Изменение границ помещений в многоквартирном доме
Юридическая энциклопедия "МИП"
Tелефон бесплатной горячей линии +7 (499) 577-03-28
Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищный фонд » Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Жилищный кодекс РФ четко регламентирует собой порядок переустройства и перепланировки жилого помещения.


На сегодняшний день тема изменения границ помещений в многоквартирном доме является одной из самых распространенных в юридической практике. Связано это с тем, что переустройство и перепланировка жилого помещения в большинстве случаев происходит незаконным способом. Согласование перепланировки квартиры требует от собственника многочисленных походов по бюрократическим инстанциям, что влечет за собой дополнительные финансовые расходы. Именно поэтому граждане принимают решение совершить незаконную модификацию помещений в многоквартирном доме, но при этом не задумываются о последствиях, которые могут возникнуть.

Перепланировка и переустройство помещений

Жилищный кодекс РФ четко регламентирует собой порядок переустройства и перепланировки жилого помещения. Ст. 40 гласит о том, что собственник имеет законные основания, чтобы совершить объединение квартиры, купленной им вновь, с уже принадлежавшим ему смежным помещением. Переустройство и перепланировка жилого помещения возможна лишь в том случае, если трансформация границ этих смежных территорий не влечет за собой изменение общей площади имущества или доли общей долевой собственности в многоквартирном доме.

Однако стоит помнить о том, что перепланировка и переустройство квартиры представляют собой разные методы модификаций зданий. Ст. 25 ЖК РФ разграничивает два этих понятия. Итак, что является перепланировкой в квартире, а что переустройством?

Перепланировка квартиры – это процесс, который влечет за собой изменение конфигурации квартиры, что требует по своему завершению внесения всех изменений в технический паспорт объекта.

Переустройство жилого помещения – модификационный процесс, который подразумевает собой установку, замену или полный перенос сетей инженерного, санитарно-технического или электрического предназначения, что требует узаконивание изменений посредством внесения новых данный в техпаспорт.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения также являются доступными собственникам таких зданий, так как федеральное законодательство не накладывает на подобные трансформации запрет. Главное следовать закону, соблюдая порядок действий, описанных в НПА.

Реконструкция помещений в многоквартирном доме

Реконструкция квартиры или нежилого помещения вызывает у собственников жилплощади в многоквартирных домах немало споров. И связано это с самой сложностью процесса подобных модификаций. Если обратиться за разъяснениями к ЖК РФ, то невозможно найти определения, что такое реконструкция помещения. Связано это с тем, что данный термин является сугубо техническим. Поэтому дефиниция обозначена в Градостроительном кодексе РФ.

Таким образом, реконструкция – это глобальное изменение параметров объектов, которые относятся к категории капитального строительства, а также модификация их частей и качества инженерно-технического оборудования и сетей. В данном случае речь идет об увеличении высоты, площади помещений и количества этажей, постройки лоджии или балкона, что может сказаться на изменении показателей производственной мощности (ст. 1 ч. 14 ГСК РФ).

Многие обыватели путают два термина – реконструкция и переоборудование зданий, что является грубой ошибкой, которая может повлечь за собой серьезные последствия. Напомним еще раз, реконструкция – это технический термин, трактуемый ГСК РФ, тогда как переоборудование относится к перепланировке зданий, причем жилого предназначения.

Условия проведения реконструкции, перепланировки и переустройства

Переоборудование и перепланировка жилого помещения – процедура очень сложная и кропотливая, которая требует соблюдения определенных правил, в том числе и узаконивание изменений. В частности, переоборудование и реконструкция здания невозможна без согласования с органами местного самоуправления. В иных случаях, реконструкция является несогласованной, что требует от собственника узаконить перепланировку квартиры в кротчайшие сроки.

Чтобы незаконная перепланировка квартиры стала согласованной, необходимо предоставить целый пакет документов:

  • заявление от лица на переоборудование, перепланировку или реконструкцию жилого помещения, при этом необходимо указать их виды: индивидуальные или совместные;
  • документы, которые подтверждают факт владения имуществом, в котором планируется перепланировка жилого помещения;
  • проект перепланировки квартиры, который будет составлен и оформлен в порядке, закрепленном российским законодательством;
  • технический паспорт жилого помещения, в который будут внесены изменения о том, что произошли переоборудование или реконструкция;
  • согласие от всех собственников и членов семьи помещения, в рамках которого будет происходить переоборудование или переустройство, закрепленное письменно;
  • акт, полученный в органе по охране архитектурных, исторических и культурных памятников. Данный акт содержит в себе сведения о том, является ли многоквартирный дом объектом охраны, в котором планируется перепланировка помещений.

Согласно ст. 26 ЖК РФ, орган, который выдает согласованный акт или разрешение на перепланировку квартиры, не имеет права требовать от собственника помещения иной пакет документов. Иными словами, собственнику достаточно предоставить указанный перечень бумаг, что позволит узаконить перепланировку помещения. Орган местного самоуправления выдает лицу расписку о получении документации и в течение 5 дней должен вынести решение – согласовать перепланировку помещений или же отказать.

После того как акт или разрешение на перепланировку квартиры будет вынесено решением органа МСУ, документ отправляется заявителю в течение 3 дней. При этом акт может быть выслан по почте, что не противоречит законодательству.
Только соблюдая данный порядок, собственник может приступить к переустройству помещения, несмотря на его виды. В ином случае будет осуществлена несогласованная, незаконная перепланировка квартиры.

Основания для отказа в перепланировке жилых помещений

Органы местного самоуправления могут выдвинуть решение о том, чтобы отказать собственнику в согласовании. В большинстве случаев основанием для этого является нарушение порядка, который подразумевает регистрация переоборудования квартиры. Кроме того, детерминируют отказ и следующие факты:

  • проект перепланировки квартиры не соответствует требованиям, выдвигаемым современным законодательством РФ;
  • регистрация перепланировки помещений и согласование данного процесса невозможно при предоставлении неполного перечня необходимых бумаг;
  • заявитель представил документы в неверный орган.

Решение о том, будет ли проведена регистрация или нет, также высылается собственнику посредством почтовой пересылки. Законодательный порядок предусматривает обязательное условие указания причины отказа ОМСУ на узаконивание перепланировки квартиры.

Кроме того, не допускается переустройство помещений в том случае, если:

  • перепланировка ухудшает условия, в которых будут проживать граждане, а также затрудняет доступ к отключающим механизмам основных инженерных коммуникаций;
  • дом состоит на учете в штабе гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций;
  • многоквартирная постройка причисляется к аварийным домам, которые непригодны для проживания;
  • переустройство затрагивает систему вентиляции, уменьшая или полностью ликвидируя каналы циркуляции воздуха;
  • реконструкция увеличивает нагрузку на саму несущую конструкцию, что может повлечь ее обрушение.

Завершающие действия и ввод в эксплуатацию помещения, подвергшегося перепланировке

После того как будут проведены все виды работ, составляется акт приемной комиссии, который подтверждает законность переоборудования. При этом сопоставляются проект перепланировки квартиры и итоговые модификации. После того как акт будет выдан органом МСУ, он направляется в специализированный орган, который проведет госрегистрацию.

Если был нарушен порядок перепланировки квартиры, то по решению суда собственник может быть обязан восстановить помещение до первоначального вида. При этом срок на восстановительные работы ограничивается судебным решением. Несогласованная перепланировка или переустройство здания могут быть оставлены без изменения, если владелец сможет доказать факт того, что модификация не ущемляет интересы других граждан, а также не наносит вреда здоровью и не представляет угрозы для жизни.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Несогласованная перепланировка

Есть факт перепланировки вернее модификации т.к.вместо развалившегося встроенного дерев.шкафа была сделана стена из гипс картона.На основе какого закона можно говорить о модификации и неоформлении перепланировки

Светлана10.12.2021 22:38

Здравствуйте Светлана! Законодательство ст. 25, 26 ЖК РФ. СНиП 31-01-2003. Если ухудшается прочность здания или условия проживания граждан, а также увеличение нагрузки на несущие конструкции, то перепланировка не допускается. 

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна11.12.2021 05:36

Присоединение бывшей ленинской комнаты к секции в муниципальном мкд (бывшем общежитии)

В бывшем общежитии (сейчас МКД, муниципальная собственность) есть "ленинская комната". На сегодняшний день она переведена в жилую комнату и включена в состав рядом расположенной секции (в секции 4 комнаты выходящие в один холл-они составляют коммунальную квартиру №7). Общего коридора с секцией у бывшей ленинской комнаты нет. В секцию можно попасть только через входную дверь с лестницы. Правомерно ли включение в состав секции бывшей ленинской комнаты (это будет уже 5-я комната), если у ленинской комнаты нет с секцией общего коридора и выхода в холл? Перестройка муниципалитетом не планируется. Ленинская комната имеет одну стенку с комнатой соседей. Поэтому комнаты никак нельзя соединить, прорубив проход между ними. Эта комната вообще не имеет отношения к нашей секции. Площадь туалетов, холла, кухни распределяется только на те комнаты, которые расположены внутри секции. Администрация перевела ленинскую комнату в жилую и отдала по договору соц. найма жильцу. И, теперь пытаются "впихнуть" ее в наш холл. Говорят, а, что нам остается делать, для приватизации, комнате нужен туалет, кухня и т.д. Это дополнительные жильцы на туалеты, душ, кухню, а там одна газовая плита. Ведь площадь кухни и туалетов строилась из расчета на количество комнат в секции. Вторую плиту нам никто не разрешит ставить, туалет еще один никто не сделает. По санитарным нормам разве можно уменьшать жильцам секции площадь вспомогательных помещений? У секции даже общего коридора с ленинской комнатой нет. Жильцы этой комнаты будут попадать к нам в холл через входную дверь, т.к. ленинская комната не имеет выхода в холл.

Виктория08.11.2021 05:18

Добрый день! Вашу ситуацию надо рассматривать по документам в офисе. Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов nm@advokat-malov.ru  По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 577-03-28 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru  http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Куренкова Елена Владимировна
Куренкова Елена Владимировна08.11.2021 16:25