быть обоснованным и содержать разъяснения причин запрета. Если перевод помещения сопряжен с его переустройством или перепланировкой, проведением строительных, ремонтных и иных работ, решение должно отражать требование о проведении этих работ. Регламент содержит в себе приложения – формы бланков, необходимых в том числе и для отказа. Если уполномоченный орган принимает решение об отказе, то документ выдается лично на руки заявителю, под его собственноручную подпись, либо направляется по почте.
Согласно регламенту, моментом отсчета сроков для принятия решения о переводе или отказе является день принятия органом перечня документов на перевод. Далее заявителю остается ждать извещения в течение 45 суток, такой срок установлен законом для принятия решения окружной администрацией, затем информация направляется заявителю. Эта процедура тоже ограничена сроками: орган местного самоуправления должен уложиться в три дня с даты, когда принято решение. В обязательном порядке информация доводится и до собственников помещений, расположенных в непосредственной близости от переводимого помещения.
Заявитель, если считает, что его права нарушены актом органа местного самоуправления, может его обжаловать в судебном порядке. Право на оспаривание таких решений дано гражданину Конституцией РФ (см. ст. 46), а также отмечено в положениях Кодекса административного судопроизводства РФ (см. ч.1 ст.218), ФЗ «О принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (см. ст.78).
Законом не запрещено подать заявление на перевод повторно, после переоформления документации, явившейся причиной отказа, и устранения иных недочетов.