Помещения жилого назначения в качестве объекта имущественного права имеют определенную особенность. Жилье в России относится к социально значимым объектам, что предполагает строгое целевое назначение по его использованию. Принцип, закрепляющий целевое назначение жилой недвижимости, предусмотрен статьей 288 ГК РФ. Недвижимость, относящаяся к категории жилой, должна служить для нормального проживания каждого из граждан, соответствовать требованиям. Собственнику при реализации своих полномочий по жилым помещениям подлежит использовать объект в соответствии с его назначением.
Право собственности на жилые помещения
ЖК РФ (15ч2) определяет понятие жилого помещения. Оно должно быть изолированно и пригодно для постоянного проживания. Право собственности включает в себя три правомочия: пользование, распоряжение и владение. Только собственник может их реализовать на практике. Право собственности возникает у гражданина или организации по определенным в законе основаниям. Перечислим их:
- строительство жилого дома;
- приобретательная давность;
- право на имущество бесхозного назначения;
- наличие самовольной постройки.
Кроме того, основанием к приобретению права собственности выступает заключение договоров:
- купля и продажа недвижимости;
- обмен;
- дарение.
А также иные правовые режимы приобретения правомочий собственника:
- наследование;
- рента;
- приватизация;
- долевое строительство;
- жилищно-строительные кооперативы.
Приобретая права собственности, гражданин наделяется соответствующей компетенцией. Она включает в себя права и обязанности по пользованию: ответственность гражданина за оплату услуг по содержанию недвижимости, обязанность содержать помещения в надлежащем виде и т.д.
Регистрация права собственности проходит в соответствии со статьей 122-ФЗ от 1997 года, №302-ФЗ от 2012 года, которая внесла изменения в ГК РФ (главы 1,2,3,4). Кроме того, применительно к конкретным основаниям возникновения права собственности - №102 – ФЗ от 1998, регулирующий вопросы ипотечного кредитования, а также другие правовые акты. Их нормы подлежит применять при возникновении определенных проблем.
Государственная регистрация права собственности
Государственная регистрация прав на жилые помещения осуществляется уполномоченными органами. Зарегистрированный объект учитывается в Едином реестре. Регистрации подлежат права:
- собственности;
- управления (оперативное);
- хозяйственного ведения;
- обременения;
- ипотечного кредита;
- сервитута;
- аренды.
Процедура регистрации прав и сделок с имуществом недвижимого назначения необходима для юридического признания со стороны государства факта перехода, изменения, возникновения правомочий собственника у субъекта правоотношений. Государственная регистрация подтверждает существование права у собственника. Если заинтересованное лицо оспаривает право пользования, это подлежит делать только в судебном порядке. Государственная регистрация проходит по месту нахождения недвижимости.
Участники и порядок проведения регистрации прав
Регистрировать право пользования имуществом могут только его собственники. Кроме того, обладатели иных прав пользования, которые подлежат регистрации (например, аренды). Кроме граждан России, участвовать в регистрации права пользования могут:
- Российская Федерация;
- иностранные государства;
- апатриды;
- иностранцы;
- организации международного уровня.
Порядок регистрации помещения жилого назначения
Государственная регистрация права на недвижимость проходит несколько этапов:
- сбор документов, которые необходимо предоставить для регистрации с приложением к ним квитанции об оплате регистрационных государственных услуг;
- юридическая экспертиза и анализ законности проводимой сделки;
- проверка отсутствия противоречий между правами, которые были заявлены субъектом права, а также уже зарегистрированными правами пользования;
- проверка отсутствия оснований для приостановления, отмены регистрационной процедуры;
- внесение записи в единый государственный реестр;
- выдача документов, свидетельствующих об осуществленной со стороны уполномоченных государственных органов регистрации.
Регистрируется недвижимость не позднее месячного срока с момента сдачи документов. Регистрация права пользования осуществляется в Росреестре, в его территориальных органах.
Отдельные положения регистрации права собственности
Регистрации ограничений и обременений в праве собственности со стороны третьих лиц, могут требовать сами собственники и заинтересованные граждане (третьи лица). Если обременение регистрируется не собственником, процедура проводится согласно требованиям, предъявляемым к регистрации договоров, сделок, при обязательном оповещении об этом правообладателей и иных субъектов, которые заинтересованы в регистрации обременения.
Регистрационные процедуры в отношении таких правовых режимов, как ипотека, аренда, обременение могут проходить в случае, если на недвижимость ранее существовали права собственности, которые учтены в едином государственном реестре. Если этого не было, могут возникнуть определенные проблемы.
Государственная регистрация проводится по заявлению, поданному со стороны правообладателя, участника договора, представителя при наличии у него доверенности, оформленной по закону. В документе должны быть указаны полномочия юриста (иного представителя). В противном случае, могут возникнуть проблемы с этим документом.
Если права возникают по акту от государственного органа, администрации на местах, заявление подается субъектом, в отношении которого указанные акты были приняты.
Если права пользования возникают на основании не удостоверенных нотариусом сделок, заявление о государственной регистрации направляют в уполномоченные органы все участвующие в договоре лица. Но при условии того, что участие нотариуса в этой сделке по закону не является обязательной процедурой: в ином случае могут возникнуть проблемы. Если одна из сторон уклоняется от регистрационной процедуры, то переход собственности от одного субъекта к другому, уже регулируется судом, на основании вынесенного этим органом решения. Если во время уклонения от регистрации невиновная сторона потерпит убытки, их будет возмещать тот участник, который необоснованно уклонялся от регистрации. Это не стоит делать, поскольку судебное решение выносится не в пользу виновной стороны, которая сама по себе создает проблемы.
Если регистрируется право на недвижимость, принадлежащую государству, субъектам РФ, а также органам местного самоуправления, от их имени могут выступать органы власти и управления, граждане, организации.
Какие документы нужно собрать для регистрации
Если говорить о минимальном размере пакета документов, это следующие бумаги:
- паспорт;
- квитанция;
- доверенность (для представителя);
- документ правоустанавливающего характера на объект недвижимости;
- гражданский договор;
- кадастровый паспорт.
Дополнительные документы могут потребоваться в различных случаях при возникновении или изменении права собственности на жилые помещения. Например, необходимо разрешение от опеки в случае распоряжения недвижимостью не достигших 14 лет детей. Если продается доля в квартире, то для регистрации нужно предоставить документ, являющийся доказательством того, что продавец известил о факте реализации доли остальных участников собственности в одноименном режиме. Также письменные согласия участников правоотношений необходимы в случае с залогом, рентой, при участии несовершеннолетних лиц в сделках.
