Процедура установления правообладателей изымаемых земель и недвижимости регламентирована ст. 56.5 ЗК РФ.
Изъятие земель для публичных нужд урегулировано главным образом Гражданским и Земельным кодексами России. Одновременная регламентация рассматриваемых правоотношений источниками частного и публичного права отображает их смешанную природу.
Определение размера подлежащего возмещению ущерба собственников и других правообладателей в связи с изъятием земель оговорены Правилами, утвержденными правительственным Постановлением №262 от 07.05.2003 г. Гражданский кодекс РФ содержит предписания об:
Гражданский кодекс России упоминает об изъятии земель в контексте прекращения права собственности (ст. 235 ГК РФ). Примечательно, что изъятие земель само по себе признается основанием для принудительного выкупа публичным образованием расположенной на нем недвижимости (ст. 239 ГК РФ).
Перечень оснований изъятия земель у частных владельцев содержится в ст. 49 ЗК РФ. Названная статья помещена законодателем в гл.VII ЗК РФ «Прекращение и ограничение прав на землю» вместе с предписаниями о конфискации и реквизиции участков. Процедура изъятия участков установлена гл.VII.1 ЗК РФ. Интересно, что гл.VII.1 данный Кодекс был дополнен с принятием Федерального закона № 499-ФЗ от 31.12.14 г. Предписания рассматриваемой главы вступили в действие 01.04.15 г.
В 90-х годах и позже Россию захлестнула волна приватизации земель. Однако прокладка дорог, трубопроводов, коммуникаций, а также строительство линейных и других социально значимых объектов поставило законодателя перед необходимостью создания эффективных механизмов реприватизации, в том числе – принудительной.
Многие специалисты считают, что введением в действие гл.VII.1 ЗК РФ становление института изъятия земель у частных собственников не окончилось. Отечественную правовую систему ждет расширение перечня оснований для принудительного лишения прав на земли.
Ключевое место в проблеме правового регулирования изъятия земель в пользу территориальных общин и государства занимает обоснование публичных потребностей. Государственные нужды возникают:
К нуждам, позволяющим государству изымать чужие земли, нельзя относить чисто коммерческие проекты, направленные исключительно на пополнение государственной казны. Принудительное лишение собственности является крайней мерой и должно обосновываться потребностями государства как политического суверена. Однако это в теории.
На практике критерии отнесения объектов к числу имеющих общественное значение законодательно не определены. Вызывает трудности определение содержания публичных нужд. Понятие об общественной пользе весьма условно и лишено юридической определенности.
Согласно ст. 525 ГК РФ и Закона № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» госнуждами признаны потребности государства в целом и субъектов РФ, обеспечиваемые за счет средств бюджетов соответствующих уровней и внебюджетных источников.
Определение муниципальных потребностей в федеральном законодательстве отсутствует.
По аналогии можно допускать, что нуждами муниципалитетов являются потребности территориальных общин.
Дискутируется также допустимость изъятия имущества у одного частного собственника с последующей его передачей другому. При этом изъятое имущество хотя и будет находиться в частных руках, однако должно использоваться в общественных интересах. Такое правило не закреплено ни в Гражданском, ни в Земельном кодексе России, однако не противоречит им. На практике такие случаи не единичны.
Принудительный выкуп возможен в порядке исключения в случаях, оговоренных ст. 49 ЗК РФ в связи с:
К числу объектов, строительство которых может послужить основанием к изъятию участков, отнесены:
Указанные условия оговорены ст. 56.3 ЗК РФ. Когда изъятие земель обусловлено возведением/реконструкцией социально значимых объектов, их существование должно предусматриваться:
Административный акт об изъятии земель должен быть принят в течение 3-х лет после утверждения проекта планировки, предусматривающего размещение социально значимых объектов. В обоснование изъятия недвижимости для иных целей предоставляются:
Решение об изъятии участка может приниматься компетентным органом по собственной инициативе или по ходатайству:
Земли могут изыматься у частных владельцев в пользу не того субъекта РФ, в пределах которого они территориально находятся. Это возможно, когда принудительное прекращение прав прежнего собственника обосновано размещением объектов регионального значения, предусмотренных документами территориального планирования соседнего или иного объекта РФ.
Изъятие представляет собою сложный юридический состав, требующим последовательного совершения следующих действий.
Очевидная сложность и длительность процедуры изъятия участков существенно влияет на реализацию проектов общественной важности. В крайних случаях законодатель упрощает эту процедуру. Примером может послужить Федеральный закон РФ №108-ФЗ «О подготовке и проведении в РФ чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года…».
Земельный кодекс России в редакции 01.04.15 г. по общему правилу допускает изъятие у частных владельцев участков для публичных нужд в целях строительства/реконструкции социально значимых объектов, если они предусмотрены документами территориального планирования, проектами планировки территории. Перечень исключений следующий:
1. Если до 01.04.15 г. в целях изъятия принято решение о предварительном согласовании размещения объекта. В этом случае подготовка проекта планировки не требуется. Согласно ч. 2 ст. 26 Закона №499-ФЗ местоположение границ участка, подлежащего изъятию, устанавливается на основании:
2. Для принятия решения об изъятии участка для эксплуатации линейного объекта документы территориального планирования не нужны, если права на линейный объект возникли до 01.04.15 г. (ч. 4 ст. 26 вышеназванного Закона).
Процедура установления правообладателей изымаемых земель и недвижимости регламентирована ст. 56.5 ЗК РФ. Если на учете в ЕГРП они не состоят, субъект властных полномочий за 60 суток до принятия решения об изъятии:
Если поиск правообладателей осуществляется на основании ходатайства об изъятии, компетентный орган осуществляет вышеперечисленные действия в срок до 10 суток с момента получения из Росреестра сведений об отсутствии соответствующих данных в ЕГРП. Тогда опубликование данных и размещение щита осуществляется за счет средств инициатора изъятия.
Любой из субъектов, которому направлен запрос компетентного органа, в том числе коммерческие предприятия и граждане, обязаны в течение 5 суток предоставить:
Законодатель отдельно устанавливает содержание сообщений об изъятии, подлежащих публикации в СМИ и на официальных интернет-ресурсах. Сообщения в СМИ обнародуются в том же порядке, что и нормативные акты муниципалитета, и должны вмещать сведения:
В интернет-сообщениях дополнительно указываются:
К сообщению о планируемом изъятии земель для публичных нужд на официальном портале прилагается один из таких файлов:
Землевладельцы, арендаторы, землепользователи, права которых на изымаемые земли не зарегистрированы в ЕГРП, на протяжении 60 суток с момента публикации сообщения об изъятии инициируют регистрацию их прав, путем обращения в уполномоченный на изъятие орган. Их перечень установлен нормативно.
Решение об изъятии земель для общегосударственных нужд согласно Постановлению Правительства РФ №1527 от 31.12.15 вправе принимать: Минкомсвязи, Минэнерго, Федеральное дорожное агентство, Федеральным агентство железнодорожного транспорта.
Уполномоченный орган обязан уведомить заинтересованное лицо о своем решении в течение 10 суток с момента поступления заявления. П. 10 ст. 56.5 ЗК РФ устанавливает исключительный перечень оснований для отказа в удовлетворении просьбы. Это непредставление документарных приложений либо предоставление бумаг, которые не могут достоверно подтвердить заявленное право.
Принятие решения об изъятии земель для публичных нужд не препятствует правообладателю инициировать внесение в ЕГРП сведений в общем порядке. Информация о правомочностях и обременениях, установленных в пользу частного лица, вносится в ЕГРП посредством обращения в органы Росреестра или многофункциональный центр в порядке, оговоренном Федеральным законом РФ №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при условии уплаты госпошлины.
Вещные права на землю, недвижимость и обременения подлежат учету по правилам Закона № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Права заинтересованного лица подтверждаются выпиской из ЕГРП.
Вышеназванный закон был принят 21.07.97 г. и вступил в силу по прошествии полугода с момента опубликования. Сведения о правах, возникших до этого момента, в ЕГРП могут отсутствовать.
При этом в силу ст. 6 этого Закона «Признание ранее возникших прав» для подтверждения своих правомочностей достаточно предоставить документы, соответствующие требованиям законодательства, действующим на момент их выдачи. Официальные бумаги не должны содержать подтирок, помарок, неудостоверенных исправления и т.п.
Действие общего правила применительно к землям дополнительно подтверждается п. 9 ст. 3 Федерального закона РФ №137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ».
В соответствии с его содержанием, свидетельства и государственные акты, удостоверяющие права частных лиц на землю, выданные до 1997 года, имеют юридическую силу, равную юридической силе записей в ЕГРП. Эта же статья содержит полный перечень форм и образцов документов, которые выдавались в России с начала 90-х годов.
Земли изымаются через суд в случае, если собственник или иной правообладатель не согласен с выкупом. Истцом выступает компетентный орган публичной власти. Он обязан выждать не менее 3 месяцев с даты направления будущему ответчику проекта соглашения о выкупе (ст. 282 ГК РФ).
Иск о принудительном изъятии имущества может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии участка, который в силу ст. 56.6 ЗК РФ составляет 3 года. К решениям по поводу изъятия относятся судебные вердикты:
Изъятие участка через суд не всегда облегчает данную процедуру для субъекта властных полномочий. Категорически настроенные собственники земельных участков зачастую отстаивают свою позицию в суде не только первой, но также апелляционной, кассационной, надзорной инстанций. Судебная тяжба может иметь затяжной характер, а это не способствует удовлетворению публичных нужд.
Обращение в суд с заявлением о признании права собственности государства на объекты недвижимого имущества, расположенные на участках, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд
Если реализация мер по выявлению правообладателей изымаемых участков была безрезультатной, компетентный орган обращается в суд с заявлением о признании права собственности на такие участки. Примечательно, что требования субъекта властных полномочий могут касаться как непосредственно земли, так и расположенной на ней недвижимости.
Возможность заявления требований о признании права собственности за публичным образованием не зависит от постановки недвижимости на учет в качестве бесхозяйной.
Признание за государством или территориальной общиной права собственности на участок или объект недвижимости не препятствует последующему предъявлению правообладателем требований о возмещении стоимости изъятой недвижимости.