Понятие реквизии земельного участка
Одним из оснований изъятия имущества у собственника выступает реквизиция. Этот процесс регулируется ст. 235 ГК РФ. Изъятие имущества производится принудительно, в случаях возникновения аварий, эпидемий, бедствий стихийного характера и т.д. Имущество изымается в интересах общества, но в определенных обстоятельствах собственнику выплачивается его стоимость.
Реквизиция отличается от такого понятия, как конфискация возмездным характером. Изъять имущество у собственника могут на время, потом возвратить обратно.
Поэтому понятие реквизиции, в отличие от конфискации, не имеет карательного значения, применяется в случаях необходимости.
В отношении земельных участков Земельный кодекс РФ от 1991 года не устанавливал понятия реквизиции. Через 10 лет был принят новый Земельный кодекс РФ, который определил порядок, основания и условия проведения реквизиции.
В ст. 51 ЗК РФ отсутствуют расхождения с нормой ст. 235 ГК РФ, указанной выше. По итогам реквизиции владельцу земли выдается документ, в котором прописано понятие этого процесса, а также основание изъятия.
Различие между реквизицией и изъятием для государственных или муниципальных нужд
В настоящее время установлено несколько способов изъятия участка. Они включают конфискацию, реквизицию и изъятие для нужд государства.
Реквизиция осуществляется на временной основе. Это ее отличает от конфискации. Изъятие имущества при конфискации проходит навсегда. Конфискация проводится в случае совершения лицом виновных действий.
Конфискация, исходя из этого, является карательной мерой. В случае реквизиции, не носящей карательного характера конфискации, государственным органом составляется соответствующий акт.
Административное решение органов власти и управления по реквизиции не подлежит обжалованию. А стоимость, по которой может быть изъята земля, может быть оспорена в судебном порядке. Ст. 51 ЗК РФ устанавливает, что могут быть изъяты дачные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования.
Если участок земли в дальнейшем можно вернуть владельцу, государственные органы делают это. Если земельный участок не подлежит возврату, земля выкупается по рыночной стоимости. И цену, которую предлагают государственные органы за имущество собственника, он вправе оспорить.
На первый взгляд реквизиция имеет много схожего с изъятием земель для нужд государства или муниципалитета. Изъятие для нужд государства также производится во имя интересов общества и государства, с выкупом имущества по его рыночной стоимости.
Также по изъятию выносится административное решение, акт носит принудительный характер. Но в названных процедурах есть свои отличия: реквизиция может происходить в силу наступления чрезвычайных обстоятельств.
Это временная мера, она не может быть запланированной.
Изъятие земли для государственных и муниципальных нужд происходит в плановом порядке, этот процесс является окончательным.
Не менее чем за 12 месяцев принимается плановое решение в отношении конкретного участка.
Возврат реквизированного участка его собственнику
Существует два варианта развития событий после реквизиции земли:
- земля возвращается собственнику с возмещением ущерба, который он понес из-за временного ограничения его в правах собственности;
- земельный участок не возвращается собственнику из-за невозможности этого процесса. В этом случае владельцу компенсируется рыночная стоимость участка либо может быть предоставлена другая земля, являющая равноценной той, которая была изъята. Владелец земли, при прекращении оснований, по которым была изъята земля, может требовать ее возврата в порядке судебного делопроизводства.
Требование возврата реквизированного участка в судебном порядке
Право на обращения в суд владельцу участка, изъятого на основании реквизиции, предоставляет ст. 51, п. 4 ЗК РФ. В случае прекращения ситуации, при возникновении которой произошло изъятие участка земли, ее собственник может потребовать возврата имущества в суде. Иск от его имени составляется по указанным в законе правилам.
По правилам статьи 23, п. 1 ГК РФ, если цена иска не превышает 50000, то спорное правоотношение рассматривает мировой судья. Но цена иска, предметом которого выступают земельный участок, как правило, выше, поэтому истцу следует отнести заявление в суд районного уровня.
Как определить в иске цену истребуемого имущества? Она назначается по стоимости имущества.
Оценка реквизированного участка для компенсации его стоимости
Выкупная цена участка состоит из нескольких элементов:
- рыночной цены участка земли;
- рыночной цены зданий или сооружения, расположенных на участке;
- убытков, которые были нанесены владельцу из-за изъятия участка.
Выкупная цена может назначаться участку земли по соглашению между сторонами.
Возмещение убытков, причиненных в связи с реквизицией земельного участка или временным ограничением прав собственника земельного участка
В выкупную цену включаются убытки, причиненные владельцу земельного участка. Порядок возмещения убытков происходит на основании Постановления Правительства РФ №262 от 2003 г., которым утверждены специальные правила возмещения убытков по рассматриваемому основанию, включая и иные ситуации.
При определении убытков определяются характеристики земельных участков, а также находящиеся на них объекты недвижимого имущества. Кроме того, собираются и обрабатываются правоустанавливающие документы на земельный участок, данные кадастра, иная информация.
Анализируется рынок, к которому причисляются земельные участки, объекты недвижимости, история, аналоги земельных участков. Расчеты размера убытков исчисляются, исходя из качественных и количественных характеристик недвижимости, земли. Итоговая величина убытков выражается в национальной валюте, т.е. в рублях.
Иное определение итоговой величины убытков может быть установлено в договоре, который заключается между сторонами на оказание услуг по расчету убытков.
Полученный расчет необходимо оформить в письменном виде. Документ называется «Заключение о размере убытков».
Оно содержит в себе итоговую сумму, с указанием даты, когда был определен размер убытков. В заключение о размере убытков включаются следующие данные:
- информация об основаниях возмещения;
- информация о регистрации прав на участок, если она является обязательной;
- сведения об обременениях;
- определение правомочий собственника на участок;
- описание участка (вид использования, назначение, права третьих лиц);
- основания возникновения правомочий собственника и т.д.
Как рассчитать величину убытков? Этот показатель складывается из двух составляющих:
- размера реального ущерба, который был причинен (включается в выкупную цену);
- размера упущенной выгоды.
Реальный ущерб включает в себя:
- утрату имущества, его повреждение;
- фактически понесенные гражданином на момент предъявления иска или изъятия;
- дальнейшие расходы лица на восстановление нарушенного права.
Упущенная выгода является немаловажным видом убытков. Под ней понимается доход, который не был получен собственником, но в случае, если изъятия участка не произошло, владелец стал бы его обладателем, исходя из обычных условий гражданского оборота.
Как показывает практика судов, рассматривающих аналогичные дела, при удовлетворении исков, связанных с взысканием упущенной выгоды, нужно определить достоверность прибыли, которую истец предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота.
Размер упущенной выгоды нужно определять разумными затратами, которые были понесены кредитором в случае надлежащего исполнения обязательств. Доказать убытки в виде упущенной выгоды очень сложно.
Несмотря на то, что основополагающие начала этого процесса определены в ГК РФ, в частности, в ст. 15, законодатель явно поскупился на эти принципы, так как для практической жизни их недостаточно.
Применительно к рассматриваемым правоотношениям, к ст. 15 ГК РФ можно добавить ст. 393 п. 4 ГК РФ, в соответствии с которой при определении размера упущенной выгоды должны учитываться предпринятые собственником земли меры и сделанные приготовления с целью ее получения.
