Жилые помещения предназначены для проживания граждан и должны соответствовать условиям, предъявляемым законом. Тем не менее, закон не запрещает гражданам и лицам, находящимся в статусе индивидуальных предпринимателей, заниматься в жилых помещениях разрешенной деятельностью. Для осуществления профессиональной деятельности необходимо оформить перевод помещения с целью смены его правового статуса.
В качестве примера такой ситуации можно рассмотреть организацию аптеки на первом этаже многоэтажного дома. Ее открытие значительно облегчит жизнь граждан, и обеспечит доступность и своевременность получения лекарственных препаратов. Однако, оформление перевода жилого помещения в нежилое должно соответствовать правилам, установленным жилищным и градостроительным законодательством. Процедура перемены статуса помещения имеет четкий регламент. Причины запрета перемены назначения помещения должны быть обоснованными. Рассмотрим условия отказа и порядок дальнейших действий в случае его получения подробно.
Какие помещения не могут сменить статус
Порядок и условия перевода помещений регламентирует Жилищный Кодекс РФ, условно их можно разделить на общие правила и детальные. Общие правила приведены в статье 22 ЖК РФ. Исходя из ее содержания, можно сделать ряд выводов.
Нельзя перевести помещение из жилого в нежилое в случаях:
- Если помещение является составной частью жилого помещения. Так, кухню в квартире невозможно перевести в статус нежилого помещения, а комнатам и хозяйственным помещениям оставить прежний статус.
- Если право собственности на переводимое помещение ограничено чьими – то правами, к примеру - по договорам залога, найма, аренды.
- Если отсутствует проход к помещению без эксплуатации других жилых помещений, и не имеется возможности организовать этот проход. Иначе говоря, в помещении должен быть свой, обособленный вход. Такое требование предъявляется для того, чтобы другие граждане не испытывали неудобств в процессе пользования помещениями.
- Если переводимое помещение используется гражданами, собственником, как место основного проживания и это обстоятельство не изменится в ближайшее время.
Нельзя поменять юридическую категорию помещений с нежилого на жилое в случаях:
- Если помещение не соответствует тем требованиям, которые закон предъявляет к категории жилых помещений. А именно если местоположение помещения, его обустройство, состояние инженерных систем и несущих конструкций и некоторые другие характеристики не соответствуют регламенту, установленному законом, поменять его статус не представляется возможным.
- Если собственность обременена правами третьих лиц.
- Если отсутствуют ресурсы для приведения технического состояния помещения к требованиям, предъявляемым нормативными актами закона.
a.
Основания для отказа перевода статуса помещения
В статье 24 ЖК РФ детально рассмотрены мотивы, по которым заявителю может быть отказано органом, осуществляющим выдачу разрешений на перевод.
Во-первых, это непредставление установленного законом списка документов, без которых невозможно осуществление процедуры перевода помещений. Перевод жилого помещения в нежилое и обратная процедура инициируется заявлением с приложенными к нему документами в орган местного самоуправления. Перечень необходимых документов регламентирован статьей 23 ЖК РФ. Отказать могут по следующим причинам:
- Отсутствие установочных данных заявителя: для физических лиц: - Ф.И.О., адрес регистрации и место жительства. Для юридических – место нахождения компании и наименование юридического лица.
- Отсутствие документа, который подтверждает права собственника на помещение.
- Наличие в заявлении исправлений, внесение которых не оговорено с принимающим органом, зачеркиваний текста и приписок.
Смена статуса помещения возможна лишь при условии предоставления полного пакета документов, список которых регламентирован и находится в свободном для граждан доступе, в установленный законом срок.
Если в документе обнаружена серьезная ошибка, он считается неподанным, и в отношении заявителя принимается решение об отказе в смене статуса помещения на основании непредставления или неполного предоставления документов.
Во-вторых, отказать в смене статуса помещения могут в связи с подачей заявления и сопутствующих документов в государственные органы, не уполномоченные на их рассмотрение. Лицу, подавшему заявление о переводе, будет отказано, если заявление подано в орган, не осуществляющий рассмотрение вопросов, связанных с переводом и изменением назначения помещений.
В третьих, причиной отказа может стать неисполнение условий перевода помещений, предписанных Жилищным Кодексом РФ. В большинстве случаев, для перевода жилого помещения заявителю нужно подготовить и предоставить проект перепланировки или переустройства помещения. Такой проект должен быть составлен с учетом всех требований закона, подготавливать его может организация, имеющая лицензию на осуществление такого рода деятельности. В проекте должны быть учтены требования, предъявляемые к жилому или нежилому помещению, оценены безопасность, технические, санитарные, противопожарные характеристики помещения. Несоответствие показателей требованиям, регламентируемым законодательством – одна из причин для запрета перевода.
В четвертых, несоответствие проекта помещения тем правилам, которые установил закон, также является основанием для отказа в выдаче разрешения.
Запрет на перевод помещения в категорию нежилого может быть обусловлен причинами:
- эксплуатация общего имущества дома без получения и должного оформления согласия собственников помещений;
- невозможность пройти к помещению, переводимому из жилого в нежилое, без использования территории общего подъезда дома, в котором расположено помещение, и невозможность обеспечить проход по причине отсутствия технических ресурсов;
- несоответствие условий помещения требованиям закона для жилых помещений, которые четко регламентированы и определены;
- расположение помещения на втором этаже дома и выше, если находящееся прямо под ним помещение имеет статус жилого и используется гражданами для проживания, или предназначено для такого использования.
Следует отметить, что запрет на перевод возможен только по основаниям, указанным в ЖК РФ. Основания отказа не могут дополняться самовольными требованиями органа местного самоуправления, осуществляющего проверку поданной документации.
Оформление отказа в смене статуса помещения
Существует Административный регламент, на основании которого уполномоченный орган принимает решение об отказе в переводе статуса помещения. Регламент разработан в соответствии с требованиями действующего законодательства.
В указанном регламенте перечислены приложения – формы бланков, в том числе и для отказа. В части 2 статьи 24 ЖК РФ определено, что отказ должен быть обоснованным и содержать разъяснения причин запрета. Если перевод помещения сопряжен с его переустройством или перепланировкой, проведением строительных, ремонтных и иных работ, решение должно отражать требование о проведении этих работ. Регламент содержит в себе приложения – формы бланков, необходимых в том числе и для отказа. Если уполномоченный орган принимает решение об отказе, то документ выдается лично на руки заявителю, под его собственноручную подпись, либо направляется по почте.
Сроки для принятия решения об отказе и право на его оспаривание
Согласно регламенту, моментом отсчета сроков для принятия решения о переводе или отказе является день принятия органом перечня документов на перевод. Далее заявителю остается ждать извещения в течение 45 суток, такой срок установлен законом для принятия решения окружной администрацией, затем информация направляется заявителю. Эта процедура тоже ограничена сроками: орган местного самоуправления должен уложиться в три дня с даты, когда принято решение. В обязательном порядке информация доводится и до собственников помещений, расположенных в непосредственной близости от переводимого помещения.
Заявитель, если считает, что его права нарушены актом органа местного самоуправления, может его обжаловать в судебном порядке. Право на оспаривание таких решений дано гражданину Конституцией РФ (см. ст. 46), а также отмечено в положениях Кодекса административного судопроизводства РФ (см. ч.1 ст.218), ФЗ «О принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (см. ст.78).
Законом не запрещено подать заявление на перевод повторно, после переоформления документации, явившейся причиной отказа, и устранения иных недочетов.
