Земельные участки, числимые в ведомстве государства или муниципалитета, могут быть предоставлены в частную собственность юридическим и физическим лицам посредством продажи надела, что регламентировано ст. 30 ЗК РФ.
При этом законодатель предусмотрел целый перечень основополагающих условий, которые должны быть соблюдены во время сделки между сторонами правоотношений.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах в форме аукциона
Возможность осуществления продажи земельных наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проходящих в виде аукциона, регламентирована статьей 39.3 ЗК РФ. Многие практикующие юристы уделяют данному вопросу повышенное внимание, так как именно в рамках данного правового поля возникают многочисленные коллизии, обуславливающие невозможность приобретения участником аукциона земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Торги, проводимые органами государственной власти, должны проходить в точном соответствии с законодательными актами РФ. В большинстве случаев продажа государственной или муниципальной собственности в виде земельного участка проходит в форме аукциона.
Аукционы могут быть:
- открытые;
- закрытые.
Основанием для данной классификации является подача ценового предложения о покупке тех или иных земельных наделов, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Устанавливает данный регламент проведения аукциона собственник продаваемого участка.
Правила проведения торгов по продаже земельных участков
Ключевые правила воплощения в жизнь торгов, которые направлены на продажу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были четко регламентированы в Постановлении Правительства РФ под № 808. Однако данный нормативно-правовой акт утратил свою силу в 2015 году.
Но, несмотря на это, правила проведения публичных торгов остались практически неизменными. Таким образом, основополагающие правила торгов по осуществлению сделки купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной ил муниципальной собственности, включают следующие пункты:
- допускаются до торгов все без исключения участники (как физлица, так и юрлица, зарегистрированные в РФ), которые успели вовремя подать заявки для рассмотрения их компетентными органами;
- участником аукциона может стать исключительно гражданин РФ, который представил все необходимые документы для совершения сделки купли-продажи, если иное не предусмотрено международными нормативно-правовыми актами;
- правила проведения торгов обязывают каждого участника вносить в четко обозначенный срок финансовый задаток, который подтверждает платежеспособность субъекта правоотношений.
Для рассмотрения кандидатуры в качестве участника торгов не принимаются заявки, которые поступили после окончания срока их принятия, либо если не соблюдена сама процедура ее подачи. В данном случае речь идет о непредставлении необходимого пакета документов или подачи заявки от категории граждан, которые не имеют законных оснований участвовать в проведении аукциона по вопросу купли-продажи определенной земельной территории.
Порядок продажи земельных участков муниципальной собственности. Продажа муниципальных земельных участков с аукциона
В целом порядок совершения сделок купли-продажи земельных участков муниципальной или же государственной собственности ничем не отличается друг от друга. Единственным нюансом в этом случае выступает сам собственник земельного надела. Иными словами, выставлять на торги государственную землю не имеет право ни один муниципалитет.
Если будет зафиксировано подобное законодательное нарушение, то признание торгов легитимными не имеет места быть.
Порядок проведения аукциона по продаже земельных участков (в том числе и лесных территорий) освящен в ст. 39.11 - 39.13 ЗК РФ.
Правила подразумевают соблюдение определенной очередности действий со стороны уполномоченных на это госорганов или органов местного самоуправления:
- На начальном этапе происходит утверждение конкретной схемы расположения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Подтверждением этому выступает заключение об осуществлении процедуры межевания.
- Далее порядок проведения торгов предусматривает всю полноту кадастровых работ, которые направлены на обособление надела. Все результаты в обязательном порядке вносятся в протокол утвержденного законодателем образца.
- На третьем этапе земельный участок подвергается процедуре постановки на кадастровый учет, кроме того, происходит официальное оформление прав собственности на ту или иную территорию.
- Далее уполномоченные представители госорганов получают всю необходимую информацию о подключении земельного участка к инженерным сетям, на что выдается заключение инспекции.
- После того как уполномоченный орган получит заключение и постановление со стороны надзорных органов, может быть принято решение о проведении торгов, направленных на сделку купли-продажи конкретной территории (в том числе и лесных наделов).
- Информация о сделке публикуется в открытом доступе через Интернет, в городских или федеральных СМИ.
- Финальный этап подразумевает проведение аукциона, по завершению которого выбирают участника-победителя (того, кто предложил самую высокую цену за лот). С данным лицом заключается либо договор аренды, либо проводится сделка купли-продажи земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Все сведения вносятся в итоговый протокол.
- После того как договор заключен с победителем торгов, публикуются результаты.
Информация об аукционах по продаже земельных участков
Порядок проведения аукционов о продаже земельных наделов (лесных, под садоводство или строительство сооружений) подразумевает, что информация о торгах будет официально опубликована на порталах государственных органов. Это позволит всем участникам подать своевременные заявки на включение их в список претендентов на заключение договора о купли-продажи территорий, находящихся в собственности госорганов или муниципалитета.
При торгах муниципальной собственностью информация через Интернет публикуется на официальном портале жилищного комитета того или иного города.
Протокол о проведении аукциона содержит исчерпывающие сведения как о самом лоте (в том числе о лесных, коммерческих наделах, землях под строительство и др.), так и месте проведения торгов, какую залоговую сумму участникам следует внести, минимальную стоимость земельного участка и другое. Объявления также распространяются через Интернет или же посредством официальных рассылок по госкомитетам, которые имеют отношение к данному вопросу.
Участники аукциона по продаже земельных участков
Участие в аукционе по продаже земельного участка (даже на территории лесных массивов) могут принимать разные категории граждан, в том числе:
- физические лица, которые подали своевременные заявки для рассмотрения своей кандидатуры;
- юридические лица;
- крестьянские (фермерские) хозяйства.
Законодатель предусмотрел и определенные ограничения в вопросе участия в торгах. Не имеют права принимать участие в торгах:
- иностранные подданные или же иностранные юридические лица, в процессе проверки которых уполномоченным представителям удалось выяснить, что более 50% уставного капитала компании принадлежит иностранным гражданам, а не российским акционерам;
- лица, которые не соблюли законодательный порядок, в том числе представили неполный пакет документов;
- субъекты, которые не имеют управомочивающего контракта на осуществление подобных действий;
- лица, которые для рассмотрения своей кандидатуры не представили сведения о внесении на счет залога.
Итоги аукциона по продаже земельных участков
Итоги и окончательные результаты проведенных торгов вносятся в постановление. Оформляется протокол в соответствии с законодательными правилами.
Один протокол выдается на руки участнику, с которым заключается договор о сделке. Другой протокол остается у субъекта правоотношений, который проводил торги.
Протокол аукциона должен содержать полную информацию:
- о регистрационном номере лота, выставленного на торги (неважно будут это сведения о лесных, огородоводческих и садоводческих наделах);
- об иных параметрах, которые касаются государственной регистрации земельного участка;
- о предложениях, поступивших со стороны участников торгов по поводу лесных территорий или иных наделов;
- об имени или наименовании организации, которые явились победителями аукциона с возможностью подписи контракта ли договора;
- об окончательной цене участка, которую фиксирует договор с победителем;
- о сроке уплаты полной стоимости надела, в том случае если предоставление лесных, сельскохозяйственных и иных наделов происходит в кредит.
Протокол заверяется всеми уполномоченными лицами и является основанием для подписания договора на передачу прав собственности новому владельцу на основе контракта. После того как протокол и результаты торгов будут официально опубликованы, залог, который оставляли иные участники, возвращают всем лицам в трехдневный срок.
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов
Сделка продажи земельного участка без осуществления торгов также предусмотрена законодателем. Она осуществляется в тех случаях, если:
- между сторонами в соответствии с Градостроительным кодексом РФ произошло заключение контракта (договора) о комплексном освоении предоставленной территории;
- земельный участок, созданный гражданином, по условиям контракта принадлежит некоммерческой организации, которая использует надел с целью комплексного освоения территорий для осуществления строительства жилых построек;
- земельный участок, который на условиях контракта принадлежит некоммерческой организации, использующей его с целью освоения надела для садоводства, огородничества или ведения дачного хозяйства;
- земельный участок сельскохозяйственного ведения принадлежит крестьянскому хозяйству или иной сельхозфирме и др.
Исчерпывающий перечень оснований по продаже земель без торгов, в том числе и лесных наделов, можно более подробно узнать в ст. 39.3 ЗК РФ.
Заключение договора с единственным участником аукциона по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Зачастую в СМИ публикуется заключение о том, что аукцион признан несостоявшимся. Это происходит в тех случаях, если:
- в торгах приняли непосредственное участие менее двух субъектов;
- троекратно объявлялась цена земельного участка, но даже от единственного участника не поступила заявка о намерениях совершить сделку для рассмотрения его кандидатуры госорганами.
Однако согласно подпункту 27 пункта 1 ст. 38.1 ЗК РФ в течение 20 дней после того, как будет опубликовано заключение об аукционе (в том числе и по продаже лесных наделов), единственным участником может быть высказано желание подписания контракта о сделке купли-продажи или же договора аренды.
В этом случае госорган или уполномоченное лицо, которые осуществляли аукцион, должны опубликовать постановление о достигнутых договоренностях с единственным участником после рассмотрения его кандидатуры. Кроме того, с единственным участником торгов происходит заключение договора по первоначальной стоимости лота без каких-либо надбавок.
В том случае если дано заключение о том, что аукцион не был признан осуществленным или не подписан договор с единственным участником, то собственник имеет полное законодательное право осуществить повторные торги. При этом протокол и иная официальная документация может содержать измененные условия аукциона.
