Земельный сервитут: понятие, характеристика, правовая регламентация
Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим имуществом. В российской правовой системе сервитут может быть установлен только в отношении недвижимости.
Правовая регламентация сервитутных правоотношений осуществляется с помощью ст. 216, 274 - 277, 613, 694 Гражданского кодекса РФ и отраслевого законодательства: Земельного (ст. 23), Водного и Лесного кодексов. Будучи вещным правом и обременением одновременно, сервитут подлежит регистрации в ЕГРП по правилам Федерального закона № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Институт земельного сервитута был разработан еще римскими юристами.
Ограниченное право пользования чужим участком устанавливалось с целью восполнения недостающих благ, свойств или удобств соседнего участка. Речь шла об установлении права прохода, прогона скота, использования водоема для водопоя и подобном. В дореволюционной России земельный сервитут назывался «правом участия частного».
Установление сервитутов допускается в связи с невозможностью или затруднительностью использования недвижимости. Обеспечивается разумный баланс интересов:
- сервитут не должен препятствовать собственнику обремененного имущества использовать его согласно целевому назначению;
- причиненные владельцу обремененного имущества неудобства компенсируются путем установления соразмерной платы за сервитут.
Сервитуты делятся на:
- личные – установленные в пользу отдельных правообладателей на определенный срок или до конца их жизни;
- предиальные – установленные в пользу собственника соседней или иной недвижимости, как правило, бессрочно.
Земельные сервитуты отнесены к предиальным. В рамках земельных правоотношений речь идет об обремененных и господствующих участках.
Но поскольку господствующий земельный участок – это объект, а не субъект права, говорить о его правах неправильно. Правами наделен исключительно правообладатель: собственник, арендатор, землепользователь господствующего участка.
Смена правообладателя влечет автоматическую смену носителя сервитутных прав. При этом их объем остается неизменным (ст. 275 ГК РФ).
Законодательство разных стран предусматривает возможность установления земельного сервитута в силу закона, обычая, договора. Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут в отношении недвижимости устанавливается соглашением сторон. При отсутствии согласия между собственниками участков спор разрешается в суде. При этом:
- собственник господствующего участка может добиться установления и государственной регистрации сервитута в ЕГРП без согласия владельца обременяемого;
- собственник обременяемого участка может установить и в дальнейшем взыскивать плату за пользование (пусть и ограниченное) своим участком или частью его.
Содержание соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
Такого рода соглашение должно содержать сведения, перечисленные в ст. 39.25 ЗК РФ. Это:
- ФИО/наименование сторон соглашения, юридические адреса и идентификационные данные сторон (в отношении физлиц – дата рождения, налоговый код, серия и номер паспорта);
- сведения о представителях, действующих от имени сторон и документарных подтверждениях их полномочий (приказ о назначении на должность, доверенность);
- кадастровый номер господствующего участка, в пользу собственника которого устанавливается сервитут;
- причины, цели, правовые и фактические основания обременения участка муниципальной или госсобственности сервитутом;
- срок действия сервитута;
- если сервитут устанавливается на часть участка, сведения, позволяющие идентифицировать такую часть и достоверно установить ее границы;
- размер платы, взыскиваемой с правообладателя за ограниченное пользование публичными землями;
- виды разрешенной деятельности сервитутодержателя на обременяемом участке;
- исключительный перечень правомочностей на осуществление таких видов деятельности;
- ссылка на обязательство лица, в интересах которого установлено сервитутное обременение, своевременно и в полном объеме вносить соответствующую плату;
- обязательство правообладателя, в интересах которого установлен сервитут на публичные земли, привести участок в состояние, пригодное для использования согласно целевому назначению (если актуально).
Как определяется плата по соглашению об установлении сервитута
Органы власти, представляющие интересы государства или территориальных общин, не располагают свободой договора. В силу ст. 421 ГК РФ она гарантирована только частным лицам. Условия соглашения о сервитуте, в том числе касательно взимаемой платы, устанавливаются нормативно.
Порядок расчета платы за ограниченное пользование землями общефедеральной собственности установлен Постановлением Правительства РФ № 1461 от 23.12.14 г. Общее правило: размер платы определяется исходя из кадастровой стоимости участка и составляет 0,01% такой стоимости.
Если права сервитутодержателя по условиям договора распространяются на часть участка, плата за сервитут устанавливается из расчета охватываемых сервитутом площадей. Сведения о площади в зависимости от способа оформления соглашения о сервитуте (обычного или упрощенного) можно почерпнуть из:
- специально разработанной кадастровой документации, касающейся установления сервитута;
- схемы границ сервитута на кадастровом плане территории.
В случаях, когда земли общефедеральной собственности предоставлены в аренду, постоянное пользование либо пожизненное наследуемое владение, размер платы за установление сервитута определяется квалифицированным оценщиком по правилам Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».
При расчете стоимости сервитута специалист принимает во внимание разницу рыночной стоимости соответствующих прав (аренды, пользования) до и после установления сервитута.
Порядок расчета платы за сервитут в отношении участков, находящихся в региональной собственности, устанавливается региональными властями; муниципальной – органами местного самоуправления. Правила аналогичны установленным на федеральном уровне.
Плата за сервитут вносится, как правило, раз в год. Смена правообладателя земельного участка не признается основанием пересмотра ранее установленной платы по соглашению о сервитуте. Однако при перезаключении сервитутного договора на новый срок условия оплаты могут измениться.
Лица, получающие плату по соглашению об установлении сервитута
Плата по договору об установлении сервитута перечисляется сервитутодержателем его контрагенту – тому, с кем заключено соглашение об установлении сервитута. Перечень лиц, уполномоченных на заключение таких соглашений от имени публичных образований, перечислены в ст. 39.24 ЗК РФ.
Если участок муниципальной или госсобственности передан в аренду, временное или постоянное пользование, соглашение о сервитуте подписывает правообладатель (арендатор, землепользователь), например, унитарное предприятие, коммунальное или госучреждение. Они же получают плату с сервитутодержателя.
Если участок публичных земель не передан в пользование, договор о сервитуте заключает собственник – государство или территориальная община в лице уполномоченного органа власти. Тогда плата за сервитут перечисляется непосредственно в государственную казну, региональный или местный бюджет.
Установление сервитута в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
Земельные участки муниципальной и госсобственности нередко имеют большую площадь. При этом заинтересованное лицо зачастую претендует на право ограниченного пользования лишь малой частью участка.
Желание минимизировать площадь, в отношении которой устанавливается сервитут, обусловлено:
- хозяйственной необходимостью;
- пропорциональностью оплаты действительной площади участка, на которую распространяются правомочности сервитутодержателя.
Таким образом, соглашение о сервитуте может предполагать установление права ограниченного пользования в отношении части земельного участка. Однако при этом оно должно надлежащим образом идентифицировать эту часть. Правила, подлежащие применению к таким ситуациям, зависят от срока действия сервитута.
Определение границы действия сервитута в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
Если срок действия соглашения об установлении сервитута больше 3 лет, договор должен содержать ссылку на учетный номер части участка, в отношении которой устанавливается сервитут. Предполагается следующий порядок действий:
- проведение землеустроительных работ, документальное (не на местности) выделение части участка, в отношении которой устанавливается сервитут;
- осуществление учета части участка в ГКН с присвоением кадастрового номера;
- заключение соглашения об установлении сервитута;
- регистрация обременения участка сервитутом в ЕГРП.
Если срок действия договора об установлении сервитута на часть участка составляет менее 3 лет, по обоюдному согласию сторон процедуру заключения сделки можно упростить.
В силу п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ стороны вправе не ссылаться на кадастровый номер части участка.
Им достаточно согласовать и приложить к договору схему границ сервитута на кадастровом плане территории.
Для краткосрочного договора об установлении сервитута этого документа достаточно для установления территориальных рамок действия сервитута. При этом проведения землеустроительных работ, выделения части, постановки ее на учет в ГКН и ЕГРП не требуется. В этом случае сведения об обременении участка сервитутом не становятся общедоступными.
Стоит учесть, что оформление краткосрочного договора об установлении сервитута в отношении части земельного участка публичной собственности в упрощенном порядке является правом, а не обязанностью сторон.
Лицо, претендующее на установление сервитута, вправе инициировать процедуру согласования границ по общим правилам. Однако землеустроительные работы и постановка части участка на учет в этом случае будут проводиться за его средства.
