Правовое разрешение жилищных вопросов является одним из наиболее востребованных в современном мире, поскольку многие лица сталкиваются с необходимостью получения информации касательно своих прав и обязанностей. Много тонкостей и нюансов о жилищных отношениях изучают практикующие юристы и сами субъекты правовых отношений. Для того чтобы детально рассмотреть права и обязанности каждой из сторон, необходимо проанализировать понятие жилищных отношений.
Понятие жилищных отношений
На сегодняшний день в законодательной сфере существует собирательное понятие жилищных отношений, которое фактически представлено в виде предмета регулирования жилищного права. При этом в понятие включаются не только общественные отношения различной природы касательно жилищных помещений, но и организация процесса по содержанию недвижимости, пользование и предоставление жилых помещений в разные формы собственности, формы управления ими.
Согласно законодательным актам и кодексам РФ регулирование жилищных отношений происходит на защищенном уровне и рассматривается в нескольких категориях. Для первого случая понятие выступает в роли предмета отношений с гражданско-правовыми регуляционными моментами; для второго – организация подобного рода связей рассматривается в сегменте публично-правового регулирования. Субъекты жилищных отношений владеют имущественными и неимущественными правами, которые защищаются законом.
Виды жилищных отношений
Ключевым подходом к организации жилищных отношений является широкий семантический ряд понятия, ведь на сегодня среди практикующих юристов и ученых нет общей концепции в трактовании понятия жилищного права. На сегодняшний день предлагают обозначать понятие, как непосредственно институт и отдельную отрасль права.
Для первой дефиниции характерно наличие управляющего сегмента, например, компании по организации быта или отдельного лица, предоставляющие такие услуги.
Владельцы недвижимости отдают помещение в пользование на основе договоров, в том числе и социального найма, и гарантируют сохранность объекта в установленном законодательством порядке. Отношения на основе равенства прав типично оформлены в виде кооперативов или в виде использования помещения на основе найма.
При этом участники жилищных отношений входят в процесс в одной из двух предложенных ролей:
- на основе социального найма (взимается плата за пользование жилищным фондом);
- неимущественные права, стандартным проявлением которых являются семейные связи между участниками, проживающими на одной территории.
Рассматривая виды жилищных отношений, важно остановить внимание на их организации, учитывая принцип взаимозависимости общественных отношений:
- обозначенные на основе равенства прав участников процесса (имущественный и неимущественный типы);
- на основе подчинения и управления.
Субъекты жилищных отношений
Жилищный Кодекс РФ регламентирует, что субъектами такого вида отношений выступают участники, которые согласно закону, имеют определенные права и обязательства в этом виде правоотношений. Статья 4 кодекса утверждает, что субъекты и участники жилищных отношений – это идентичные понятия. Ими могут выступать, как юридические лица, так муниципальные образования, субъекты Российской Федерации и граждане страны.
Необходимо отметить тот факт, что круг субъектов достаточно разнообразен. Так, в него входят стороны, обладающие жилищными отношениями, и пользователи помещений, которые не имеют совпадений со сторонами обязательств.
Законодательная практика определяет тот факт, что субъекты делятся в свою очередь на лиц с первоначальным и производным характером пользования. Ими выступают фактически арендаторы и наниматели. При этом закон точно определяет момент, что к классу субъектов относятся стороны жилищно-правовых оформленных договоров. Возникновение жилищных отношений является стартовым этапом для появления прав у участников процесса.
Объекты жилищных правоотношений
Объектами жилищных правоотношений является жилые помещения. Это изолированные помещения, являющиеся недвижимым имуществом, пригодные для постоянного проживания граждан, а также отвечающие ряду установленных санитарных норм и иным требованиями законодательства.
В ранее действовавшем ЖК РСФСР в ст. 38 была установлена норма жилой площади в размере 12 кв. м. на одного человека. То есть жилое помещение, которое предоставлялось гражданам для проживания, должно было быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям к жилым помещениям, а по своей площади соответствовать пределам указанной нормы жилой площади.
Однако ЖК РФ ввел ряд новых понятий, характеризующих объект жилищных правоотношений для жилищного законодательства. К ним можно отнести:
- норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма - это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Размер данной нормы зависит от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма;
- учетную норму площади жилого помещения - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Ее тоже устанавливают органы местного самоуправления.
Таким образом, норма предоставления - это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. А учетная норма - это минимальный размер общей площади, при недостижении которого граждане могут быть поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Участники жилищных отношений
Закон четко регламентирует норму, что участниками такой формы отношений могут выступать не только граждане РФ, но и иностранцы, а также лица, не имеющие гражданства, и юридические иностранные лица. Правовые отношения позволяют лицам быть участниками жилищных отношений, если это не противоречит установленным нормам других кодексов или федеральных законов.
Профессиональные юристы и адвокаты утверждают, что поле регулировки правовых жилищных отношений включает в себя ряд процессов, сосредоточенных на:
- возникновении и изменении, а также прекращении права собственности распоряжаться отдельными жилыми помещениями из муниципального или государственного фонда;
- передаче помещений из жилого в нежилой фонд;
- учете помещений;
- организации перепланировки или переустройства;
- предоставлении коммунальных услуг, обозначенных в договорах;
- организации процессов содержания многоквартирных домов;
- проведении ремонта.
Все правовые отношения в этом сегменте защищаются и контролируются действующим законодательством РФ.
Предметная база жилищных отношений
Предметом жилищных правоотношений в российском законодательном поле выступает непосредственно жилое помещение, а также отношения участников, связанные непосредственно с ним.
Важно определить, что именно в правовом поле обозначено как жилое помещение.
Правовые основы трактуют жилое помещение, как помещение изолированного типа, пригодное для регулярного проживания лиц; при этом помещение должно полностью отвечать санитарно-гигиеническим правилам и нормам и не противоречь иным законодательным позициям в этом сегменте.
Анализируя определения жилого помещения, важно обратить внимание на законодательные изменения, которые происходили в нормативных документах страны. В СССР минимальная норма на 1 жильца составляла 12 «квадратов»; на стартовом периоде независимости точное определение площади было изъято из законодательства, а пункт добавлен позицией «социальная норма площади», которая не могла превышать указанные параметры, вписанные в регулирующие документы, принятые органами государственной власти. Современное российское законодательство ушло от первой и второй нормы, введя ряд новых понятий:
- норма предоставления площади помещения по социальному найму;
- учетная норма помещения, которая представляет собой минимальную площадь для поддержания уровня обеспеченности граждан, который устанавливается лишь органами местного самоуправления.
Порядок изменения жилищных отношений
Изменения такого вида отношений в своей основе имеет изменения договора не только аренды, но и социального найма. Фактическое изменение права собственности, например найма, происходит только с согласия нанимателя и наймодателя, а также членов его семьи. В этом аспекте имеется несколько исключительных случаев, которые обозначены в законе.
Стоит учитывать тот факт, что, если одной из сторон было нарушено одно из условий договора, второй участник процесса вправе расторгнуть договор. Регулируемые нормы обозначены в статье 450 Гражданского кодекса РФ в части 3. Этот кодекс также регламентирует тот факт, что в случае возникновения требований от одной стороны, изменения могут рассматриваться в судебном порядке.
Существует и ряд типичных ситуаций в изменении жилищных отношений:
- изменение количества проживающих на арендованной территории;
- смерть одного из жильцов;
- нанимателем или членом жилищного кооператива становится другое лицо;
- наличие отказа от одного из нанимателей в связи с предоставлением ему помещения меньшей площади;
- создание семьи нанимателями одного помещения;
- перевод жилого помещения в другое правовое поле, в том числе, в нежилую (коммерческую) категорию или проведение приватизации.
Согласно нормам законодательства РФ, прекращение жилищных отношений должно проводиться в письменной форме, как и оформление самого договора аренды или социального найма. Договор о прекращении такой формы правовых отношений должен иметь прописанный срок, на протяжении которого можно внести изменения или оспорить его в суде. В случае если ответ одной из стороны не получен в определенный срок, такой договор вступает в силу спустя 30 дней. ГК РФ четко обозначен пункт, что ни одна из сторон на момент подписания договора о прекращении отношений не имеет требовать от другой, что было предоставлено в течение действия срока договора.
Способы прекращения жилищных отношений
Согласно законодательству о жилищных отношениях причиной для прекращения договора являются документировано подтвержденные факты:
- смерть одного из нанимателей;
- полное разрушение помещения;
- отсутствие условий в жилом помещении для дальнейшего проживания;
- истечение срока договора об аренде или социальном найме;
- досрочное прекращение договора между сторонами.
Говоря о жилищных отношениях, стоит резюмировать, что это достаточно сложное и объемное правовое поле, требующее профессионального подхода в изучении понятия, форм деятельности и способов управления.
