Юридическая энциклопедия МИП онлайн - задать вопрос юристу » Жилищное право » Жилищные споры » Объекты жилищных прав

Объекты жилищных прав в Москве

Жилое помещение наделено особым правовым режимом и должно использоваться только по назначению, но оно может применяться и для реализации индивидуальной предпринимательской деятельности.

Понятие объектов жилищных прав

Объекты жилищных правоотношений, к которым относятся жилые помещения, определяются Жилищным кодексом России, а конкретно статьей 15. Именно это понятие помогает разграничивать взаимоотношения, которые регулируются жилищным законодательством, и прочие отношения имущественного характера, которые регулируют разные институты законодательства. Когда в судебном порядке рассматривается требование об освобождении помещений, которые к жилищному фонду не принадлежат, а потому не относятся к жилым, то используются нормы не жилищного законодательства, а гражданского.

Кроме того, действующая законодательная база постоянно модифицируется и изменяется, в связи с этим возникает множество моментов, являющихся спорными. Это связано с тем, что основная часть проблемных моментов регулируют такие виды подзаконных актов, которые не всегда доступны среднестатистическому обывателю.

Определение жилого помещения

Понятие «жилое помещение» раскрывается в ряде законодательных актов. Так Гражданский кодекс предлагает определение обобщающего рода. Оно связывает ряд понятий одного порядка, среди которых «квартира», «жилой дом», «часть жилого дома или квартиры». В пункте 2 статьи 15 ЖК жилое помещение определяется, как изолированное помещение, принадлежащее к недвижимому имуществу и подходящее для стабильного проживания человека, поскольку отвечает требованиям законодательства, в том числе нормам санитарно-технического характера. Наличие соединения с местами совместного пользования, к которым принадлежат кухня, коридор, санузел, определяет понятие изолированности.

Жилые помещения имеют особые черты:

• принадлежат к недвижимому имуществу, что влечет неразрывную связь с участком земли, и любое передвижение которого невозможно без причинения несоразмерного убытка;
• они изолированы, что предполагает их обособленность в пространстве, отдельный выход на лестницу, на улицу или в общий коридор;
• подходят и предназначаются для постоянного проживания людей.

Действующие законодательные акты, а именно статья 16 ЖК РФ, выделяют виды жилых помещений: комната; квартира и жилой дом, а также их части.

Жилое помещение наделено особым правовым режимом, что предполагает использование его исключительно по назначению. Тем не менее, статья 17 ЖК РФ предусматривает вероятность изъятия подобных помещений в правовом режиме специального порядка.

То есть такое помещение может применяться для реализации индивидуальной предпринимательской деятельности, а также деятельности профессионального характера гражданами, которые имеют законные основания для проживания в нем при условии, что это не ущемляет интересы остальных проживающих и требования законодательного характера, которые выдвигаются к подобному помещению. Жилое помещение исключает размещение в нем объектов промышленности.

Нормативные требования к жилому помещению

Требования, предъявляемые к жилым помещениям, могут быть объединены в группы:

• соответствие требованиям безопасности санитарно-эпидемиологического характера инженерных систем (лифты, отопительные и вентиляционные системы, водоотведение и пр.), оснащения и механизмов, находящихся в помещениях;
• монтаж инженерных систем (отопительные и вентиляционные системы, водоотведение, лифты и пр.), оснащения и механизмов, которые находятся в помещениях, должен осуществляться согласно с требованиями безопасности, которые установлены действующими нормативно-правовыми актами, а также инструкциями, разработанными заводами, изготавливающими оборудование, а кроме этого с гигиеническими нормативами, которые кроме прочего регулируют допустимый уровень вибрации и шума;
• соответствие помещения требованиям пожарной безопасности, которые выдвигаются соответственно к высоте жилого дома и площади этажа в рамках пожарного отсека. Они должны отвечать классу пожарной безопасности дома и уровню его огнестойкости.

Процедура признания помещений непригодными для жизни

Пункт 4 статьи 15 ЖК РФ закрепляет возможность присваивать жилому помещению статус непригодного для жизни в порядке, который определен Правительством России.

Пункт 33 Положения о признании жилого помещения непригодным для проживания, которое было утверждено постановлением Правительства РФ в 2006 году (Положение), закрепляет одну из причин, дающую возможность определить жилое помещение, как не пригодное для проживания. Это неявность вредоносных факторов окружающей среды, причиной которых стало ухудшение, возникшее в результате физического изнашивания в процессе использования здания целиком или его некоторых эксплуатационных показателей, которые не дают возможности обеспечить для здоровья и жизни граждан безопасность. Произошедшие изменения снижают до непозволительного уровень надежности здания, характеристики его прочности и устойчивости.

Пункт 7 Положения определяет ответственного, который признает жилое помещение непригодным для жизни. Данный процесс осуществляет межведомственная комиссия, которая делает свои вывода, основываясь на оценке соответствия конкретного помещения или дома требованиям, установленным и закрепленным в документе.

Раздел 4 Положения определяет порядок, по которому признается непригодным для жизни жилое помещение, а многоквартирный дом аварийным и таким, который подлежит реконструкции или сносу. Комиссия оценивает помещение, основываясь на обращении его собственника.

Пункт 8 Положения определяет, что признавать частное жилое помещение пригодным или непригодным для жизни граждан может также орган местного самоуправления соответствующей административной единицы.

Кроме того, в Положении определен пакет документов, который должен предоставить заявитель в комиссию для рассмотрения вопроса о непригодности помещения для жизни:

• соответствующее заявление;
• копии документов, устанавливающих право собственности на помещение;
• решение, выданное специализированной организацией, которая проводила осмотр многоквартирного дома, если стоит вопрос о его признании аварийным или таким, который подлежит сносу или реконструкции;
• заключение, которое выдает проектно-изыскательная организация после того, как изучены элементы конструкций помещения, которые являются несущими и ограждающими;
• жалобы граждан в письменном виде на неудовлетворительные условия жизни.

Общая площадь жилого помещения

Чтобы трактовать понятие «общая площадь жилого помещения», нужно определиться, какие нормативные акты являются формирующими данное понятие.
Во-первых, это Жилищный кодекс РФ, который в ст. 15 п. 5 устанавливает, каким образом рассчитывается общая площадь жилого помещения. Виды таких помещений определяются в статье 16 ЖК РФ. К ним принадлежат жилые дома, квартиры и их части, а также комнаты. В п. 3 ст. 16 ЖК РФ в свою очередь определяется понятие «квартира».

Квартиры являются структурными помещениями, имеющими обособленный характер, которые находятся в многоквартирном доме, имеют допуск в помещения общего пользования, состоят из 1-ой или нескольких комнат и вспомогательных помещений, способных удовлетворить бытовые потребности собственника.

Еще одним документом, который определяет понятие «общая площадь жилого помещения» является СНИП 31-01-2003 от 2003 года, его название «Здания жилые многоквартирные». Согласно этому документу к общей площади квартиры относятся лоджии и балконы и пр. подобные помещения, поскольку расчет общей площади проводится на основании внешних габаритов квартиры. При этом предложены определенные коэффициенты, которые следует использовать при подсчете: для лоджии – это 0,5; для балкона и террасы – 0,3; для холодной кладовой и веранды – 1.

Однако нужно понимать, что главенство над всеми остальными нормативными актами имеет именно Жилищный кодекс. А он определяет, что общая площадь квартиры включает: коридор, ванную и туалет, кухню, кладовую, спальню, а также прочие помещения, исключение составляют балконы, веранды, лоджии, террасы. Таким образом, согласно ЖК РФ общей площадью являются суммы всех площадей жилого помещения, которые должны учитываться согласно ЖК. То есть общую площадь формирует совокупность всех имеющихся комнат и подсобных помещений квартиры, исключение составляют неотапливаемые лоджии и аналогичные им помещения в виде балконов и террас.