Особенности ренты пожизненного содержания
Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает передачу собственником недвижимости, в частности жилого помещения, другому лицу. Субъектами правовых отношений выступают собственник – получатель ренты на законных основаниях, и лицо, которому передано жилище – плательщик ренты или рентодатель. За передачу своего имущества плательщику, получатель приобретает пожизненное финансовое содержание с иждивением.
Получатель ренты теряет положение собственника, но имеет право пользоваться без ограничений жилым помещением. Также важно отметить, что получатель ренты обладает правом пользования жилым помещением до конца своей жизни. В случае, когда гражданин заключает с получателем ренты договор на пользование жилым помещением, ему открывается право на такое пользование, равное праву прежнего собственника. Вместе с правами гражданин приобретает и несет наравне с получателем солидарную совместную ответственность по обязательствам, относящимся к содержанию имущества в надлежащем состоянии и недопущению нарушений законодательства.
Для того чтобы обеспечить взаимодействие сторон договора в границах правового поля, законом предусматривается четкий процесс заключения и оформления договорных отношений, их порядок, прекращение или расторжение, а также права, обязанности и ответственность сторон.
Отличительные черты договора ренты
Договор пожизненного содержания с иждивением возможно заключить только в отношении гражданина - физического лица, или нескольких физических лиц. Второй стороной по договору выступает физическое лицо, а в некоторых случаях юридическое, если его деятельность не противоречат смыслу такого соглашения. Договор действует на протяжении всей жизни человека, получающего содержание, или нескольких людей, если получателей ренты двое и более. Если получатель не один – платежи разделяются на всех получателей в равном размере и плательщик несет ответственность за исполнение обязательств перед каждым из них. В случае смерти получателя ренты, причитающийся ему платеж разделяется равными долями между другими получателями. Денежное содержание и любые выплаты заканчиваются со смертью последнего из получателей ренты.
Платежи вносятся рентодателем каждый месяц, если другие условия не установлены договором между плательщиком и получателем платежей. Оплата производится денежными суммами, которые подлежат регулярной индексации, отчисляемыми получателю ежемесячно. Основанием для увеличения сумм платежей и объема материальной помощи является увеличение МРОТ. Также плательщик должен предоставлять получателю материальное обеспечение и организовать получение им услуг. Расторгается договор по соглашению сторон, возможно расторжение в судебном порядке.
Особенностью договора ренты является возможность оформить соглашение в отношении третьих лиц. Например, взрослые дети могут заключить такое соглашение, для обеспечения достойного уровня жизни своих пожилых родителей, которые смогут пользоваться жильем и получать материальную помощь.
На протяжении всего периода действия договора жилое помещение защищено от сделок, меняющих его статус: продажи, аренды, мены и др. по самовольному решению плательщика ренты, без согласия получателя. И напротив, ответственность за исполнение обязанностей по оплате коммунальных услуг и оплата других счетов за содержание жилого помещения, лежит на рентодателе.
Обязанности рентодателя
Перечень основных обязанностей плательщика определяется положениями главы 33 ГК РФ, однако, данный список не является исчерпывающим и может быть изменен в сторону увеличения обязанностей плательщика ренты по соглашению сторон.
Гражданском законом установлено, что плательщик обязан не только выплачивать получателю денежные суммы в установленном объеме без задержек, но и обеспечивать достойный уровень его жизни посредством покупки одежды, еды, других материальных объектов, в которых есть необходимость.
Плательщик оплачивает и услуги, необходимые получателю, например, медицинские, транспортные, услуги по ремонту жилого помещения. Принятие мер к обязательной государственной регистрации права пользования помещением получателем по его требованию - обязанность плательщика. Рентодатель не может ограничивать получателя в пользовании помещением, если такое пользование предусмотрено договором.
Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает обеспечение рентополучателя в период его жизни, но также возможно в договоре обговорить и получение ритуальных услуг.
Права плательщика ренты
Основным правом, которым наделяет плательщика закон, является получение им конкретного имущества: жилого дома, квартиры, земельного участка или другого вида недвижимости. Плательщик наделен правом получить это имущество в собственность на основании договора, заключенного с получателем и должным образом оформленного, если условия соглашения исполняются и нет оснований для его расторжения.
Как полноправная сторона договора плательщик имеет право и может требовать добросовестного исполнения договора второй стороной. Поскольку законом плательщик ренты защищен в меньшей степени, чем получатель, для обеспечения своей безопасности и подтверждения исполнения обязательств плательщику рекомендуется документировать и сохранять все документы, подтверждающие исполнение обязательств.
Следует отметить, что в ситуациях, когда при отчуждении имущества нарушаются условия договора ренты, плательщик несет ответственность по договорным обязательствам перед получателем на дополнительных, субсидиарных условиях.
В случае нарушения новым собственником условий договора ренты и ухудшения условий получателя ренты, ответственность за нарушение несет не только новый собственник, обязательства прежнего собственника не прекращаются, кроме того, получатель может потребовать расторжения договора с возмещением убытков.
В качестве примера субсидиарной ответственности по договору ренты можно рассмотреть ситуацию: если плательщик ренты систематически задерживает платежи, или отказывается от выполнения предписанных договором обязанностей, получатель обращается к нему с требованием о выплате долга, а если новый собственник (плательщик) отказывается выполнять условия требования, получатель вправе обратиться к предыдущему собственнику за уплатой долга и закон в этом случае защищает именно плательщика, наделяя прежнего собственника обязанностью удовлетворить предъявляемые требования.
Суть обременения рентой
Под обременением следует понимать определенные ограничения, вытекающие из смысла заключаемых договоров. При заключении договоров ренты право получателя на пользование недвижимостью обременено правом собственности на объект плательщика. Юридической характеристикой ренты также является обременение права собственности плательщика.
В ситуации, когда плательщик ренты отчуждает недвижимое имущество, а это возможно только с согласия получателя, договорные обязательства плательщика становятся обязательствами приобретателя. Плательщик обязан уведомить приобретателя об обременении недвижимости рентой, отсутствие такого предупреждения приводит к признанию сделки недействительной и ее расторжению.
Основания прекращения пользования жилым помещением
Российский закон защищает получателя ренты и охраняет его права, ведь к заключению таких договоров обращаются, как правило, престарелые люди, находящиеся в тяжелом материальном положении. Для обеспечения безопасности получателя и безоговорочного, ответственного выполнения положений договора плательщиком, закон наделил получателя ренты широким перечнем прав.
При нарушениях условий договора получатель содержания имеет все основания для обращения в суд с заявлением о расторжении договора и возвращении имущества в собственность. В случае удовлетворения судом требований истца, его право пользования имуществом во время действия договора ренты видоизменится, к нему присоединятся все права, которыми закон наделяет собственников.
К основаниям для расторжения договора относятся просрочка платежей сроком более 12 месяцев, переход в собственность нескольких лиц имущества под выплату ренты, неисполнение установленных договором обязательств по обеспечению выплат, финансовая несостоятельность плательщика. При наличии данных факторов в требовании истца, договор подлежит расторжению. Права получателя ренты и обязательства рентодателя прекращаются со смертью получателя.
